中國的私募房地產投資信託為房地產公司提供新的融資途徑 | 路透社

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• 私人REIT提供比公共REIT更快的批准和更高的回報
• 上海證券交易所於2025年批准17個私人REIT，創歷史新高
• 私人REIT幫助開發商在流動性危機中釋放價值

上海/香港，11月21日（路透社）- 中國新興的私人REIT市場已成為資金緊張的開發商的一個罕見亮點，今年的募資管道創下120億美元的紀錄，推動因素是投資者對更高收益的需求上升。

私人REIT市場於2023年推出，僅限於專業投資者，發展迅速。開發商被其相比公共REIT更快和更寬鬆的審批流程以及在國家房地產行業低迷中振興收入產生資產的前景所吸引。

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分析師表示，雖然公共REIT通常專注於消費驅動的物業，如購物中心，但私人REIT的範圍已擴大到包括辦公大樓和酒店，吸引了發行人和投資者。

獨立辦公樓和酒店目前不允許成為上市的公共REIT的一部分。

由於大多數開發商被排除在公共資本市場之外，私人REIT市場提供了一種替代融資渠道，幫助商業資產所有者釋放價值並緩解流動性壓力。

瑞銀大中華區房地產研究負責人約翰·林表示，私人REIT可能會重塑房地產公司的商業模式和估值。

“私人房地產投資信託突破了公共房地產投資信託在發行人方面的一些瓶頸，”拉姆説，他稱這個新平台為房地產公司的“遊戲規則改變者”。

然而，分析師表示，這不太可能恢復陷入困境的房屋建築商的財務健康，許多建築商並沒有高質量的資產來產生穩定的現金流。

私人房地產投資信託申請的激增發生在中國房地產行業的流動性緊縮之中，該緊縮始於2021年，導致眾多開發商違約和住房需求急劇下降。

中國的私人房地產投資信託被歸類為由產生收入的房地產支持的資產支持證券，通過非公開渠道向機構投資者出售。

這些工具通常將工業園區、數據中心和零售商場等商業資產打包，提供來自租金收入的定期回報。

私人房地產投資信託獲得動力

上海證券交易所作為此類上市的主要交易所，今年已批准17個私人房地產投資信託，預計籌資總額為430億元人民幣（約合59億美元），相比去年僅批准的三個、總值80億元人民幣大幅上升。

申請數量也激增，今年迄今已有40份申請，預計可籌集約1050億元人民幣，而2024年僅有七份申請，總計130億元人民幣。

市場參與者表示，通過私人房地產投資信託的籌資預計將加速，一些潛在發行人正在確定路演計劃，而其他人則在探索利用該平台的可能性。

“如果你現在直接出售，價格太低，買家稀缺。房地產投資信託解決了這個問題，”新加坡ARA資產管理公司的聯合創始人約翰·林姆説，並補充説，中國的私人房地產投資信託被視為變現資產的聰明方式。

中國的私募房地產投資信託基金（REITs）提供約5%的平均股息收益率，高於上市公司3%–4%的收益率，瑞銀的林估計，這補償了投資者因流動性較低和鎖定期較長而帶來的風險。

在八月，世茂集團(601155.SS)成為首個獲得私募REIT批准的私人開發商，背靠位於上海郊區的五嶽廣場購物中心，籌集10.6億人民幣（約合1.49億美元）。根據知情人士透露，該REIT的隱含收益率超過6%，超過30年期國債的2.1%收益率。摩根士丹利在11月將世茂的股票評級上調至“增持”， citing 其大型購物中心組合的多次REIT主導的資產剝離潛力。

困境中的開發商尚未進入私募REIT發行人名單，但新加坡的凱德集團和香港的高盛資本等離岸公司今年已提交申請。

瑞銀的林表示，一些私人開發商因資產質量的嚴格監管要求和資金使用限制而被拒絕進入公共REIT市場。

儘管面臨這些阻力，保險公司和中國券商資產管理單位已成為私募REIT的主要投資者，因其在低利率環境中提供穩定的收入和具有競爭力的收益率。

穩定的現金流

總部位於上海的金田資本董事長陳曉歐表示，私募REIT可以在幾個月內獲得批准，而公共REIT則至少需要一年。

“當房地產市場處於快速增長階段時，開發商專注於建造和銷售住宅；現在，隨着住房開發的增量增長減弱，注意力已轉向振興現有庫存——具有長期價值的收入生成資產。”

中國的私募房地產投資信託基金（REITs）補充了公共REITs，後者在短短四年內的價值已超過2000億元人民幣。分析師表示，受到成熟經濟體趨勢的啓發，私募市場具有顯著潛力。

根據瑞銀的數據，美國的公共與私募REIT比例為1.25比1，基於總資產價值。

REITs在美國和澳大利亞的房地產行業總市值中分別佔約90%和95%。相比之下，摩根士丹利的分析師在一份報告中表示，中國的REITs僅佔1.4%。

儘管市場增長前景良好，但高質量、收入生成資產的獲取仍然是發行者面臨的挑戰。

亞太房地產資產協會（APREA）首席執行官西格麗德·齊爾西塔表示：“一線城市的優質辦公和物流資產目前面臨高空置率，房東被迫降低租金以維持入住率。”

“供需失衡在2027年前不太可能逆轉。”

（$1 = 7.1159人民幣）

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