社論：房地產市場熾熱風險再現 | 聯合早報

我國房地產市場再度出現紅火的現象，多家證券行的分析師預期，樓價近期急劇飆升，將促使政府推出另一輪降温措施。同時，地緣政治與利率走勢高度不確定，潛在買房者在購買房地產時，應倍加審慎，量力而為。

自2021年12月以來，政府共推出四輪房地產降温措施。其中，組屋房貸的貸款與估值比率從90%下調至75%，也就是購買組屋者最多隻能向建屋發展局貸款屋價估值的75%。此外，私宅業主在脱售房地產後，須等待15個月才可購買轉售組屋。這兩項措施，旨在壓制組屋的需求。

即便如此，建屋局最近公佈的預估數據顯示，組屋轉售價格指數去年上漲9.6%，比2023年的4.9%高出近一倍，反映轉售組屋市場再度升温。

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令人側目的是，百萬元組屋的交易去年破千宗，達1035宗，比2023年的469宗高出一倍多。去年7月，瑪格烈通道一個五房式組屋以172萬元轉手，創下至今最高的紀錄。有房地產經紀在網站上甚至開出200萬元的天價，求售大巴窯的五房式組屋。百萬元組屋的交易量固然只佔組屋轉售量的一小部分，但是它可推高其他房地產的標杆價格。

另一方面，市區重建局發佈的數據顯示，新私宅價格指數去年上漲3.9%，雖然比前兩年的增幅放緩，但是第四季的價格環比上漲2.3%，扭轉第三季下跌0.7%的頹勢，而銷售量環比大增25%。分析師認為，若沒有新的降温措施，私宅價量齊升將延續到今年。在郊區如兀蘭的大眾化新私宅價格，平均尺價已突破2000元。

在我國，房屋不僅是買來住的，也有資產增值與套現的機會。在政策設計上，房地產與退休金捆綁在一起，支撐房價總體上揚的趨勢。利率看跌、房地產經紀哄抬、買家擔心錯失機會、組屋輪候時間長以及投資渠道匱乏，進一步推動房地產市場的上漲。

生活費與房價上升，牽動國人的神經。政府在調控房價方面，除了加速增加組屋的供應，也推出多輪的降温措施，包括大幅提高買方印花税，抑制需求。有房地產分析師指出，大選將至，政府可能再度推出新一輪的降温措施，以抑制房價。

房地產降温措施猶如吳剛伐桂，永無止境。我國土地有限，經濟基本面強勁，外來人口多，房地產有很大的上升動能。即使降温措施只是權宜之計，也可能扭曲市場的操作，但這是必要的，否則房地產市場泡沫破裂，會帶來更大的衝擊。

房地產市場環環相扣，預購組屋、轉售組屋、新私宅與轉售私宅，以及執行共管公寓的銷售與價格，相互影響。一些房地產分析師認為，建屋局推出預購組屋分類的新框架中，列入優選和黃金地段的組屋有最低10年的居住年限才可轉售，導致一些買家轉向最低五年居住年限的執行共管公寓。執行共管公寓價格上漲，又會帶動新私宅的價格，以維持兩者的價差。

在房地產市場熾熱時，不同種類的房地產相互推高標杆價格。從歷史經驗來看，除非有突發的金融危機事件，房地產的標杆價格一旦上升，便很難下來。

一般上，降温措施是從供需兩方下手。然而，房地產市場受情緒主導，政策的設計應兼顧潛在買家的心理因素，協助他們避免因為擔心錯過時機，作出倉促的投資決定。

另一方面，有必要減緩政策所可能產生的負面效果。在這方面，有關當局提供大量的購屋津貼，固然提高購屋者的支付能力，但它是否也無意間推高組屋轉售的價格？

房地產市場熱烘烘，潛在買房者更容易擔心錯過買房時機而產生焦慮。雖然利率看跌，但是特朗普就任美國總統所將推出的懲罰性關税措施，可能再度推高通貨膨脹，並延緩降息的步伐。美國10年期公債收益率居高不下，反映這個憂慮。即使利率下跌，也不可能回到過去的零利率時代。

最近在大巴窯推出的一個新私宅項目，首個週末的預覽，就吸引8000人看房；全島多個組屋區的百萬元組屋，價量齊升；以及郊區新私宅尺價超過2000元的走勢，在在為房地產市場敲響警鐘。