國金研報：這些城市房地產市場有望率先企穩

【環球網財經綜合報道】國金證券近期的研報顯示，隨着積壓需求釋放接近尾聲，4月房地產市場“小陽春”成色不足，市場分化進一步加劇。二手房表現優於新房，一線及二線部分城市呈現企穩跡象，有望率先走出市場調整週期。

報告顯示，4月新房銷售同環比均出現走弱，商品房成交面積同比增速為-2.9%，降幅較3月擴大1.4個百分點，環比降幅超過40%；銷售均價同比下滑4.3%，降幅較3月擴大3.5個百分點。相比之下，二手房市場表現更為穩健，18個樣本城市4月二手房成交面積同比增長20.8%，儘管環比下降7.3%，但仍保持正增長。

在能級城市分化方面，4月30大中城市商品房成交面積同比下滑12.1%。其中，一線城市表現韌性，新房銷售因優質房源供給支撐，在5月（1-25日）同比增速回升至20%以上；二線及以下城市新房成交則持續承壓，同比增速尚未改善。

報告進一步分析顯示，當前房地產市場尚未完全企穩，但在租金回報率和30年期國債收益率的比價關係中，4月百城租金回報率達到2.3%，與30年期國債收益率的利差較年初回升至42BP。國金證券認為，當租金回報率提升至2.5%以上時，房地產市場有望實現量價穩態的長期穩定。

二手房成交佔比的提升也印證了市場結構的變化。1至4月，18個樣本城市二手房成交佔比達到59.0%，較2024年全年提高6.7個百分點，表明市場正加速從成長期邁向成熟期。預計到2026年一二季度，這一比例或將突破70%。

庫存方面，我國狹義庫存仍處於高位，但廣義庫存已回落至2010年水平，去化壓力主要集中在存量現房。住宅新規實施及房企拿地策略調整或將緩解新增供給與存量現房間的替代關係，現房庫存的積壓對未來新房銷售的衝擊逐步減弱。

綜合租金回報比、二手房成交佔比及庫存壓力等因素，國金團隊認為，一線城市的上海與深圳、二線城市中的成都、呼和浩特及南昌房地產市場具備率先企穩的條件。杭州新房市場企穩信號明確，但二手房市場恢復仍需時間。