三個城市更新故事裏的金融力量

城市是推動高質量發展、創造高品質生活、全面建設社會主義現代化國家的重要載體。截至2024年底，我國常住人口城鎮化率達到67%，已有9.4億人生活在城鎮。人民羣眾的需要從“有沒有”轉向“好不好”，我國城市建設也從大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整並重，進入了城市更新的重要時期。

實施城市更新行動，是新型城鎮化戰略的重要內容，城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來，財政金融政策加力支持，投融資機制不斷創新，各地城市更新加快了腳步，推動城市建設高質量發展的同時，進一步穩投資、促消費、惠民生，在擴大內需中持續繪就幸福生活的新圖景。

既融資又“融智”，政策性金融為老舊小區改造按下“加速鍵”

“路面不平、雨天積水，人行道經常被汽車佔用，出行很不方便。”説起過去的居住環境，在江西萍鄉市湘東區富麗小區住了20年的蔡雲秋直搖頭。

“家裏人一直勸我搬走，但老房子住慣了，跟街坊鄰居也有感情。”蔡雲秋猶豫之際，傳來了小區改造的好消息。

坑窪的路面修整後鋪上了柏油，雨污管網改造後下水順暢了，新規劃的停車位、活動廣場分區明確……已基本完成改造的富麗小區煥然一新。“現在住得可踏實了，生活還更有滋味。”每天傍晚，蔡雲秋與街坊聚集在活動廣場跳起健身操。

富麗小區加速“變身”的背後，離不開政策性金融支持。“從改造方案設計開始，國家開發銀行江西分行就參與進來，並提供了約1000萬元長期貸款。”富麗小區改造建設方、萍鄉市博越建設開發有限公司項目負責人楊倩介紹。

“老舊小區改造是複雜的綜合性工程，我們協助建設方在工程規劃階段就算清投入和收益，更好實現平衡。”全程參與富麗小區改造的國開行江西分行客户經理邵添夏介紹，改造主要以道路硬化、管網改造等基礎類和停車位改擴建等完善類項目為主，定下改造方案後基本上就能算清改造成本。

同時，還要幫助建設方規劃還款來源，本着市場化的原則提供融資。老舊小區改造一次性投入較大，但收入來源有限、回收週期較長，如何合理地提供融資方案，幫助建設方實現“微利可持續”的改造模式？

先算“小賬”。富麗小區改造後環境整潔美觀，停車更加有序，為延續改造成效，小區根據業主要求進行統一物業管理，相應的物業費和停車費可成為改造項目收入來源。

再算“大賬”。“從實際操作看，富麗小區的改造不是孤立的，而是連同周邊20多個老舊小區的連片改造，可以整體上通盤考慮收益。”邵添夏表示，比如建設方擁有這片小區附近農貿市場等經營設施的收益權，隨着改造的推進，會帶動周邊市場增加人氣，吸引商販入駐，“這樣一來，相關經營收入逐漸增加，還貸現金流更有保障。”

改造方案與融資方案同步落地，為這一區域28個老舊小區的有序改造打下了堅實基礎。“政策性金融不僅為項目建設融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案。”楊倩介紹，現在各項工程壓茬推進，全部改造完成後，將惠及羣眾近1.5萬户。

不只江西，在浙江、新疆等地，今年以來，國開行支持的多個城鎮老舊小區改造項目穩步推進。據統計，今年1—5月，國開行發放城市更新領域相關貸款5751億元，重點支持城鎮老舊小區整治改造、城中村更新改造以及城市歷史文化保護傳承等。

以存量帶動增量，資本市場新工具助力打造消費新地標

購物中心是現代城市的亮麗風景，不僅成為建築地標，更構築了消費、商業、文化的綜合空間。近年來，新的融資工具為購物中心更好服務城市生活注入了新動能。

在上海虹橋，新商場建設正酣，前灣印象城全面進入內部精裝修階段，已經引入300多個國內外品牌，將於年底亮相。在天津和平路步行街，老商場煥發新活力，户外、潮玩、奶茶、新能源汽車……商場消費新品種一個不缺，改造更新後的和平印象城吸引了越來越多的年輕人。

一個在上海，一個在天津，這兩個項目的順利推進，卻與位於浙江杭州餘杭區的西溪印象城密不可分。

“去年，我們以杭州西溪印象城為底層資產，發行了中金印力消費REIT，募集資金超過30億元，這些資金大部分用於上海、天津等新項目的建設投入。”印力集團董事長丁力業説，消費基礎設施REITs（不動產投資信託基金）的推出，讓公司找到了可持續發展的商業新模式。

