易憲容：“好房子”擠壓二手房？杞人憂天

今年5月起，國家標準《住宅項目規範》（“好房子”新規）正式施行。房地產新標準新模式與具體規定的落地，在社會各界引發熱烈討論。不少人將其視為房地產行業未來發展的風向標，但也有人擔心，在二手房市場存量較大、流轉緩慢的現狀下，大力推廣新一代“好房子”，可能會對二手房市場形成衝擊，甚至斷言“新房正在摧毀二手房”。事實上，這種悲觀論調是誇大其詞，與房地產市場的真實情況相去甚遠。

首先，從市場供應結構來看，品質較高的“好房子”通常位於城市新區或開發區，雖然區域基礎設施和配套設施正在逐步完善，但在交通、生活便利度以及教育資源上，短期內可能不如成熟社區。這是二手房不可替代的優勢。此外，各地政府也會通過補貼、税收優惠或EPC（工程總承包）模式等支持二手房改造，縮小與新房的品質差距，在提升老舊小區競爭力的同時，讓“老房子”變“好房子”，提高居住舒適度。

其次，從房地產市場的性質與觀念轉變來看，“好房子”與現有二手房市場價格之間的關聯性並不強。自2021年起，房地產市場開啓了重大的同期性調整。過去近20年的快速發展，讓房價虛高、供應過剩等問題日益凸顯，傳統房地產市場模式已難以維繫，調整勢在必行。這不僅意味着舊有的房地產模式、觀念已經與當下經濟生活脱節，也表明以往市場生產的住房產品，無法契合民眾的實際消費需求。雙重矛盾共同使房地產市場陷入發展困境。

當前二手房市場中，相當一部分掛牌房源最初是以投資為目的進入市場的。當住房被當作投資品，其價格很大程度上受市場預期所左右。在投資者普遍看好房產投資盈利空間，疊加金融槓桿助力的情況下，房價被不斷推高，這也是造成全國性住房過剩的關鍵因素。隨着投資屬性主導的落幕，如今房地產市場性質逐步向消費需求主導轉變，民眾購房理念也發生根本性變化。由於住房投資者與消費者對房價的接受程度差異巨大，二手房市場“擠泡沫”成為必然趨勢。

對此，政府一方面出台系列政策，助力房地產市場企穩、提振市場信心；另一方面重新確立了以“好房子”為核心的房地產市場發展新模式。未來的房地產市場，致力於打造安全、舒適、綠色、智慧的高品質住房，滿足民眾對美好居住生活的嚮往。“好房子”概念，不僅關注住宅的實用性、舒適性與環境質量，更貼合普通民眾對理想居住環境的期待。由此可見，“好房子”新規的出台，錨定的是需求，是房地產市場性質與消費觀念變革的必然結果，關注點並未集中在價格上。二手房市場的價格調整，更多由其自身性質與供求關係決定，與房地產發展新模式或“好房子”概念並無緊密關聯。

“好房子”想要改變市場格局，仍有很長的路要走。現階段，“好房子”從標準層面，聚焦於生產安全、舒適宜居、綠色環保與智慧科技等高品質要素，着力提升居住體驗。而住房消費的可支付性標準，以及對消費者購房承受能力的量化考量，則並未通過住房標準進行明確。這主要是由於“好房子”新規的核心是通過供給端升級匹配消費需求變革，而非直接介入價格體系。但在更宏觀層面，“可支付性”應該是“好房子”的隱含前提。

實現“好房子”從理念到現實的轉變，需要在土地、金融、税費等核心制度層面持續深化改革。通過系統性的制度優化，降低建設成本，讓高品質住房的價格迴歸合理區間。否則，即便建成高品質的“好房子”，若定價過高超出多數居民的經濟承受能力，也難以滿足大眾的居住需求。

制定“好房子”建設標準是完善房地產市場的重要基礎，後續也需要通過持續的制度創新，提升民眾對“好房子”的購買能力。就現階段而言，“好房子”的市場影響力會保持在合理可控的範圍內。所謂的“好房子”擠壓二手房市場，不過是杞人憂天的無端擔憂罷了。“好房子”與二手房雖存在小規模競爭，但更多的是相互促進與互補。二者共同構建起多元化的住房供應體系，滿足不同購房人羣的多樣化需求，推動房地產市場健康、穩定發展。（作者是青島大學財富管理研究院教授）