前瞻2025：中國房地產市場或現四大變化 | 聯合早報

來源：中新社

作者：龐無忌

經過三年多的調整，2024年四季度，中國核心城市房地產成交量連續三個月回升，出現止跌回穩新趨勢。2025年，這一向好勢頭能否持續，並向更多城市擴展？房價能否同步走穩？隨着政策組合拳持續用力，今年樓市可能出現四大變化。

調控政策更加寬鬆

2024年年末召開的全國住房城鄉建設工作會議將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”置於今年重點工作之首。住建部明確指出，2025年要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。這意味着今年部分限制性政策將被逐步取消，購房門檻也有望進一步降低。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，當前涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易税費、首付比例等需求端政策均已降至歷史最寬鬆水平。在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的目標下，2025年中國核心城市限制性購房政策有望繼續優化，例如：北京、上海、深圳等或繼續優化限購等政策；各地降低房貸利率、降低交易税費等也有空間。

現房銷售佔比更大

過去20多年來，預售制一直在中國樓市銷售方式中佔據主導位置。未來，這一局面有望改變。現房銷售或逐步代替預售製成為中國商品房銷售的主流方式。

2024年，在中國商品住宅銷售中，現房銷售面積佔比明顯上升。國家統計局數據顯示，2024年1-11月，中國商品住宅現房銷售面積達1.91億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為7.22億平方米，佔比升至約26.5%。據機構統計，這一比例較2023年全年高7.73個百分點，較2020年低點時高16.31個百分點。2024年，儘管商品住宅整體銷售同比下降，但現房銷售持續保持較快增長。

業內專家認為，隨着現房銷售試點支持性政策不斷加力，試點範圍持續擴大，在土拍階段就明確實行現房銷售的地塊佔比將持續增加。克而瑞研究中心稱，2024年以來，全國至少30個省市發佈推進現房銷售試點相關文件。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來一段時間或將是住房預售和現房銷售並存的時期。其中預售部分需加強預售資金監管；同時，政策會加大在供地、規劃、報建、金融等方面對現房銷售的政策支持。

更多熱點城市房價或止跌

2024年，主要城市房價處於下行通道。不過隨着預期改善，供需矛盾緩解，2025年部分熱點一二線城市房價有望率先止跌回穩。

官方數據顯示，2024年11月份：70個大中城市中，17城新房價格環比上漲，較2024年10月份增加10城；10個城市二手住宅價格環比上漲，比2024年10月增加兩個；熱點城市房價率先回穩，當月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房價格環比均回升。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，其中，上海新房價格自2022年6月份以來環比持續正增長，截至去年11月份，環比已連續上漲30個月。

克而瑞研究中心認為，目前行業正在大踏步進入新的平衡週期。若穩市場政策能持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩。

“好房子”供應或明顯放量

2024年以來，市場上湧現不少更划算的“好房子”。隨着部分城市出台計容面積新規，一些新房以“贈送”陽台等方式提升得房率。相當於消費者花同樣的錢買到使用面積更大的房子。

不少房企已在試水第四代住宅項目。中指研究院認為，2025年，地方支持“好房子”建設的配套政策有望進一步落地，如供應更優質地塊、優化容積率、減少配建等，給企業提供更大操作空間。根據中指近3萬份調查數據，居民對“好房子”有諸多期待，如户型方面更加關注全明設計及靈活改造空間。這也一定程度上表明居民對改善居住條件依然有較大需求，未來伴隨着更多“好房子”進入市場，改善性住房需求有望得到進一步釋放。