北京樓市成交上漲 “好房子”促市場分化

記者 張達

6月底的北京驕陽似火，仍抵不住看房人的熱情。記者日前來到位於北京昌平區北七家鎮某新房項目售樓處，雖然是工作日，仍有不少人前來看房。

“我們工作日一天能賣七八套，週六週日看房需要排號，因為一天來訪量有100多組。”售樓處一位銷售人員對記者説。

據上述銷售人員介紹，該項目4月首次開盤，5月成為北京的網籤銷冠。項目為6—9層的低密洋房，均價在每平方米5.5萬—6.1萬元，總價從400多萬元到1500多萬元，得房率、户型格局等滿足國家“好房子”政策標準，客羣以海淀區、朝陽區置換改善為主。

不過，記者多方採訪瞭解到，不同區域不同項目的關注度差別較大，如海淀區的新房項目熱度較高，去化效果較好，但房山區有項目看房人數不多，為控制成本，售樓處週一至週五不開門，只能週六週日集中約看。

對於上半年北京新房整體成交情況，合碩機構首席分析師郭毅接受記者採訪時表示，今年3月新房成交達到近5000套的高峯後，隨着政策效應逐漸減弱，4月至6月逐漸趨向平穩，恢復到3000多套的水平，但較去年同期市場低谷期有明顯拉昇。從成交套均總價來看，今年上半年是780萬元，比去年上半年和下半年都有明顯上漲。

據郭毅統計，截至6月28日，北京上半年新建商品住宅成交套數為18085套，同比上漲20.7%。

不僅新房成交同比上漲，二手房上半年成交同樣上漲明顯。中原地產研究院的統計數據顯示，截至6月28日，北京上半年合計二手房住宅網籤86964套，其中6月網籤13529套。

在中原地產首席分析師張大偉看來，上半年北京二手房住宅網簽在8.8萬套左右，同比上漲17.7%。

從今年北京樓市成交情況來看，無論是新房還是二手房，區域分化特徵明顯。郭毅告訴記者，從套均成交面積來看，今年上半年是127平方米，和去年差別不大。今年新房成交熱度拉昇的原因，更多是一些地段位置較好、品質更佳的高端項目熱銷，對市場形成了更強的拉動效應。今年北京新房成交排名前五的項目中，海淀區有4個，單價都在每平方米10萬元以上。

張大偉也表示，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應預期影響了新房的價格，成交量集中在少數熱點項目，部分郊區房源在春節後出現了明顯的價格調整。目前全市新房去化週期為28.5個月，主要受遠郊高庫存板塊拖累，但核心區庫存緊張。如海淀區上半年供應超4000套，但仍供不應求。庫存高企區域如房山、密雲或通過降價等方式去化，價格承壓。

“高得房率的‘好房子’對二手房的影響逐漸明顯，部分區域二手房價格出現了明顯調整。”張大偉進一步指出，二季度區域分化現象尤為突出，如海淀、西城等核心城區，儘管部分房源樓齡超過30年，但憑藉學區屬性，小户型備受剛需家庭青睞，成交活躍，價格也較為堅挺。與之形成鮮明對比的是，房山、通州等區域掛牌價下跌明顯，對整體均價形成下拉之勢。

北京東城區、豐台區等多家中介門店的工作人員對記者表示，現在整體二手房市場仍是“以價換量”。

展望後市，張大偉表示，隨着“小陽春”的過去，市場期待更多政策出台來穩定預期。若後續如信貸放鬆、購房補貼等刺激政策出台，可能會激發購房需求，帶動二手房價格和成交量回升，使市場逐漸恢復活力。

郭毅也表示，隨着新房成交趨穩，新的政策工具也在籌備中，將為市場持續向好釋放政策信號。下半年北京樓市企穩後可能會出現階段性成交小高峯，整體市場成交呈現穩中有進的狀態。