EC尺價創新高分析師：土地成本上升供應有限價格料續漲 | 聯合早報

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2025-03-12

今年首個執行共管公寓項目（EC）淡濱尼晶瑩軒開盤首日即售出90%或682個單位，平均尺價1766元，創EC市場歷史新高。

但受訪分析師認為，土地和建築成本上升，加上供應有限，預計EC未來價格會持續上漲。即便如此，相較於大眾化新私宅，EC售價仍具優勢，吸引力不減。

橙易集團（OrangeTee Group）首席研究與戰略總監孫燕清接受《聯合早報》訪問時指出，過去幾年EC項目推出數量較少，稀缺性導致了大量組屋升級者的積壓需求。許多組屋已達到最低居住年限（MOP），市場上也有大量符合條件的買家。

同時，儘管EC價格高漲，仍然低於一般私宅。

孫燕清説，2022年，代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）非有地私宅價格比EC價格高出14.2%。這一差距在2023年增至19.5%，2024年進一步擴大至21.8%。

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價差也為EC持有者帶來資產增值的機會。據房地產公司PLB Research的數據，2024年獲利至少100萬元的EC轉售單位數量大增，從2023年的15個增至38個。

房地產經紀公司SRI提供的數據則顯示，EC轉售價穩步上升。截至星期二（3月11日），EC平均轉售尺價為1335元，比2023第一季度上漲了11%。

因此，投資也成了EC買家的重要考量。博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）説，晶瑩軒的買家，會把附近私宅項目Parktown Residences的開盤價2360元，當成未來轉售價格的參考。

隨着EC價格持續攀升，市場也擔憂EC變得難以負擔。

去年博納產業的調查顯示，近四成組屋屋主認為新EC單位的價格難以負擔，超過五成受訪者認為應該調高購買新EC的每月家庭收入頂限。

孫燕清則指出，EC在2023年至2024年間的價格漲幅為6.6%，而全島私宅價格僅增長2.4%，EC與私宅價差逐漸縮小。

另一方面，市場猜測政府何時會調整EC相關政策。政府上一次是在2019年將購買新EC的每月家庭收入頂限，從1萬4000元調整到目前的1萬6000元。

合登集團高級數據分析總監李思德受訪時指出，強勁的組屋轉售市場為提升者提供了資金支持，買新EC也可享受額外買方印花税（ABSD）豁免，並可選擇延期付款計劃，符合購房資格的買家可能會選擇儘早入市。　　

根據建屋發展局網站信息，下來會有三個EC項目推出，包括年內開盤的登加區田園弄EC，預計可建560個單位，以及在籌備推出階段的惹蘭羅央勿剎EC，預計可建710單位，以及淡濱尼95街EC，預計可建560個單位。

ERA產業主要執行官林東榮受訪時表示，這三個項目預料會獲得市場積極回應。例如巴西立上一次推出EC項目還是在2013年，惹蘭羅央勿剎項目將能滿足積壓已久的EC需求。

為滿足不斷上升的EC需求，政府在今年上半年推出位於武吉班讓、兀蘭和三巴旺的三幅EC地段。林東榮説，鑑於EC項目的強勁銷售表現，這三幅地段會吸引更多發展商參與競標，從而推高土地成本。

博納產業研究與內容主管黃秀瑩表示，很多因素會影響EC售價，其中最關鍵的是地價和建築成本，而自2018年以來，地價已多次創下新高。

淡濱尼95街的EC地段去年吸引了五方競標，最高競標價相當於容積率每平方英尺約768元，是目前最高成交地價。