百利宮REIT擬私有化 計劃大規模翻新商場 | 聯合早報
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持有百利宮商場作為核心資產的百利宮房地產投資信託(Paragon REIT),接到大股東Cuscaden Peak Investments提出總值27億8000萬元的私有化獻議,並計劃對百利宮進行大規模的資產提升計劃。
Cuscaden Peak Investments(前稱新加坡報業控股),以及百利宮REIT星期二(2月11日)開市前宣佈,有意通過信託協議安排(trust scheme of arrangement),把百利宮REIT私有化和除牌,提議價為每單位0.98元的現金。
Cuscaden Peak和旗下子公司持有百利宮REIT的61.5%股份,因此會在投票時棄權,由少數股東作出決定。
它們指出,相較一個月和12個月的每股成交量加權平均價格,提議價分別高出10.9%和12.8%。這個價格對調整後資產淨值的倍數是1.07倍,比過去類似私有化提案的價格高出8.4%。此外,這一價格也超越了股價過去兩年來的交易水平。
2024財年下半年 每單位派息2.33分
與此同時,百利宮REIT將支付2024財年下半年,每單位2.33分的現金派息。提議價不會因為派息而受影響。
延伸閲讀
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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_11_23_722101)
文告指出,把信託私有化,將為百利宮推動大規模資產提升計劃(asset enhancement initiative,簡稱AEI)鋪路。這座商場日益面對周邊購物中心的競爭,因此有必要進行大規模資產提升計劃,以維持長期競爭力,但這需要好幾年的時間來完成。展開私有化將讓單位持有人免受資產提升計劃帶來的執行風險,以及每單位派息和股價波動。
坐落在烏節路黃金地帶的百利宮於1986年開幕,它上一回展開大規模資產提升計劃是在2009年,當年耗資8200萬元提升房地產,增設4萬2000平方英尺的空間。
百利宮若大翻新 料耗資3億至6億元
若這項私有化提案獲得股東批准,獻議方計劃對百利宮進行重大翻新,包括重塑空間、提升外觀和內部設施,估計需要耗資3億元至6億元,可能要花上三年至四年的時間。
Cuscaden Peak Investments首席執行官楊竣淼在記者會上指出,基於需要一筆可觀的資本,以及高利率環境和市場不確定因素,使得REIT領域的投資需求更加疲弱,讓百利宮REIT在商場進行翻新之際繼續上市,將不利於單位持有人。
百利宮瞄準的是高端奢侈市場,但過去數年這一帶出現更新的項目,以及周邊商場如明苑、東陵購物中心,以及福臨購物中心等正在重新發展,這給百利宮帶來更大競爭。
在百利宮REIT的投資組合中,百利宮佔了總房地產估價的72%。其餘資產包括金文泰廣場(Clementi Mall),以及位於澳大利亞的韋斯特菲爾德馬里昂購物中心(Westfield Marion Shopping Centre)。
與此同時,若與其他零售REIT做比較,在新交所上市的百利宮REIT,面對着交易活動低迷、追蹤這隻股票的分析師不多,以及機構投資者需求不高等挑戰。
4月召開協議會議和特別股東大會
信託計劃在4月時召開協議會議和特別股東大會,若這項決議獲得批准,預計在5月支付獻議價。
如果這項私有化提案不獲股東批准,獻議方有意與信託管理人商洽對百利宮採取合適的計劃,它強烈相信這座商場必須要進行資產提升,以保持競爭力。
另一方面,信託星期二發佈截至去年12月底的2024年業績,總收入較一年前增加4.2%至3億元,淨房地產收入增加4.5%至2億2500萬元。若包括之前派發的每單位1.85分特別派息,全年派息增加29.5%至6.50分。
新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑(Vijay Natarajan)受訪時説,百利宮REIT尋求私有化並不令人意外,尤其是考慮到它近期一直積極脱售資產。有鑑於提議價給股東帶來溢價、翻新商場需要資本支出,以及獻議方持有大部分股權,這項獻議成功通過的機會相當高,除非是出現另一個競爭獻議。
去年11月,百利宮REIT以1億6800萬元脱售它在澳大利亞Figtree Grove購物中心的股份。同年6月,它也宣佈脱售鐵道廣場(The Rail Mall),售價為7850萬元。
信託星期二早上要求暫停交易,這隻股票恢復交易後大漲,下午一度上升11.8%至0.995元。信託閉市報0.99元,漲了11.24%。