城市發展問題或不止“奪權門” 專家建議轉向輕資產模式 | 聯合早報

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2025-03-05

陷入董事會內訌的城市發展若要恢復投資者信心，除了解決糾紛，還要有更清晰戰略，如加速轉向輕資產業務模式。

在郭令明父子陷入“奪權門”前，城市發展的股價已遭遇滑鐵盧，2月初股價觸及5.01元低點。這雖高於2009年全球金融危機期間的低點，但若以重估淨資產值（RNAV）折扣來看，估值實低於2009年。這意味，除卻父子糾紛，城市發展本身面對更根本的問題。

新加坡興業銀行（RHB）分析師維傑（Vijay Natarajan）提出，城市發展要釋放價值的一個選擇是，把部分資產私有化，轉向輕資產（asset-light）戰略。

輕資產戰略指的是，公司減少自身所持有的資產，轉而管理第三方擁有的資產，從而賺取比較穩定的經常收入（recurring income）。

相對而言，房地產開發業務本身醖釀期長，是需要較長回收期的耐心資本，這方面的營收進賬，往往波動較大。

延伸閲讀

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維傑告訴《聯合早報》，評估一家發展商是否重資產還是輕資產，可看負債率。

城市發展包括投資房地產公允值在內的淨負債率（net gearing），從2022財年的51％，上升到2024財年的69％，同時期，華業集團（UOL）的淨負債率，則從26％下降到23％，凱德投資（Capitaland Investment）從52％降低到39％。

其實，城市發展多年前已展開基金管理業務，2014年和美國私募投資公司黑石（Blackstone）推出15億元的投資平台，藉此循環資本。

維傑説，但由於海外市場環境具挑戰，城市發展的基金管理業務增長欠佳，例如2021年至2022年，集團推出英國商業房地產投資信託的計劃受挫。

分析師認為，走輕資產路線，或有助於城市發展改善估值。

星展集團研究房地產研究主管陳偉祥在與《聯合早報》的訪問中説：“我們之前提出，輕資產戰略是發展商未來的新方向，必須重新審視傳統的買入並持有戰略模式。（多年）低利率環境下，資產價值升值空間已到頭。投資者的預期發生變化，他們大多希望獲得股息和回報，輕資產化是我們認為能帶來更高估值的方法之一。”

凱德投資（前身為凱德集團）自2021年進行歷來最大重組計劃，把房地產開發業務私有化，同時把投資管理平台和旅宿業務整合，讓集團能專注投資管理業務，加速擴大輕資產且資本效率高的業務。

在本地第二上市的香港置地（Hongkong Land）去年10月宣佈戰略調整，將專注亞洲門户城市的投資房地產，不再建設銷售型（build-to-sell）住宅發展業務。

陳偉祥説，這個戰略不一定適合所有發展商，但考慮到凱德投資和香港置地股價的積極反應，發展商應考慮。

FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊指出，吉寶（Keppel）以及凱德旗下的雅詩閣（Ascott），在走輕資產路線後，都取得不錯成效。

維傑也建議城市發展考慮把重資產的長期業務私有化，把輕資產、收益為主的業務繼續掛牌，可能會提升股本回報率，取得更好的市場估值。

輝立證券研究高級投資分析師劉淼淼則提醒説，輕資產策略的效果參差不齊，這個戰略把資本分配到房地產基金管理和酒店所有權等臨近業務，可能稀釋短期回報，但可提高長期經常收入。

城市發展近兩年面對的一大問題還包括，中國和英國海外業務受挫。

至於新加坡發展商拓展海外業務到底是否有利於盈利，陳偉祥認為這很難説，由於新元強勁，大多數海外收購是針對特定資產，因此對大舉進軍海外的發展商來説是不利的，尤其是進軍英國、澳大利亞和歐洲的發展商，這些市場利率急劇上升，壓縮了回報率，也導致資產貶值。

陳秋伊説，這也凸顯了海外發展相關的風險，包括陌生的監管環境和市場動態。

不過，陳偉祥仍看好長期範圍內資產多元化，對發展商的表現做出貢獻。