實探“滬六條”首週上海樓市：優質新盤關注度升温

證券時報記者 陳雨康

上海市住房城鄉建設管理委等六部門8月25日印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱“滬六條”），明確了調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產税等6項舉措。

“滬六條”落地一週之際，證券時報記者實地走訪上海樓市發現，購房者的關注熱情與置業意向顯著升温，部分新房項目的諮詢量與簽約量同步走高，有優質樓盤釋放出即將售罄信號。二手房市場方面，在掛牌房源擴容的同時，諮詢量與帶看量均大幅攀升，8月30日上海二手房單日網籤量創下近3個月以來的峯值。

業內專家表示，隨着傳統“金九銀十”旺季到來，市場活躍度有望進一步提振，並帶來“量提振、價更穩”的市場行情。

新房市場聚攏新人氣

8月26日起正式施行的“滬六條”滿一週之際，記者來到上海閔行某新房售樓處看到，樓盤沙盤前聚攏着幾撥看房的客户。儘管大廳內整體人流量不算密集，但客户一撥接一撥地進來，沙盤前始終有人駐足，樣板間內則大多是以家庭為單位的看房客。

“新政剛剛公佈的時候，我們就預料到項目會有一撥訪客高峯，整個團隊在週末全員到齊。工作日每天能有超50組客户來訪，週末看房量至少翻了一倍。”該項目銷售經理李思對記者表示，“滬六條”取消了外環外購房套數限制，激活了一部分潛在需求。此前項目二開、三開的認購率皆不及預期，預計未來將加速去化。

在上海外環外的一處新房售樓處，記者看到，儘管臨近傍晚，洽談區仍坐着幾組客户，討論着購房細節。沙盤前，置業顧問正在為幾組客户講解，同時不斷有新的看房客踏入大廳。據瞭解，該項目坐擁總價低、靠近優質小學、大型商業體豐富等優勢，擁有“區域樓王”之稱，項目去化率接近90%。

該項目的置業顧問王璐璐對記者表示，樓盤銷售已近尾聲，最近樣板房也有客户垂詢。“尤其是最近樓市新政出台後，公積金可以用作首付款，不少剛需客羣加速入市，我們這個項目也成了‘香餑餑’。幾乎每個到訪的客户離開時，我們都會強調一遍‘現房很少’‘儘快決策’。”

據易居研究院統計，“滬六條”後首個週末，上海重點項目來訪量相比新政前增速超40%，重點項目認購量增速超120%；部分項目單日成交套數超過10套；部分項目交易量翻倍。至少有兩個項目開盤售罄，且單個項目交易套數均超160套。

二手房成交量顯著攀升

從二手房網籤數據來看，8月26日起正式施行的“滬六條”政策效果立竿見影。

上海房管局數據顯示，8月30日上海二手房單日網籤1103套，創近3個月新高；8月二手房成交超1.99萬套，同比增長約12%，環比增長3.44%。

對此，業內人士表示，即便處於傳統淡季，8月上海二手房成交量仍達成環比、同比雙增長，且扭轉了此前數月下跌的局面，這背後新政的助力功不可沒。看房量與諮詢量的攀升，説明政策有效增強了市場參與者的信心。

上海周康地區資深中介唐經理告訴記者，“滬六條”落地的首個週末，門店的諮詢量和帶看量增長五成左右，週末兩天人均帶看超10組。由於二手房掛牌量充裕，買房客議價空間尚且寬鬆，帶看量激增的同時，成交依然較為滯後。

“新政後，剛需客户更加積極，尤其是預算300萬元左右的家庭，外環外小户型受到青睞。但改善型客户更謹慎，傾向於多比較。比如有位客户看了3套房子，但還在等利率進一步下調。”唐經理説。

易居研究院監測數據顯示，外環外二手房市場表現積極活躍，二手房諮詢量上漲約20%，部分門店帶看量增長40%，部分業主提價3%—5%以順應市場變化。

“金九銀十”旺季可期

除了調減住房限購、優化住房公積金等舉措外，本次“滬六條”的一大亮點在於，優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。

中國人民銀行上海總部8月25日發佈公告稱，對上海市商業性個人住房貸款利率定價機制進行調整。在利率定價機制安排方面，上海市商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。

同策研究院提供的數據顯示，根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對於銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%——這意味着，取消首套房和二套房的利率差異，能改善羣體和資產配置需求人羣的還貸壓力，在一定程度上促進改善需求的釋放。

據易居研究院統計，目前上海商業性房貸首套、二套最低利率分別為3.05%、3.09%。此次調整顯著降低了改善型住房需求的房貸成本。以100萬元貸款本金為例，每月按揭貸款成本可減少200多元，30年累計可達8萬元左右。

易居研究院副院長嚴躍進在接受記者採訪時表示，針對部分二套房貸利率偏高的客户，政策進一步下調了部分基點，有效降低了這些客户的還貸成本。此舉不僅減輕了購房者的經濟負擔，還減少了銀行的提前還款現象，間接提升了居民的消費能力。鑑於房產政策已基本調整到位，短期內預計此類政策不會有大幅變動。後續存量房貸利率是否會下調，要視整體經濟環境及市場情況而定，包括貸款市場報價利率（LPR）走勢。

展望後市，中指研究院分析師王建梓對記者表示，8月上海樓盤帶看量、諮詢量較新政前有所回升，但市場分化現象延續。市場已進入“金九銀十”傳統營銷旺季，預計房企在核心城市將加快推盤節奏，市場活躍度有望迎來階段性回升。

嚴躍進表示，隨着交易行情的提振，開發商和房東的信心明顯增加，價格層面更趨堅挺。結合到來的傳統“金九銀十”階段，市場活躍度預計將進一步激發，並帶來“量提振、價更穩”的市場行情。