五環外限購鬆綁意味着什麼？一文讀懂北京樓市新政

符合條件家庭在本市五環外不再限制購房套數；成年單身人士購房按照居民家庭執行限購政策；調整公積金貸款二套房認定規則及貸款額度……8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），今日起正式施行。

業內人士普遍認為，北京此次的新政落地有利於提振市場預期，帶動市場活躍度好轉，進一步推動房地產市場“止跌回穩”。

符合條件家庭五環外不限購

穩市場同時更好地支持職住平衡

此次政策最受關注的部分就是對北京五環外限購的大幅鬆綁。《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。即：京籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得税滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

值得注意的是，此次政策調整僅解除了五環外購置住房的數量上限，對社保年限等北京市購房的基本門檻未做調整。此外，限購政策不再單獨區分單身和已婚人羣，成年單身人士和居民家庭執行同樣的限購政策。

北京鏈家研究院院長高原告訴央廣網記者，此次政策的調整，主要是利好人户分離家庭的加購及別居住宅的購置。近年來隨着北京城市發展的不斷推進，尤其是外圍片區城市界面與功能的快速改善，北京市人户分離現象較多，部分家庭確實存在五環外購置多套住房的現實需求，此次調整購房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時也不再區分單身與否，更符合當前購房羣體的實際需求。

另外，五環外是目前北京樓市的成交集中區域，據中指研究院監測，今年1月至7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外佔比超80%，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數五環外佔比也超50%。中指研究院政策研究總監陳文靜認為，放開符合條件的家庭購房套數限制，讓有能力、有意願、有需要的居民家庭進入市場，在促進市場修復的同時，也可以更好地支持職住平衡。

加大公積金支持力度

進一步降低購房成本

新政的另一發力點是公積金貸款。

具體來看，本次新政涉及公積金的主要有四方面變化：一是首套認定標準“認房不認貸”。對於無房，但存在已結清公積金貸款記錄家庭，可認定為首套信貸；二是二套信貸額度與成數提升。公積金二套信貸上限由60萬上浮至100萬。同時二套公積金貸款首付統一降低至30%（原五環內35%，五環外30%）；三是公積金可貸額度累積加快。由原每繳存一年可貸額度累積10萬元提升至每繳存一年可貸額度累積15萬元；四是可提取公積金作為首付。

高原表示，公積金作為購房者購房的重要支持力量，其資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效地降低購房者的月付壓力與總利息成本。

他為央廣網記者提供了一個具體的例子：以一個已繳存8年公積金，購置360萬五環外剛需住房的家庭為例，如選擇滿貸288萬元，25年貸款期限情況下，在原有的信貸方式下，為80萬元公積金貸款及208萬元商業貸款，在現行利率下，月供約13547元。新政執行後，該家庭可獲得120萬公積金貸款支持，相對應的商業按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至約13454元，月供可減少93元左右，全週期的利息金額可降低2.77萬元。

高原同時指出，新政對於改善性羣體而言也有較好支持。首先是對於佔市場交易者近三成的“一買一賣”置換羣體而言，公積金信貸額度上限從60萬元大幅提升至120萬元。而對於加購住房的改善羣體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。

另外，此次北京市在流程優化後，購房者可在購房階段提取公積金作為首付款使用。這能夠顯著降低青年剛需羣體的一次性支付壓力，節約了潛在的資金過橋成本。

根據中指研究院不完全統計，今年以來，已有深圳、杭州、西安等超30個市（區）跟進出台提取公積金支付首付款，陳文靜認為，北京加入後，預計未來更多城市跟進落地。

精準釋放改善需求

鞏固前期“止跌回穩”基礎

為何選擇在這一節點推出新政？受訪業內人士普遍認為，這是一次及時的精準施策。

陳文靜分析稱，從市場的角度來看，今年1月至7月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10萬套，同比增長12%，整體表現平穩，但7月新房、二手房市場出現轉弱跡象，本次政策落地將有利於提振市場預期，帶動市場活躍度好轉，進一步推動房地產市場“止跌回穩”。

高原也表示，7月受連續強降雨影響，北京二手房市場帶看、成交數據稍有回落，但實際新增客源數量總體規模相較6月還有增長。應當説市場的客户基礎較好，購買力有所增強，在此次政策的支持之下，相信三季度市場形勢能夠延續上半年的良好走勢，鞏固前期止跌回穩基礎。

58安居客研究院院長張波指出，北京本次新政通過區域差異化，結合公積金優化的組合拳，可以起到既精準釋放改善需求，又避免核心區過熱的效果。

“此次政策一方面體現出了‘穩紮穩打思路，與當前平穩的市場狀態匹配，也充分體現了政策的延續性，屬於在關鍵節點上加力’和‘助推’的切口型政策。”高原分析稱，近年來，北京市四個中心定位建設取得豐碩成果，使得居民住房需求尤其是改善性需求愈發強烈，居民有切實地在副中心與平原多點地區加購住房的需求。但另一方面，首都定位要求北京市不能簡單地走規模發展的路徑。因此政策的調整，與北京市的市情市況是匹配的。同時，本輪政策也保持了未來應實際市場形勢變化進行進一步調節的靈活性。

陳文靜同時提醒，本次政策直接利好五環外市場，利好佈局五環外的房企，房企應積極營銷把握政策窗口期。央廣網記者也觀察發現，政策剛發佈後僅一小時左右，五環外的多個項目就已經發布了響應政策的宣傳海報，花式吸引購房者走進售樓處。

此外，北京此輪樓市新政的推出，也被業內認為信號意義明顯。張波認為，北京的樓市新政預示着一線城市未來政策進一步放鬆的節奏可能會加速，深圳、上海都存在進一步優化政策的預期。

記者：門庭婷