緊臨西溪濕地公園，地鐵直通商場地下一層，週末的西溪印象城裏顧客絡繹不絕，人們在餐廳門口排起長隊，不少家庭在山姆會員店裏採買。“這裏全年客流量超過2000萬，租金收繳率超過99%，營收穩中有增。”中金公司投資銀行部固定收益組聯席執行負責人賈舟祺説，“作為中金印力消費REIT的發行人和管理人，我們團隊經過多次實地調研和訪談，認為這個資產質量很好。”

賈舟祺介紹，基礎設施REITs是存量基礎設施項目以公開募集基金的形式進行融資的金融工具，可以理解為讓基礎設施資產上市獲得融資，投資者可以像買賣股票一樣進行基礎設施REITs產品交易。這一新工具2021年推出以來，覆蓋的資產類型不斷擴容，於2023年3月拓展至消費基礎設施領域。憑藉良好的資產質量和清晰的產權結構，印力集團成為國內首批消費基礎設施REITs項目的“嚐鮮者”。

“我們公司成立以來，一直聚焦於購物中心投資、開發和運營管理，業務模式比較‘重’，太需要這樣的融資工具了。”丁力業舉例，比如前灣印象城的建設耗資20多億元，靠租金收回投資，週期十分漫長，而有了這一工具，能夠將公司的存量資產盤活，不僅降低企業的負債率，募集的資金還能投入到新的投資中去，讓沉澱資金“滾動”起來。

消費基礎設施REITs不僅滿足企業融資需求，也為投資者帶來新機遇。“上市以來，中金印力消費REIT已完成了3次分紅的發放，為投資者帶來可觀的分紅收益。”賈舟祺説。

“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者。”丁力業説，“這激勵我們不斷更新設施改進服務。”

截至6月中旬，全國已有8只消費基礎設施REITs上市，涉及基礎設施類型包括購物中心、社區商超和農貿市場。“消費基礎設施REITs一頭連着消費，一頭連着投資，雙管齊下擴內需，未來發展空間很大。”賈舟祺認為，REITs募集資金用於存量項目的更新或者新項目的投資建設，一方面提升城市基礎設施建設和商業配套的水平，另一方面能夠為老百姓提供更優質的消費環境和投資渠道，形成投資與消費的良性循環，是金融提升服務實體經濟質效的新實踐。

財政金融協同發力，撬動古城繡花功夫織新景

在江蘇揚州，流淌着600多年曆史的小秦淮河，今年以來頻頻“上新”。

河道兩岸，新增了親水步道、遊船碼頭和景觀橋樑；河道內，遷改污水管道、增設淨化處理裝置，水質日益清澈；沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長樂聽濤等景觀節點，在復原的基礎上，建起了文創店、咖啡館等新商業設施……

一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來，周邊的民宿經營者秦紅梅夫妻率先嚐到了甜頭：“景觀美了，街巷乾淨了，客流量明顯增加，我們的客房供不應求，正在着手優化內部結構增加客房。”

“採取小尺度、漸進式、微更新的方式，下的是繡花功夫。”説起這個2023年啓動的城市更新項目，揚州古城歷史文化保護建設有限公司董事長梁玉榮這樣描述。小秦淮河是明清揚州古城唯一存留至今的城市內河，既要保留歷史文化底藴，修舊如舊，又要激活居民生活的“煙火氣”，激發新的消費活力，改造更新不容易。這一項目已經醖釀多年，近年來，在各項政策的加力支持下，古城新圖景加快“動筆”。

“我們不僅請來了東南大學團隊主導定製改造更新方案，還得到了強有力的資金保障。”梁玉榮介紹，城市更新項目投入大，財政資金和金融支持互相配合、協同發力，為項目實施提供有力支撐。

4960萬元江蘇省城鄉建設發展專項資金、343萬元海綿城市建設示範補助資金、1.2億元長期限國開行貸款……各類資金形成支持“組合拳”。“更驚喜的是，新政策極大降低了我們的融資成本。”梁玉榮説，在國開行優惠利率的基礎上，江蘇省財政還給予了1個百分點的貼息支持。

2024年，江蘇省出台專項政策，在確保不增加地方政府隱性債務的前提下，對城市更新重點領域和建築市政基礎設施領域設備更新中長期貸款（簡稱“城新貸”）給予財政貼息，鼓勵引導金融和社會資本加大對城市更新領域的支持力度。作為首批合作銀行，國開行已有包括小秦淮河保護更新項目在內的34個歷史文化保護傳承項目被納入“城新貸”財政貼息項目庫。

“留、改、拆、補，長期、穩定、優惠的資金支持讓我們耐心做好繡花功夫，目前開放的更新景觀已經開始聚集人氣，未來我們將繼續把資金用在刀刃上，讓改造更新的經濟效益和社會效益加快發揮。”梁玉榮説。