盤活存量，讓有限的資源產出更大的效益（產經觀察）

正在建設中的海信長沙智能製造綜合生產基地。

譚海鵬攝

湖南寧鄉市綜合運用行政、法律、經濟手段——

閒置土地重獲“新生”

本報記者  顏  珂

風雨過後，施工車輛轟鳴聲又起。湖南寧鄉經濟技術開發區（以下簡稱“寧鄉經開區”）內，海信長沙智能製造綜合生產基地項目正倒排工期，搶抓進度。

“項目用地486畝，聚焦中央空調核心技術研發與智能製造升級，計劃2026年1月投產，年產能200萬台。”基地基建工程師楊緒文介紹，新基地與公司多年前佈局的倉儲物流項目僅一牆之隔，運營管理十分方便。

不遠處，海信（湖南）家電產業園一期倉儲項目廠房清晰可見。“一期聚焦倉儲物流，二期聚焦中央空調核心技術研發與智能製造升級。”楊緒文告訴記者，分步建設完成後，新基地將成為公司在中央空調水機領域的重要研發製造基地。

智能家電和智能硬件是寧鄉的主導產業之一。2017年，海信（湖南）家電產業園一期倉儲項目落户寧鄉經開區。2023年，海信又打算把長沙智能製造基地落户寧鄉。可就在雙方達成意向準備上馬項目時，產業用地卻成為難題——一期項目周邊土地已全部出讓，若另擇地塊，廠區難以形成整體，不利於管理，勢必增加運營、物流等成本。

進一步細探，毗鄰處其實有空地，屬欣欣房地產公司（化名）10餘年前拿下的地塊範圍。可因債權違約訴訟，公司名下未開發的多宗土地以及建設好的商品房全部被查封，空地由此“曬太陽”多年。“商品房無法銷售、土地也無法利用開發，公司已經資不抵債。”欣欣房地產公司負責人呂某説。

一邊急需臨近地塊擴產，一邊卻因訴訟查封、土地多年閒置，能否從此處破題？

寧鄉市委、市政府多次研究，逐漸明晰了思路：欣欣房地產公司被查封土地有多宗，其中一處與海信（湖南）家電產業園一期倉儲項目相鄰，且片區現行控制性詳細規劃已為工業用地；不妨通過土地置換，解決海信長沙智能製造基地用地問題。後來，寧鄉經開區組織市人民法院、自然資源局多輪商討，制定土地置換方案。

思路有了，實施起來卻並不輕鬆。

欣欣房地產公司被查封土地涉及多地法院，債權債務關係複雜。寧鄉相關部門起初試圖通過法院之間的協調，完成土地置換。“簡單來説，就是園區拿出土地與目標地塊置換，把查封A地塊換成查封B地塊，從而騰出海信長沙智能製造基地項目用地。不過，採取這一方式，被查封地塊的債權人擔心，目標地塊一旦被解封，在手續未完成的‘空檔期’，可能隨時被其他債權人申請查封凍結，造成債權‘懸空’。”寧鄉市人民法院藍月穀人民法庭庭長鬍鴻説。

另一條路，是申請破產重整。

“走破產程序，根據程序啓動後集中管轄的規定，相關案件會集中到寧鄉市人民法院。”在胡鴻看來，“有了集中管轄，就拿到了破解難題的主動權。”

胡鴻與目標地塊債權人多輪溝通：“土地置換後，用地可以湊成一個梯形，規整的土地更受市場青睞，位置也更靠近主幹道，估值應該會比置換前更高。”債權人認可同意，海信集團樂見其成，局面豁然開朗。

2024年4月10日，寧鄉市人民法院正式受理欣欣房地產公司的破產重整申請。寧鄉市人民法院積極推進跨區域司法協作，目標地塊查封不久後解除。

土地置換工作緊鑼密鼓。寧鄉市自然資源局作出《閒置土地認定書》，依據《閒置土地處置辦法》相關規定啓動土地置換。2024年4月8日，寧鄉市自然資源局、欣欣房地產公司和寧鄉經開區管委會簽訂《土地置換協議》。通過“雙軌並行審批”，土地置換手續短時間內完成。

全程僅用45天，化解11年曆史遺留問題。集中管轄護航，通過“閉環運行、及時辦結”的方式進行土地置換，為盤活低效土地打開了新思路。

寧鄉工業發達，有效盤活存量、破解產業發展空間瓶頸，是發展新階段的“必答題”。以寧鄉經開區為例，根據規劃，園區城鎮開發邊界範圍內33.33平方公里，已開發30.06平方公里，開發率達90.19%。寧鄉市自然資源局黨組副書記、局長彭海華介紹，寧鄉近年來不斷創新方式方法，加速產業“騰籠換鳥”：一方面，採取自我升級、併購重組、淘汰退出等方式，“一宗一策”清理處置閒置、低效用地；另一方面，創新盤活法拍資產，做活土地文章。

