私宅大賣股價七年跌六成 陷“奪權門”的城市發展怎麼了？ | 聯合早報

1）城市發展相對其他發展商表現如何？

從2018年郭益智上任城市發展總裁來，公司股價跌去58.9％。

如果看同時期的表現，多隻本地發展商股也都是下跌。譬如，星獅地產（Frasers Property）跌幅達59.6％，永泰控股（Wing Tai Holdings）下跌48.3％，新加坡置地集團（Singapore Land Group）跌42.9％，和城市發展市值相近的華業集團（UOL）跌37.9％，國浩房地產（Guocoland）跌35.3％。

凱德投資（Capitaland Investment）2021年9月重組後交易，跌幅至今達20.3％。

多數發展商的市賬率（price-to-book ratio）處於0.3到0.4倍，是過去10年來的最低水平。

若是看股本回報率（ROE），根據新加坡交易所網站資料，城市發展為2.09％，星獅地產僅1.58％，國浩房地產為2.35％，華業集團和凱德投資稍高於3％，一些中小型發展商更是出現負股本回報率。

延伸閲讀

[郭令明指郭益智“奪權”案 今早展開審前會議

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_04_743382) [城市發展問題或不止“奪權門” 專家建議轉向輕資產模式

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_05_743589) 如此看來，買房地產股的回報率，還不如投資六個月國庫券（T-bill）。

2）新加坡私宅尺價屢創新高，為什麼發展商股價還那麼糟糕？

華僑銀行固定收益研究分析師黃宏渭解釋，這是因為新加坡發展商面對建築成本高漲的問題。另外，它們業務多元化，私宅價格大漲，對它們的整體盈利影響沒那麼大。

此外，FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊説，多年來，政府實施了多項房地產降温措施，旨在抑制投機性質買房，確保房地產價格可持續增長。這些措施抑制了需求，導致房地產市場表現低迷。

例如，2023年4月，額外買方印花税（ABSD）税率的提高，導致發展商股價顯著下跌，其中城市發展下跌達6％，華業集團下跌5.29％。

利率上升，也導致發展商和買家的借貸成本上升。據報道，2023年10月，銀行向高槓杆房地產發展商收取的貸款利率為5％至6％，導致整個行業的股價下跌。

3）中國樓市疲軟，成了發展商的致命傷？

城市發展在中國投資協信遠創栽的跟頭，使得它2020財年出現鉅虧。其實，除了城市發展，一些其他發展商在中國的投資也遭遇下滑。

凱德投資最近發佈業績時透露，去年，在中國錄得逾3億元的公允價值損失（fair value loss），使總損失達1億7900萬元。集團去年宣佈，到2028年將中國資產比例減少到10％和20％之間。業績報告中，這目標調整為15％至20％之間。

截至去年12月底，凱德投資管理的基金26％在中國，是僅次於亞細安的第二大市場。

根據FSMOne.com整理的資料，國浩房地產有12％的業務在中國。公司最近公佈業績時説，中國持續面臨經濟挑戰，中國房地產市場也仍然充滿挑戰，公司將繼續爭取銷售庫存。

除了中國市場，新加坡發展商也進軍澳大利亞、英國、美國以及亞細安市場。

星展集團研究房地產研究主管陳偉祥指出，由於新元強勁，大多數海外收購是針對特定資產，因此對大舉進軍海外的發展商來説是不利的，尤其是進軍英國、澳大利亞和歐洲的發展商，這些市場利率相較於新加坡和亞洲急劇上升，壓縮了回報率，也導致資產貶值。

陳秋伊説，這也凸顯了海外發展相關的風險，包括陌生的監管環境和市場動態。

不過，陳偉祥仍看好長期範圍內資產多元化對新加坡發展商的表現做出貢獻。

4）分析師説城市發展太重資產，什麼是輕資產和重資產戰略？

輕資產戰略指的是，公司減少自身所持有的資產，轉而管理第三方擁有的資產，從而賺取比較穩定的經常收入（recurring income）。

相對而言，房地產開發業務本身醖釀期長，是需要較長回收期的耐心資本（patient capital），這方面的營收進賬往往波動較大。

新加坡興業銀行（RHB）分析師維傑（Vijay Natarajan）説，評估一家發展商是否重資產，還是輕資產，可以看負債率。城市發展包括投資房地產公允值在內的淨負債率（net gearing），從2022財年的51％上升到2024財年的69％，同時期，華業集團（UOL）的淨負債率從26％下降到23％，凱德投資（Capitaland Investment）從52％降低到39％。

城市發展其實多年前已展開基金管理業務，2014年和美國私募投資公司黑石（Blackstone）推出15億元的投資平台，藉此循環資本。

但由於海外市場環境具挑戰，城市發展的基金管理業務增長欠佳，例如2021年至2022年，集團推出英國商業房地產投資信託的計劃受挫。

分析師認為，走輕資產路線，把部分資產私有化，有助於城市發展改善估值。

5）發展商股票的展望如何？

大多數分析師都認為，2025年的情況會好得多。

陳偉祥認為，最近各家發展商發佈的業績沒什麼意外，但對華業集團提高股息感到驚喜。

他説，即使是像凱德投資這樣的房地產投資管理公司，也派發了更多股息（包括派發每股0.031的凱德綜合商業信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust）單位作為特別股息），並提高派息率。“雖然只是一小步，但我們很高興看到發展商努力通過提高股息來回報股東，我們希望來年會有更多這樣的舉措。”輝立證券研究高級投資分析師劉淼淼説，新加坡新私宅項目的認購率仍保持穩定，反映新加坡的需求強勁。例如，淡濱尼北的大型綜合發展項目Parktown Residence推出時，就賣出87％。而城市發展在大巴窯打造的藝景峯（The Orie），今年初在推出首週末就賣掉86％。這反映了組屋升級者和國內買家的持續需求，緩解了市場的廣泛不利因素。這個99年地契項目由城市發展、星獅地產（Frasers Property）和日本積水住宅（Sekisui House）聯合發展，售出單位的平均尺價達2704元，創大巴窯新高。

去年10月，由城市發展集團發展的兀蘭項目景林嘉園（Norwood Grand）在推出首周也賣出84％，平均售價為每平方英尺2067元。

維傑説，在運營方面，城市發展集團在新加坡的投資組合繼續表現強勁，海外市場也趨於穩定。酒店業在過去兩年強勁表現之後，增長預計將趨於正常化。