香港商業地產行業的困境 使銀行開始受到衝擊 | 聯合早報

來源：彭博社

不良物業的處置讓原本對貸款損失有着良好防護的銀行開始受到衝擊。

香港商業地產行業正經歷史上最嚴重的滑坡之一，而且尚無結束跡象。寫字樓、購物中心和其他物業的均價已從2018年高點下跌逾40%，侵蝕了許多銀行貸款的抵押品價值。隨着越來越多的業主和開發商遭遇現金流困境，違約率也在上升。

擁有不良貸款和按揭的銀行一直不願虧本出售標的房地產資產，但這種情況正在發生變化。最近的一些交易表明銀行在以低於貸款面值的價格處置資產，比如去年11月以26億港元將祥祺中心出售給一所大學的交易。

“銀行意識到如果不賣掉商業地產物業，價值會越來越低，”房地產經紀公司Midland Commercial Realty Ltd.的首席銷售總監James Mak説。“他們不得不虧本出售，因為現在市場就是這樣。”

大多數香港的銀行對當地房地產行業都有相當大的風險敞口，但市場下滑不太可能給資本充足的銀行業帶來系統性問題。不過研究公司CreditSights的信用分析師Karen Wu表示，銀行的商業地產敞口面臨的壓力與日俱增，投資者越來越擔心不斷增加的不良貸款。新世界發展最近的債務困境也使這個問題成為關注焦點。

香港一些銀行從中國大陸房地產市場下滑的衝擊中已經恢復過來。“現在香港的商業地產行業可能出現更大的問題，”Wu説。她説，到目前為止問題主要集中在中小型開發商身上。

根據彭博行業研究11月的報告，香港寫字樓空置率上升、租金疲軟，使香港五家主要銀行800億美元的商業地產貸款質量面臨風險。香港的恒生銀行、滙豐控股、東亞銀行、中銀香港、渣打佔到香港房地產開發和投資貸款總額的40%左右。

分析師Francis Chan和Patrick Wong在報告中表示，絕大多數商業地產債務表現良好，但風險高企。“抵押品價值下降，可能會迫使銀行在2025年對更多貸款減值，”他們寫道。

恒生銀行去年夏天公佈，截至2024年6月，香港商業房地產貸款信用減值急劇增加，從2023年底的11億港元增至135億港元，導致商業地產組合的不良貸款率從0.8%躍升至9.6%。

“抵押品水平仍然很高，還沒有看到對我們的財務業績產生重大影響，”該行當時表示，並稱隨着利率下降和經濟增長加快，借款人的現金流壓力可能消退。