分析師：房地產需求獲支撐 短期內推降温措施可能性低 | 聯合早報
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自去年11月新加坡私宅市場轉趨火熱後，市場上關於政府可能再次介入的聲音甚囂塵上。然而，分析師普遍認為，當前市場需求受到基本面因素的支撐，尚未形成泡沫，因此短期內實施降温措施的可能性較低。
去年11月，本地新非有地私宅市場破天荒地在一個月內推出2871個單位，賣出2560個，使到去年整年，不包括執行共管公寓（Executive Condominium）在內的新私宅推出量達6647個，銷售量達6469個單位。
這波銷售熱潮延續至今年，多個新私宅項目在開賣首個週末表現不凡：藝景峯（The Orie）賣出86%、PARKTOWN Residence賣出87%， 而逸泰·雅居（ELTA）和Bagnall Haus也分別在開售第一個週末售出65%的單位。
第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢執行董事張敏璋在接受《聯合早報》訪問時説，當前所看到的熱烈反應，主要是因為新私宅的定價較為親民。
“一個新項目開售的首個週末，通常會在一定價位上賣出約70%的單位，以讓發展商有30%的緩衝，可以在未來幾年繼續銷售，利用機會調高價格來使利潤最大化。”
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張敏璋認為，一開賣即售罄的情況並不符合發展商的戰略，因為這意味着發展商必須回到市場上，以更高的價格標地，這可能對私宅價格未來下跌卻沒有多少的對沖。
受訪分析師普遍認為，政府不會僅因項目的熱銷而立即採取干預措施。
張敏璋説：“若某個中央區以外（OCR）的新項目中位數價格，比上一個新推出項目高出10%至15%，且在首賣週末幾乎售罄，那政府再幹預的可能性就會增大。”
降不降温 也要參考其他經濟指標
橙易集團（OrangeTee Group）首席研究與戰略總監孫燕清也説：“政府會觀察其他經濟指標，如私宅價格的上漲速度是否超過經濟增長、是否出現高度借貸及投機行為等。目前，由於已有降温措施，投機行為和過度借貸現象尚未嚴重。”
合登集團（Huttons）高級數據分析總監李思德則認為，過去幾個月的強勁需求受基本面因素的支持，如個人和家庭財富激增和利率下降。
李思德指出，2020年至2024年之間，每年新私宅的需求大約是8600個單位，在此前的五年，每年的需求量為8937個。儘管實施了幾輪的降温措施，新私宅的需求仍保持平穩。
他對比了650至900平方英尺單位的價格中位數與家庭收入中位數後，發現2010年的比率是13.8，2024年的比率為13.4，顯示了新私宅的可負擔性變化不大。
李思德説：“2010年第三季至2024年第三季，本地家庭的貨幣和存款大幅增長了157.6%，這使得許多家庭負擔得起購買私宅。”
若環比漲幅達3%或以上 政府或介入降温
新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富受訪時指出，如果今年第一季度私宅價格指數出現強勁增長，並且環比漲幅達到3%或以上，且沒有放緩跡象，政府可能會考慮介入市場降温。
若政府決定再度實施降温措施，程天富認為，提高新加坡公民和永久居民購買第二套私宅的額外買房印花税（ABSD）將有助於遏制投資需求，而總償債率（TDSR）框架則對控制自住型的私宅需求更有效。
孫燕清也認為，政府可能會進一步收緊貸款與估值比率（LTV）和總償債率，以應對貸款利率下降帶來的高價購買行為。
她説：“任何降温措施都會對整個市場產生影響，包括建築、廣告和媒體等相關行業，因此實施額外措施的決策必須謹慎。”
張敏璋認為，如果政府決定推出降温措施，可能會選擇在今年上半年晚些時候或下半年出台。他認為，現行的ABSD政策已經有效阻止了買家購買超過一個私宅，更嚴格的總償債率可能會更加有效。
李思德説：“有關降温措施的討論可能會引發市場恐慌，導致買家因擔心未來的政策干預而出現恐慌性購房行為。”