金牛：推動全方位適老化，破解“銀髮租房難”

前段時間，一則“為65歲母親和年邁外婆租房3天被拒20次”的新聞引發熱議，有中介直言“房東不租給老人”，部分平台甚至將“60歲以上租客”自動歸類為高風險羣體。“銀髮租房難”問題正成為制約老年人福祉增進、掣肘銀髮經濟高質量發展的“攔路虎”。

“銀髮租房難”問題本質上，是面對銀髮租房需求的激增，缺乏有效的相應供給。要破解“銀髮租房難”困局，關鍵在於推動全方位的適老化治理，實現銀髮租房市場供需平衡。

銀髮租房需求激增，是銀髮經濟消費潛力巨大的表現之一，人口老齡化加劇和遷移流動活躍則是生成這一需求的主要推力。一方面，數據顯示，2024年我國60歲及以上老年人口達到3.1億人，佔總人口比重為22%，其中65歲及以上老年人口達到2.2億人，佔總人口比重為15.6%，社會形態正由深度老齡社會向超級老齡社會演進。據聯合國《世界人口展望2024》預測，2035年我國60歲及以上老年人口將超過4億人，老齡化水平邁過30%門檻，規模巨大和比重升高的老年人口將接替年輕人口成為首位需求主體。具體到住房市場方面，第五次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查數據顯示，2021年我國29.9%的老年人沒有產權屬於自己或配偶的住房，租房需求規模龐大。

另一方面，人口遷移流動日益活躍，也導致銀髮族的租房需求激增。參照歷次全國人口普查數據，2000年我國剛進入老齡化社會時，流動人口為1.21億人，2020年擴大到3.76億人，佔總人口比重由9.6%大幅提升到26.6%，這差不多意味着全國每4個人中至少有1個在遷移流動。其中既有再就業的低齡老年人口，也隱藏着規模巨大的隨遷老人羣體。由於子女自有住房面積有限，租房是隨遷老人的常見選擇。隨着漸進式延遲退休改革、新型城鎮化建設以及農業轉移人口市民化進程加快，銀髮族的階段性租房需求高漲；同時隨着新生代際的生活觀念和購房偏好發生變化，租房文化方興未艾，長遠看銀髮族的租房需求將持續釋放。

當前銀髮租房市場的潛力無法完全轉化為現實消費需求，癥結在於銀髮租房供給在機制上的三點不足。

第一，市場傾向。年輕羣體普遍選擇租房居住，房屋所有人“不愁租”，導致租房市場長期處於以年輕羣體為主要目標的賣方市場，缺乏推出適老化房源的利益驅動和成本投入動力。

第二，風險觀念。租房涉及房屋所有人、承租人、中介機構等行為主體，屬於具有明確營利性質的市場活動，通常具有風險厭惡型的市場偏好。而相較年輕承租人，銀髮承租人的確有更高的健康風險，因此房屋所有人可能出於風險考量制定顯性或隱性條款，將銀髮人羣拒之門外。

第三，政策覆蓋。目前適老化改造政策主要集中在居家、社區、機構三類養老服務形態方面，如通過“居家和社區基本養老服務提升行動”為特殊困難老年人提供居家適老化改造，通過發展養老服務業的相關政策推動社區老年食堂、日間照料中心、社區嵌入式養老機構等載體及老舊小區的適老化改造，尚無針對租房市場適老化改造的優惠政策。同時，租房在法律上屬於民事關係，房屋所有人有權自由選擇承租人，承租人就“年齡歧視”進行租房維權的難度大且成本高。

推動全方位適老化治理，同步做好硬件與觀念適老化，是破解“銀髮租房難”困局的關鍵。首先，硬件適老化是推動全面適老化治理的基礎。銀髮租房市場應借鑑國際經驗，制定適應我國老齡社會需要的行業標準體系，聚焦銀髮租户日常生活場景的各類組件，對地面防滑防絆、牆面扶手護欄、輪椅通道、如廁洗浴設備等進行適老化改造，孵化銀髮經濟新增長點。

其次，加強觀念適老化，從道德“軟約束”轉向契約“硬約束”是適老化轉型的核心。可從完善租房合同、設計租房意外險、引入擔保人機制等方面出發，通過明確銀髮承租人健康和意外風險、租金拖欠風險的責任歸屬，降低及分散房屋所有人或管理人的連帶風險，確保銀髮承租人享受到合法租房權益，消除社會上將銀髮租房視作“麻煩”“風險”的錯誤觀念。

最後，推進政策適老化，充分發揮調控作用，完善政策對適老化轉型的覆蓋與補充。既要延展老年友好型社會和老年宜居環境的建設邊界，不斷補充多元結構的適老化改造，也要適時通過財税補貼、以獎代補、老年公租房等舉措，彌合不同客羣間租金和交易成本差異，實現對市場失靈的及時干預，引導和培育銀髮租房市場高質量發展。（作者是天津市中國特色社會主義理論體系研究中心天津財經大學基地研究員）