文旅公募REITs待“破冰” 上市仍面臨挑戰

公募REITs加速上新之際，文旅項目卻遲遲未能實現“零的突破”。有機構稱，2025年文旅REITs有望成功發行，但在專家看來，這一備受投資者關注的資產類型發行上市仍面臨諸多挑戰。

近日，紹興公共資源交易網披露了《文旅景區公募REITs項目服務機構選聘項目中標結果公告》。公告顯示，此次項目由紹興市文化旅遊集團有限公司發起，採用公開招標的方式，最終由中國國際金融股份有限公司作為主體，聯合銀華基金管理股份有限公司、銀華長安資本管理（北京）有限公司成功中標，中標報價為“發行期間總費用888萬元，存續期費用為公募基金淨資產的0.22%/年”。

記者瞭解到，目前已有不少文旅公募REITs項目進入或完成招標工作。“據目前公開信息統計，已有武隆喀斯特、臨沂螢火蟲水洞·地下大峽谷旅遊區、威海劉公島、無錫黿頭渚、武當山、南靖土樓、黃山、華山、洛陽龍門等17家5A景區或世界文化、自然遺產項目啓動了REITs申報相關工作。”邁點研究院近日發佈的報告指出，頂級文旅資產成為文旅公募REITs發行的突破口，但這些項目仍處於前期準備和培育階段，至今尚未有文旅REITs項目成功發行。

政策層面，自2021年以來，相關部門始終積極推動文旅公募REITs項目上市。

2021年6月，國家發展改革委印發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》及附件《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報要求》，明確將自然文化遺產、國家5A級旅遊景區等具有較好收益的旅遊基礎設施納入試點範圍。

2024年7月，國家發展改革委發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，對文化旅遊基礎設施的範圍進一步擴大，包括自然文化遺產、國家5A級和4A級旅遊景區項目，在景區規劃範圍內、產權上歸屬於同一發起人（原始權益人）的配套旅遊酒店可納入項目底層資產。

今年1月，國務院辦公廳印發《關於進一步培育新增長點繁榮文化和旅遊消費的若干措施》，其中再次提到，支持符合條件的文化和旅遊類項目發行REITs。同月，國務院辦公廳印發的《關於推動文化高質量發展的若干經濟政策》也提出，支持符合條件的旅遊基礎設施項目發行REITs。

大公國際表示，預計2025年文化旅遊、養老公募REITs有望成功發行，填補市場空白。

“文旅類REITs面臨資產合規性難題，存在准入範圍限制、土地使用問題、歷史手續缺失、收益穩定性不足和擴募能力欠缺等問題。”南開大學金融發展研究院院長田利輝對《經濟參考報》記者表示，早期政策僅允許5A級景區納入REITs，2024年新規放寬至4A級，但配套酒店、棧道等資產因產權分割困難仍難合規。景區常涉及集體土地、生態保護紅線，需滿足經營收益權類項目用地合規要求，審批難度大。而且，老舊景區建設時投資手續不全，需補辦或出具説明文件，流程複雜。此外，景區收入受季節、政策（如門票限價）影響顯著，經營性現金流波動大，不符合REITs“近3年經營性淨現金流均為正”的硬性要求。文旅項目可擴募資產儲備也較為有限，難以滿足“首發資產規模2倍”的要求。

對此，田利輝建議，進一步放寬准入標準，允許景區內酒店、商鋪等配套資產打包發行，明確“使用者付費”模式。針對文旅項目特點，需要優化收益指標，如允許淡旺季現金流平滑計算，並建立風險緩釋機制，如設立收入波動準備金。同時，應推動地方出台專項支持政策，協調自然資源部門解決土地合規問題，並鼓勵景區運營方整合區域資源，形成規模化資產組合，如“景區+酒店+交通”聯動，提升現金流穩定性。此外，需要推動首單文旅REITs落地，通過案例積累經驗，吸引更多資本跟進。