從北京CBD Z3項目，看寫字樓的下一站

【環球網 記者 陳超】在商業地產市場整體趨緩的當下，寫字樓市場正呈現“冰火兩重天”的格局。多家房地產服務機構數據顯示，多地寫字樓租金持續承壓；然而，北京市場卻展現出不同景象，2025年第三季度甲級寫字樓淨吸納量創下新高，尤其以科技創新企業為需求主體的中關村子市場表現亮眼。

在此市場分化的節點，位於北京CBD核心區的Z3超甲級寫字樓項目正式亮相。這究竟是逆勢下的自信，還是一場冒險？記者帶着疑問走進了項目會場。

會議伊始，項目公司董事長李宏介紹了背後的“豪華陣容”：開發方為北京金通港房地產開發有限公司，由普洛斯、中金公司、香港置地三家機構共同投資，設計則交由福斯特建築事務所（Foster + Partners）操刀。該事務所的作品，如蘋果飛船總部大樓、大疆天空之城等，已是廣為人知的全球地標。

然而，明星團隊的背書能否直接轉化為市場競爭力？福斯特建築事務所的孫晨星似乎意識到了現場的疑慮。他沒有率先展示硬件參數，而是從辦公場景的演變切入反思：“過去五十年，辦公場所一直受制於科技限制，人在其中往往感到不適；即便現在，多數寫字樓仍難逃擁擠、嘈雜的困境。”他表示，Z3的設計核心是瞄準Z世代，打造一個“集體驗、靈活、社區於一體的融合空間”。

這番話確實點出了行業痛點。當拼多多、字節跳動等80後創始人已擁有專屬總部，宇樹科技、智元機器人等90後創業者正成為需求新主力時，一個關鍵問題浮現了：這些通常偏愛中關村園區式辦公的科技公司，為何要選擇CBD的超甲級寫字樓？

孫晨星給出的答案是“靈活與融合”。據其介紹，Z3規劃了約16%的物理可變空間，交付時無固定走廊，可靈活適配從共享辦公到傳統總部的多種模式，並能提供三層連層的“空中總部”。共享配套的配比也提升至約10%，涵蓋劇院、健身中心等設施，“這些是從與谷歌、亞馬遜等企業的合作中觀察到的趨勢”。

為吸引注重體驗的科技企業，項目在細節上進行了諸多考量：1.9米寬的超大玻璃旨在實現270度觀景，雙中空玻璃用以隔絕東三環的噪音，屋頂的“第五立面”設計則將光伏發電功能與美學結合。項目亦已申請綠建三星、LEED鉑金等可持續認證。

對於“為何在當前市場環境下投資”的提問，股東方代表強調了資源的協同效應：普洛斯的產業運營經驗、中金公司的金融資源與香港置地的商業運營能力，試圖形成“投資-建設-運營”的閉環。

Z3項目目前已接近幕牆封閉，預計2026年年中完成竣工驗收。這座位於東三環與長安街黃金交匯處的建築，其提出的“人本”理念能否真正打動目標客羣，跨越租金成本等現實障礙，最終成為“未來辦公的引擎”，仍需等待市場的檢驗。它的探索，為正處於分化與迷茫期的寫字樓市場提供了一個值得觀察的樣本。