房地產企業正從“規模為王”到“品質為王”

【環球網財經綜合報道】2025年中報季收官，上市房企的“成績單”與“路線圖”為觀察中國房地產市場提供了最直觀的窗口。儘管整體業績仍顯疲軟，淨利潤下滑、現金流承壓成為普遍現象，但一個清晰的共識正在形成：市場已基本觸底，房地產行業正告別“高負債、高槓杆、高週轉”的舊模式，轉向以“生存質量”和“新模式探索”為核心的新發展階段。從“規模擴張”到“質量+服務”，從“賣房子”到“造好房”，行業正迎來變化。

共識與分化：市場觸底，但冷暖不均

綜合各家中報和業績會信息，房企對宏觀形勢的判斷呈現出高度共識與顯著分化並存的複雜圖景。最核心的共識是，在“保交樓”、降首付、降利率等一系列政策“組合拳”的託舉下，市場繼續大幅下跌的空間已然有限，基本觸底。由於居民收入預期尚未根本性扭轉，市場復甦動能明顯不足，預計將在低位持續徘徊。

在此基礎上，“分化”成為未來市場最核心的特徵。首先是城市分化，一線及強二線城市的核心地段，憑藉其強大的產業基礎和人口虹吸效應，市場需求相對堅韌，被視為房企佈局的“安全港”。而廣大三、四線城市則普遍面臨高庫存、需求透支的困境，回暖之路漫長。其次是企業分化，財務穩健的國企、央企及部分優質民企，憑藉融資和品牌優勢，正加速搶佔市場份額；而債務纏身、風險尚未出清的企業，則掙扎在求生自救的邊緣，行業洗牌加劇。

頭部央企如華潤、保利等語氣相對樂觀，認為最困難時期已過，將憑藉“壓艙石”優勢在洗牌中獲取更多機會；而萬科、龍湖等穩健型民企則態度謹慎，強調“活下去，並活得久”，將“安全”置於“增長”之前；出險房企的報告中則滿是“求生”與“化債”的緊迫感。這種判斷的差異，本身就是行業當前生態的真實寫照。

挑戰與破局：去庫存與信心修復是難題

儘管政策面持續釋放暖意，但政策的執行效果與市場反應之間仍存在時滯與温差，構成了行業當前面臨的主要挑戰。一方面，地方財政壓力導致部分購房補貼等激勵措施未能及時落地，金融機構的風險偏好也未能與政策導向同步，信貸支持傳導不暢。另一方面，購房者信心修復緩慢，觀望情緒濃厚，使得政策紅利難以有效轉化為終端市場的購買力。

去庫存成為懸在市場上方的最大難題。部分三、四線城市庫存去化週期已突破24個月的警戒線，即便是核心城市，在高基數效應下，去化壓力亦不容小覷。地方政府正積極探索創新路徑，如運用專項債資金收購存量商品房轉化為保障性住房，或通過城市更新盤活存量資產，在穩定房價預期的同時，為市場注入新動能。這些舉措能否從根本上扭轉供需關係，將是未來市場走向的關鍵。

轉型：從“開發商”到“運營商”的路徑探索

面對新常態，房企的應對之策清晰而堅定，核心是圍繞“降負債、保現金流、提效率、強產品”進行戰略重構，探索從“開發商”向“運營商”乃至“服務商”的轉型。

一是降槓桿與財務穩健是生存前提。龍湖集團通過經營性現金流壓降有息負債超600億元；中國金茂則通過精細化融資管理，將新增融資成本降至2.7%的低位。現金流安全已成為所有房企的“生命線”。

二是投資聚焦，深耕核心城市。“優中選優、深耕核心”成為投資鐵律。保利發展、華潤置地、越秀地產等房企上半年新增土儲幾乎全部位於一、二線城市，通過優化土儲結構來對沖市場風險，確保項目的週轉效率和盈利能力。

三是提升運營效率，向管理要效益。無論是剝離非核心資產、推進輕資產運營，還是拓展物業、商業等非房業務，抑或通過數字化手段優化供應鏈，房企正從各個環節“擠水分”，提升整體運營效能。中國金茂推出的“6-10-12-24”科學運營標準，便是追求極致效率的典型代表。

四是“產品力”成為終極競爭焦點。隨着“好房子”被寫入政府工作報告，行業正式進入產品力競爭時代。華潤置地建立“三好十二優”產品體系，龍湖推出以“負公攤、空中院館”為亮點的“峯萃”產品線，綠城將產品品質視為“一號工程”，華髮則構建“科技+好房子”體系……一場圍繞居住品質、綠色低碳和智能體驗的“造好房”競賽已全面打響。

展望未來，政策與市場的協同效應有望進一步顯現。房地產行業正經歷一場刮骨療毒式的深度調整，陣痛在所難免，但一個更健康、更可持續、更注重居住本質的新模式正在孕育之中。告別野蠻生長，擁抱質量與新生，這不僅是房企的必然選擇，也是整個行業邁向高質量發展的新起點。（文馨）