聖保羅州法令或施壓開發商利潤空間並推高成本 | 路透社

路透聖保羅6月2日電 - 根據路透社採訪的行業人士表示，聖保羅市政府頒佈的法令對面向低收入家庭的住房銷售價格設定了上限，並禁止將其用於短期租賃，這可能會擠壓非專業開發商的利潤空間並推高成本。

聖保羅市長裏卡多·努內斯（巴西民主運動黨）上週簽署的法案規定，社會住房（HIS）1類和2類單元的銷售上限分別為26.6萬雷亞爾和36.96萬雷亞爾，而大眾市場住房（HMP）單元現在的上限為51.8萬雷亞爾。該法令還禁止這些房產進行租賃，例如通過Booking(BKNG.O)，新窗口和Airbnb(ABNB.O)，新窗口等平台進行的短期租賃，並規定租金價格不得超過每類住房（HIS 1、HIS 2和HMP）定義的家庭最高收入的30%。這項措施是在聖保羅檢察院今年年初向法院申請暫停該市針對私人生產大眾住房（HIS和HMP）的住房政策後採取的，檢察院指出在監督和控制向開發商提供的公共激勵方面存在缺陷。

聖保羅檢察院的投訴稱，缺乏監督"導致大量欺詐行為的發生，這些住房單元被出售或租賃給不符合相應收入範圍的人"。

“當時發生的是目的偏離，“房地產發展專家、建築師兼城市規劃師Marcelo Ignatios表示，“從未涉足社會住房（HIS）的企業開始將其產品作為HIS出售，但實際上他們交付的是面向投資者的產品。”

Ignatios指出，那些以高於政府新規上限價格銷售社會激勵住房的開發商，現在必須重新調整預期利潤空間。

“只要這些房源仍在市場上，利潤壓力就會持續存在，“不過這種影響是短期的。一旦企業決定不再生產這類產品，就會迴歸正常經營模式…即市場一貫的運作方式。”

“為避免擠壓利潤空間，（開發商）必須轉向銷售更昂貴的公寓，並嘗試尋找能接受略高價格、不依賴社會住房激勵政策的消費羣體。”

聖保羅房地產市場約佔全國總量的三分之一。根據巴西建築業商會（Cbic）覆蓋221個城市的全國指標顯示，在截至3月的12個月內，聖保羅佔全國新房推盤量的29%和住宅銷售量的26%。

Cbic數據顯示，同期聖保羅市新房均價為84.21萬雷亞爾，今年一季度銷售均價達84.31萬雷亞爾，其中63%的新推盤和58%的成交量符合"我的家園我的生活”（MCMV）計劃標準。

RML建築公司的合夥人Raul Fernando表示，Nunes的法令是聖保羅住房政策的一大進步，旨在將社會福利與其目標相結合，但其實施需要對經濟和運營影響進行"仔細分析”。

他還指出，這可能導致該市建築企業開發項目的利潤率下降，以及需要重新評估已設計好的項目以適應新要求，從而可能導致延誤和額外成本。

“關於運營影響，主要在於內部流程的調整，因為建築公司將需要審查其銷售和租賃流程，以確保符合新的法律要求，“他説。

Fernando還提到可能需要實施監控系統，以確保房產按照既定指南使用，例如防止通過Airbnb等平台進行短期租賃。

Getulio Vargas基金會（FGV）教授兼巴西分析與規劃中心（Cebrap）研究員Bianca Tavolari認為，該措施在遏制欺詐方面走對了方向，但來得太晚，並且還有一些未解決的問題。

“這裏有一個我們尚未解決的討論點（即）過去10年的補償…這10年的生產，甚至是那些現在才獲得許可的人，一週前，也不需要遵循這個標準。”

聖保羅市住房秘書處（Sehab）對路透社表示，這些規則適用於自上週四法令發佈之日起提交的項目。

塔沃拉里是聖保羅私營機構經濟適用房生產研究的協調員，她表示新法令中部分措施的實際執行仍存在不確定性，例如建立登記經適房買賣租賃信息的平台。

“目前尚不清楚該平台的具體運作方式，以及這些數據是否能實現社會透明度。”

但杜阿爾特·加西亞律師事務所城市法律團隊協調員弗朗西斯科·裏貝羅·加戈認為，儘管該措施旨在遏制激勵政策的濫用，其實施仍將對整個行業產生影響。

“可以預見所有經適房開發商都將重新修訂合同…法令新增的一系列特殊條款至少需要在合同層面進行處理。”

他補充道：“當前經適房二級市場價格上限為36.96萬雷亞爾，若此前售價達38萬雷亞爾，其累積影響已然顯現。”

經濟適用房開發商否認受影響

專家伊格納西奧斯指出，由於經濟型開發商早已執行法令定價標準，新政對其影響有限。

“這些企業已適應此類產品定位。例如你不會在聖保羅高檔住宅區如雷布薩斯大道、雅爾丁斯區或伊比拉普埃拉大道看到MRV集團(MRVE3.SA)（新標籤頁）的項目。“該專家如此評價聖保羅首府的黃金地段。定向地產(DIRR3.SA)（新標籤頁）專注於經濟適用房的開發商表示，“初步來看，未發現因法令變更導致項目成本受到任何可歸因的影響。”居里公司(CURY3.SA)，新開標籤頁亦提及該政策未對公司在該城市的項目產生效應。其他面向低收入羣體的建築商如Plano&Plano(PLPL3.SA)，新開標籤頁也持相同看法。該公司開發總監Renée Silveira強調了該法令的重要性，並表示影響“幾乎不存在”。“我們將進行調整以適應新規，在宣傳材料中進一步提高流程透明度，”她表示，“我們的重點並非投資者。”

這位高管補充説，Plano&Plano去年售出的1.4萬餘套公寓中，僅2%至3%面向投資者。

努內斯頒佈的法令要求開發商明確告知所售房產屬於HIS/HMP（社會利益住房/大眾市場住房）類別。

“因為過去存在這種情況，”塔沃拉里指出，“許多購房者在簽署契約時才發現購買的是社會福利房，因為此前未明確告知其購買的是補貼住房。”

專注房地產市場的Brio投資管理公司聯合創始人Rodolfo Senra對此舉措表示讚賞：“這是確保規則明晰的必要調整。”

他表示，與Brio合作的企業項目無需調整，儘管他未透露具體是哪些公司。Brio是一家專注於聖保羅市住宅市場的房地產基金管理公司。

截至法令發佈前一天，B3房地產行業指數(.IMOB)，新開標籤頁（涵蓋住宅建築商、購物中心及企業樓宇公司）累計上漲40.8%。* 推薦主題：

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