漲幅遠超紐約，生活更加昂貴，美國“陽光地帶”還是高房價避風港嗎？

美國《大西洋月刊》6月30日文章，原題：整個國家都開始變得像加州   眾所周知，美國住房危機在沿海大城市最為嚴重。然而，房價卻在一直被視為逃離高生活成本的避風港地區急劇上漲。在過去的10年裏，鳳凰城、邁阿密、亞特蘭大等“陽光地帶”（指貫穿美國南部和西南部的地理位置）城市的房價漲幅遠超紐約、舊金山等傳統高成本城市。

在過去的半個多世紀裏，陽光地帶郊區擴張一直是住房市場的一種減壓閥。那些無法負擔昂貴城市生活的人，還有其他更便宜的地方可去。現在即使是這些相對便宜的選擇，也即將讓許多美國人望而卻步。

專家表示，傳統上反增長的自由主義者實施了過多法規，使得建造足夠的住房變得不可能，但是為什麼現在房價在以寬鬆法規著稱的紅州（美國共和黨的優勢州）和紫州（又稱“搖擺州”，即美國兩黨勢均力敵的州）都上漲得如此之快呢？真正的答案是，舊金山和紐約並不獨特，它們只是先行者。

房價便宜的陽光地帶曾與加州等高房價城市形成鮮明對比。城市經濟學家埃德·格萊澤與喬·吉爾科的研究清晰地勾勒出這種對比：直至21世紀初，達拉斯、亞特蘭大、鳳凰城等陽光地帶城市的住房建設速度，平均是舊金山、洛杉磯、紐約等主要沿海都市的4倍以上。這種強大的供應能力是維持其房價相對低廉的關鍵。然而，近年來情況發生了根本性逆轉：陽光地帶的住房建設速度暴跌了50%以上，而居住需求卻在持續激增。其直接後果就是，儘管起點較低，但陽光地帶城市的房價自10多年前起漲幅遠超歷史水平，且持續攀升。

南部和西南部的城市一直將自己描繪成商業友好型、親增長的大都市。實際上，它們的土地使用法規與藍州（美國民主黨的優勢州）城市並無太大差異。這些限制性規定在陽光地帶城市可以無限向外擴展新獨棟住宅的時代並不構成問題。但最近，許多陽光地帶城市開始遇到向外擴展的限制，為了繼續增長，這些城市將不得不找到方法來增加其現有城市核心和郊區的密度。

格萊澤和吉爾科假設，隨着陽光地帶城市變得更加富裕和高學歷化，其居民便想阻止新開發項目。達拉斯一家小型家族房屋建築企業的老闆賈斯汀·韋伯表示，當他1990年開始創業時，當地環境是“每個建築商的夢想”，“現在每件事都是一場談判”。

當邁克·瓦斯克斯上世紀80年代開始在家族的亞利桑那州建築企業工作時，他可以帶着一個寫在餐巾紙上的提案走進當地規劃辦公室，並在幾小時內獲得一個新項目批准。如今，這一過程需要應對繁瑣的文書工作、法規、聽證會、社區反對和潛在的訴訟。僅僅破土動工一個新項目就可能需要幾年時間。

現在，同樣的故事在陽光地帶不斷重演：郊區擴展走到了盡頭，城市必須面對土地使用法規的限制性以及人類普遍傾向——一旦紮根就反對新開發項目。如果當前趨勢繼續下去，那麼20年後，陽光地帶城市的住房危機將與今天洛杉磯、舊金山和紐約一樣嚴重。

好消息是，這些城市已經得到警告。一些城市已經開始行動。2021年，北卡羅來納州羅利市響應新居民湧入，改革法律，使建造多户住宅變得更容易。在接下來的3年裏，該市每年建造的單位數量增加了60%，租金成本的增長僅為前五年的1/5。得克薩斯州立法機關最近通過了幾項立法，將減少新住房的最小地塊面積，限制一票否決權，並允許在目前被劃為辦公室和零售用途的土地上建造多户住宅。（作者羅格·卡爾瑪，李迅典譯）