上海七批次土拍收金超111億 重點城市土地市場熱度延續

證券時報記者 吳家明

進入下半年以來，多個重點城市的土地市場依舊維持熱度。

9月4日，上海2025年七批次土拍收官，共涉及5宗地塊，總出讓面積13.99萬平方米，最終3宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交，總成交金額111.16億元。其中，楊浦區地塊競爭尤為激烈，最終由中鐵置業聯合體競得。

作為房地產市場的關鍵上游，土地市場的供應規模、成交價格以及政策調控走向均對市場產生深遠影響。中指研究院上海數據總經理張文靜表示，上海正加快優質土地供應，尤其側重重點發展板塊，預計土拍熱度將逐步傳導至區域新房價格，上海房地產市場將有望保持穩定態勢。

值得注意的是，“縮量提質”正成為全國土地市場的整體趨勢。克而瑞的報告指出，面對行業庫存壓力，地方政府供地策略呈現兩大特徵：一是總量持續收縮；二是結構優化加速。核心城市通過降低容積率、聚焦優質地塊實現“縮量提質”。

以深圳為例，今年以來，深圳推出多宗“迷你地塊”，相關宅地吸引不少房企角逐，並出現高於預期的溢價率。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，重點城市土地出讓均呈現小型化、位置在中心區域且利潤確定性也較強的特點，主要原因在於市場變化快，只有小地塊才能滿足儘快開發、儘快銷售，以及儘可能消除更多不確定性的要求，同時縮短開發週期以提振開發商拿地的積極性。

深圳一家民營房企的營銷部負責人對記者表示，民營房企不能比“規模”，會聚焦於區域深耕，即使拿地也會選擇體量小、總價低的地塊。與此同時，最近各地政府及時調整供應和取消多項限制，吸引了一些財務狀況仍不錯的民營房企出動，而且一些民營房企在户型設計和麪積贈送方面更有靈活度，有助於打造高得房率且控制總價的剛需產品，這些產品的市場銷售情況較好，有利於快速回款。

此外，中指研究院的數據顯示，今年前8個月，300城住宅用地成交規劃建面同比下降約10%，出讓金同比增長約16%，一二線城市平均溢價率均超10%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，進入下半年，房企繼續在重點城市加快“補倉”。與此同時，今年以來，市場出現部分“調規再出讓”地塊，政府通過降低容積率、降低商業比例等方式提升土地價值，獲得市場認可。土地調規一方面可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結構性失衡；另一方面可降低房企開發強度、減輕資金壓力，有助於穩定市場。未來，房企將延續“聚焦深耕”的投資策略，核心城市優質地塊競爭態勢或將延續。