《住房租賃條例》如何保護租客和房東的合法權益？

租賃是解決城市居民居住問題的重要途徑，但不少人都在上面踩過坑，比如遭遇房東違約漲房租、房型與圖片嚴重不符、中介收錢跑路等等。針對租房市場亂象，《住房租賃條例》昨天對外公佈，將自今年9月15日起施行。

《條例》共7章50條，明確提出將推動加快建立租購併舉的住房制度。《條例》規定，廚房、衞生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用於居住；租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

針對承租人合法權益保護不到位的問題，《條例》規定，住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；出租人解除住房租賃合同應當通知承租人併為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。具體來看，《條例》如何保護出租人和承租人的合法權益？

近日，男子6萬月租住進甲醛房的話題登上熱搜。當事人向媒體表示，自己在杭州蕭山租下每月6萬元的房子，入住兩個月後出現身體不適，經測試甲醛超標2倍。但房東、中介則稱房子多人住過，不存在甲醛問題，房東拒絕溝通退押金。在租賃市場上，這樣的甲醛房也被稱為“串串房”，就是將老舊毛坯房用廉價材料簡單裝修後，經過“美顏”處理，以較高價格出租。網絡上，“如何識別串串房”攻略的點擊量也頗高。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對類似“串串房”問題的關注，一方面顯示出租賃已經成為我國住房市場的重要組成部分，另一方面也顯示出在這一領域建立國家層面法律法規的重要性。

即將於9月15日起施行的《住房租賃條例》，則為治理住房租賃市場亂象提供了法治武器，比如：

針對“串串房”等問題，《條例》強化住房出租室內裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。

針對“非居改租”“隔斷房”等問題，《條例》強調“廚房、衞生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用於居住”。

此外，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，“羣租房”“高收低租”“虛假房源”等一系列住房租賃市場亂象，都能在《住房租賃條例》裏找到針對性的條款進行規範。

針對“羣租亂象”，《條例》第七條明確，租賃住房單間租住人數的上限和人均最低面積，要符合地方人民政府規定的標準。

針對“高收低租”，第十九條規定，從事轉租經營的住房租賃企業，應當按照規定設立住房租賃資金監管賬户並向社會公示，今後大家如果去承租轉租經營的房屋，一定要把租金打到政府監管的租賃賬户，以保障自己的合法權益。

針對“虛假房源”問題，強調住房租賃經紀機構發佈房源信息前，應當核對並記錄委託人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源；要求提供住房租賃信息發佈服務的網絡平台經營者，應當核驗住房租賃信息發佈者的真實身份信息。

然而，既然是租賃市場，有出租就有承租。近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發過諸多討論。值得注意的是，共7章50條的《住房租賃條例》不僅是對住房出租人的約束，也對承租人、住房租賃企業、經紀機構、提供住房租賃信息發佈服務的網絡平台經營者等住房租賃市場主體提出相應的行為約束。李宇嘉觀察，《條例》從住房租賃行業的全鏈條強調了權利和義務的對等，並明確了監管部門的責任。

李宇嘉介紹，條例對出租人在房源合規，收取租金、押金合規，不動產信息出示等方面有明確的規定；但同時，對承租人在合理使用房屋設施、不得改變房屋結構等方面也有明確的規定，從而保護出租人的權益，也只有如此，才能推動租賃行業、租賃關係穩定。比如，在監管中，提出制定並公佈住房租賃合同、租賃經紀服務合同示範文本；建立住房租金監測機制，定期公佈本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息。這些都是市場主體展業的基礎秩序，有利於完善市場規則，鼓勵立足長遠、持續經營的市場主體發展壯大，也有利於管理部門推進行業管理。

《條例》規定：住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用，並規定設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公佈租金水平信息。《條例》如何加強對住房租賃市場的監督管理？

《住房租賃條例》總則第一條即明確，《條例》旨在規範住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關係，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購併舉的住房制度。租購併舉的住房制度如何建立？虞曉芬關注到了《條例》當中的兩個細節：

第五條第一款寫到，政府鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給，這能緩解我國一些大城市適合租賃需求的單間房、小套房供給不足、價格偏高問題。

第五條第二款明確提出，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利，這是條例的重要亮點，意味着公共服務與房產鬆綁，消除因房屋租賃關係而產生的權利差異，體現公共服務以人為本的原則，有利於保障公民平等權利，也有利於促進人口的合理流動和優化配置，推動新型城鎮化進展。

國家層面住房租賃法規《住房租賃條例》的出台，會產生怎樣的影響？李宇嘉認為，這必將提高住房租賃市場的穩定性、提升消費者租房意願，租賃行業的現金流將趨於穩定，從而激勵市場主體投資住房租賃行業，有利於促進房地產開發企業從增量向存量、從建設到運營的轉型，對行業新模式的構建、對REITs（不動產投資信託基金）的發行，均有積極意義。

李宇嘉表示，部分房源可能會退出市場，特別是一些租金較低的非住宅租賃房源，“二房東”籌集的房源、“打隔斷”的房源等。另外，房源合規化，可能會提升投入，導致部分區域租金上漲，對此，應該加大保障性租賃住房供給，還要加大規劃、用地、融資、税費扶持，積極盤活存量房源，增加市場租賃房源的供應。兩部門表示正在抓緊完善配套制度，其中就可能包含一些房源標準、行業標準，比如民宿、度假公寓等到底屬於租賃還是酒店等，同時明確地方各部門職責，儘快形成監管合力。

虞曉芬表示，《條例》的出台，是我國住房租賃市場規範化、法治化進程的重要里程碑。未來，隨着《條例》的深入實施和相關配套政策的不斷完善，住房租賃市場將迎來更加健康、有序的高質量發展，承租人的合法權益也將得到更充分、更有效的保障。