李宇嘉：建設“好房子”，房地產發展新賽道

在十四屆全國人大三次會議的民生主題記者會上，關於穩樓市、城市更新、建設“好房子”、構建新模式等社會熱議的話題，住房城鄉建設部部長倪虹進行了精彩回應。在提到“好房子”時，倪部長表示，房地產市場供求關係發生重大變化，人民羣眾的住房需求，正在從“有沒有”轉向“好不好”，建設“好房子”直接關係到人民羣眾的獲得感、幸福感。

上世紀90年代末啓動“房改”以來，由於城市化和工業化速度快，住房需求快速增長，各個城市普遍“缺房子”。加上地價、房價上漲，市政設施和公共服務供給的任務較重、資金投入量大，當時住房工作的主要任務就是“建房子”，特別是單位空間裏如何建更多的房子，以解決大家“有沒有”的需求。因此，在居住的品質上，那時的房子可能沒有達到很多民眾的要求。

比如，除了少數高端住宅、別墅等低密度住宅，一般商品房項目的住宅層高按《住宅設計規範》的下限來執行，普遍在2.8-2.9米；人口集中的一二線城市曾普遍實施“90/70”政策，即70%的新房要建設90平方米以下的住宅户型；由於地價較高，開發商往往按最大強度排布建築空間，每一層的邊角上也排滿房源，導致居住的舒適度降低了。

當前，房地產供求關係發生重大變化。一方面，住房進入存量時代，二手住房交易上升，重點20城二手住房交易佔比超過新房。由此，對新增供地、供房的需求明顯下降。另一方面，房地產在近30年的快速發展後，“有沒有”的問題基本得到了解決，改善型需求主導新房供給，新的消費羣體（年輕一代）對住房品質和體驗有着較高訴求。

同時，中國進入高質量發展階段，房地產行業在高週轉時期也積累了一些問題，迫切需要探索高質量發展的新路，“好房子”恰恰就是一個好抓手。今年的政府工作報告首次將推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”寫入其中。

記者會上，倪部長還表示，未來將大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料和新產品。過去，很多房子出現隔音差、滲漏、開裂、反味等問題。近年來，建築技術、工藝、材料、設計等發展迅速，建設“好房子”，不僅為相應科技成果的應用提供了廣闊的場景，而且提升了居民的消費福利。

不同於一般商品，住房具有公共品屬性，“好房子”更是民生產品。無論是提高房子的層高，還是新興技術的使用，都應以百姓對住房品質的需求為導向、以多數百姓支付得起為前提，讓“好房子”成為大眾化產品。在安全、舒適、綠色、智慧維度，“好房子”均設置了指標，倒逼開發商在這些維度上，拼技術、拼質量、拼服務，進而贏得客户和市場。

這也是房地產企業轉型的新賽道。經過這幾年的大浪淘沙，還留在市場上的開發商，往往是可以提供“均好”住房產品的企業，好品質、好配套、好物業，且價格也相對友好，以滿足買方時代的購房人。同時，倪部長還表示，各地首先要把保障房建成“好房子”。另外，不僅要把新房子建成“好房子”，也要結合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。

可以説，房地產行業和市場回穩長效機制的形成，需要從過去的規模化供給導向轉向居民需求導向，而“好房子”建設正是這一轉變的重要抓手。基於百姓對“美好人居”需求的巨大潛力，房地產行業在這方面的發展空間非常廣闊，這正是以人民為中心發展理念的生動體現。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）