2025年前三季度房企融資同比降30% REITs紓困債務壓力

【環球網財經綜合報道】10月5日，克而瑞研究中心發佈報告顯示，2025年前三季度房企融資延續收縮態勢，行業資金面仍處緊平衡，債務償還壓力與融資分化格局並存，公募REITs成為房企紓困與轉型的重要抓手。

數據顯示，2025年前三季度房企融資規模達3072億元，同比下降30%。其中第三季度融資1145億元，雖環比微升5%，但同比降幅仍達35%，融資規模處於歷史低位。結構上，融資分化現象尤為突出：國企、央企為融資主力，前三季度發債量1313億元，佔比高達85%；民營企業發債量僅134億元，同比降幅13%，高於國企央企5個百分點，多數民營及出險房企融資難問題仍未緩解。

融資成本呈現“境內外分化、企業性質分化”雙重特徵。2025年前三季度，境內債券融資成本降至2.57%，較2024年全年再降0.34個百分點；境外債券融資成本則高達8.95%，僅極少數房企能通過境外發債“借新還舊”，且利率普遍超8%。企業性質差異進一步拉大成本差距：國企央企融資成本2.58%，民營企業則達5.40%，兩者差值擴大至2.82個百分點。克而瑞指出，境內低成本融資主要集中於國企央企及招商蛇口、美的置業等優質民企，這受益於2024年以來寬鬆的貨幣環境與LPR下調，也與發債主體的資質優勢直接相關。

債務償還壓力在2025年達到階段性高峯。2024年房企債券到期規模4829億元，而當年發行規模僅2209億元，借新還舊缺口顯著。疊加此前債務展期與置換的累積效應，2025年到期債務規模攀升至5342億元，其中第三季度到期約1600億元，形成年內償債高峯。不過隨着近年發債規模下滑，2026年債務壓力將有所緩解，一季度、三季度到期規模分別約為1298億元、1170億元。

在此背景下，公募REITs成為房企盤活資產、緩解債務壓力的關鍵路徑。克而瑞強調，公募REITs可有效釋放自持物業沉澱資金，用於償債及補充流動性，目前已有多家房企試水或籌備發行。2025年政策端持續加碼支持，國家發展改革委放寬REITs擴募資產範圍，社區商業基礎設施被納入優先支持領域，上海地產租賃住房REITs等項目以“18個工作日上市”的效率創下標杆，印證了這一工具的實踐價值。

長期來看，公募REITs更承載着行業轉型功能。克而瑞分析指出，在深度調整期，傳統“重資產”模式難以為繼，公募REITs助力房企構建“投融管退”全鏈條模式，推動其從開發商向運營商轉型，實現資產結構“由重轉輕”。當前行業雖面臨融資收縮與償債壓力，但在融資協調機制“白名單”落地超6.7萬億元貸款、REITs政策持續優化的背景下，優質房企仍有望逐步改善資金狀況。（陳十一）