據統計，2023年以來，通過採取主動介入、提前預防、督導約談等方式，綜合運用行政、法律、經濟手段，寧鄉市共計盤活低效土地22宗1764.9畝，增加固定資產投入120.87億元，預計投產後年新增產值近200億元，帶動湖南法恩萊特新能源科技有限公司擴產、湖南長高高壓開關集團股份公司追加投資等一批產業項目。

天津靜海區全力助推項目開工提速——

為企業轉型升級打通堵點

本報記者  靳  博

“這個新園區，把企業之前分散的產銷研力量擰成了一股繩。”最近，遠大健康科技（天津）股份有限公司副總經理魏立佳每天都要到老廠房不遠處的新園區看看建設進度，“上半年，我們成功登陸新三板，新園區也開工了，幹勁更足了。”

2001年，遠大健科在天津靜海區創立，經過20多年發展，企業年收入超過10億元，主要產品包括上百種環保家用商用水質處理產品、小型家用電器以及相關配套核心過濾元件，擁有300多項專利，產品遠銷歐美。

隨着體量擴大，企業位於天津子牙經濟技術開發區高新產業園的載體已經限制了產能進一步提升。“現在公司自有土地30畝，分散在2個區域，租的廠房只有40畝地，幾條生產線都擠在一起，產能跟不上訂單。一年出口1500多個標準集裝箱，卡車進廠區停車都費勁，只能乾着急。”公司常務副總經理嚴利敏説。

兩年前，公司計劃利用自有資金購買一塊工業用地，將目前在外辦公的外貿和跨境電商兩個公司和總部合併，同時將三個生產公司重新規劃整合，打造集產銷研為一體的總部經濟。

“從感情和實際情況來講，我們都希望留在靜海。一來，去其他地方拿地成本比較高。二來，現有的員工很多都在靜海安家，如果企業外遷可能會產生人員流失。但產業園經過多年開發，很難找到符合要求的地塊。”魏立佳説。

得知情況，靜海高新產業園主動對接遠大健科，梳理園區內地塊情況後發現，雖然區域經過多年開發建設，沒有空白地塊，但有一些已開發地塊，由於種種原因一直處於閒置低效狀態。“遠大健科是我們靜海區主導產業格局中大健康產業鏈的延鏈補鏈企業，如果能留下，企業能發展壯大，園區低效的資產也能重新高效利用。”高新產業園項目相關負責人賀文龍告訴記者，這次遠大健科購買的100多畝土地和廠房，由於之前企業經營調整而閒置多年，“我們將兩方請到一起，鼓勵雙方通過市場化方式進行交易盤活。”經過積極協調，遠大健科於2023年以購買資產方式購入該閒置地塊。

土地有了，新的問題又來了：容積率不能滿足實際需求。“原來的地塊是一類工業用地，規劃容積率上限1.2，總建築面積最多不超過8萬平方米，但我們規劃的智能淨水設備製造項目地上總建築面積需達到11萬平方米，規劃容積率需達到2.0以上，才能滿足項目建設需求。”魏立佳説。

企業有所盼，政府有所為。針對遠大健科項目，高新產業園成立服務專班全力推進建設。特別是他們根據項目實際需求和《工業項目建設用地控制指標》相關要求，協調相關部門幫助遠大健科調整地塊規劃。通過細分調整，地塊容積率由1.2調整為2.0，滿足企業需求，確保工程進度不斷檔。

服務做“加法”，流程做“減法”。針對盤活項目的難點、堵點，靜海區重點破解項目落地慢、開工遲問題，助推建設項目開工提速增效。區政務服務辦、市規劃資源局靜海分局、住建委等部門明確審批要件和時限，快速完成立項備案、工程規劃許可、施工許可等關鍵手續，實現“拿地即開工”，為建設項目單位壓縮申請材料、等待時間等辦事成本。

今年2月23日，項目準時開工，一期預計年底竣工。根據規劃，遠大健科將在新園區建設智能淨水設備製造項目，建築面積11萬平方米，項目總投資5億元，預計新增年產淨水設備18萬台，淨水設備配件6000萬件，年產值10億元。“產能會有明顯提升，新增16個立體倉庫標準集裝箱裝車位、5個散貨裝車位，再也不擔心卡車停車了。更重要的是，企業有了充足空間加強研發，我們計劃在新的園區向國家級企業技術中心發起衝擊。”談起企業的未來，魏立佳充滿信心。

2024年，靜海區盤活閒置房產（廠房）26萬平方米、閒置土地462畝。今年，靜海區將繼續有針對性地引入一批重點產業項目，盤活存量土地2500畝、工業廠房10萬平方米、商業樓宇5萬平方米以上。