分析：S-REIT今年有望復甦 工業和辦公樓信託潛質高 | 聯合早報

新加坡房地產投資信託（S-REIT）2024年資產交易活躍，錄得24筆，總價值達71億元，是2023年的2.2倍。

其中，脱售交易金額達到創紀錄的33億元。收購交易在下半年加快步伐。

分析預計，今年將是S-REIT的復甦之年，工業和辦公領域的信託尤其受看好。

新加坡興業銀行（RHB）股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）在近日發佈的一份報告中指出，收購步伐加快不意外，因為市場利率達到峯值，中期資本成本下降有一定的確定性，這促使一些規模較大的S-REIT向保薦機構收購一些優質資產。

按交易價值計算，去年S-REIT約三分之二的收購集中在新加坡，其次是日本、德國，以及澳大利亞市場。細分領域來看，工業（包括數據中心）佔比最大，達到54％；零售資產緊隨其後，佔33％。考慮到利率波動，預計今年的收購步伐將與去年相似，交易總價值估計介於50億元至80億元，下半年表現可能強於上半年。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_15_733169) [新加坡REIT今年來共脱售14項資產 超過收購次數

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_04_692401) 去年脱售的資產主要是辦公領域（65％）。新加坡是主要脱售市場，其次是澳洲和美國。維傑認為，資本再循環日益成為房地產投資信託的重要工具，信託也會鎖定舊資產的收益，為收購更新、更現代化的資產提供資金。因此，今年房地產投資信託的脱售步伐也會持續下去。

若利率下降100個基點 REIT或可漲20%至25%

興業銀行預計，今年新加坡的國內生產總值（GDP）增長率預計達3％，美國聯邦基金利率（FFR）會下調三次，這種“金髮姑娘”（goldilocks，指情況或形勢恰到好處）的情景利好REIT。到年底時，如果利率從當前水平下降100個基點，REIT板塊將有20％至25％的上漲空間。

過去三年，由於利率大幅上升及降息延遲，S-REIT的整體每單位派息（DPU）增長持續承壓並呈下降趨勢。但維傑預計，DPU將在2025財年增長2％，並在2026財年進一步增長4％。

另外，由於年內政策的不確定性會帶來一些波動和回調，維傑建議投資者增加對S-REIT的配置。工業板塊的信託仍最具防禦性，供需動態良好，現金流穩定；辦公樓信託的估值最具吸引力；對於零售和酒店板塊的信託，維傑則持選擇性和中性態度。

個股來看，維傑較青睞的包括凱德騰飛房產信託（CapitaLand Ascendas REIT）、凱德綜合商業信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、吉寶房地產信託（Keppel REIT），以及寶澤亞太房地產投資信託（AIMS APAC REIT）。