美聯儲降息預期加快 S-REIT或受益 | 聯合早報

美國最新通脹數據低於預期，以及市場對經濟衰退擔憂加劇，市場預期美聯儲可能會加快降息步伐，新加坡房地產投資信託（S-REIT）可能因此受益。

在美股因經濟衰退擔憂而在本週繼續下跌之際，iEdge新加坡房地產投資信託指數（iEdge S-REIT Index）連續四個交易日上漲，截至新交所星期四（3月13日）的最新更新，漲幅達到3.8%。

摩根大通本週發佈報告稱，隨着美國經濟衰退風險升至40%，美聯儲今年可能至少降息兩次，這將使S-REIT借貸成本下降，帶動股價上漲。

摩根大通預計，S-REIT的股價今年有望較去年9月的高點上漲15%。

美國星期三（12日）發佈的2月整體和核心通脹均低於預期，美國10年期國債收益率從年初的4.8%已下滑至4.3%左右水平。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_16_733384) 野村證券分析師在最新報告中，建議投資者從新加坡銀行股轉向REIT。“假設美國經濟衰退的擔憂加劇，美國10年期國債收益率隨之下降，我們認為REIT有可能在戰術上優於銀行。”

輝立Nova分析師林知霖接受《聯合早報》訪問時指出，近幾周，隨着美國總統特朗普關税政策不斷反覆，關於經濟衰退的討論升温。市場目前預計今年降息次數可能高達三次，而今年早些時候預計僅降息一次。

他説：“REIT通常與利率及債券收益率呈反向關係，因為利率下降時，REIT可能從幾方面受益：一是融資成本下降，二是REIT的股息收益率相對債券收益率更具吸引力，從而吸引更多資金流入，三是利率下降通常會導致REIT資產的資本化率降低，推高房地產估值。”

新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）受訪時説，對REIT持謹慎樂觀態度。“在經歷三年不佳表現後，2025年將是REIT的復甦年。儘管考慮到特朗普關税威脅帶來的不確定性，以及由此引發的經濟衰退可能性，復甦之路可能會比較坎坷。”

REIT估值便宜 證券分析機構給出增持評級

星展集團研究、中國銀河國際證券、新加坡興業銀行等機構近期都對REIT給出增持評級。

星展集團研究在本週的報告中説：“對美國及全球經濟增長前景的擔憂，使得基準利率下行，促使資金流向REIT這類避險資產。”

報告指出，目前REIT估值仍具吸引力，市賬率（P/B）為0.83倍，歷史數據顯示，這樣的估值水平下，未來一年回報率通常較為可觀。

維傑也指出：“從估值來看，REIT並不昂貴，交易價格接近疫情期間的低點。今年大多數REIT的融資成本可能達到峯值，從而為未來幾年的每單位派息（DPU）提供穩定性和增長潛力。”

FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊説，如果美國經濟狀況惡化，美聯儲可能會更快降息，這將對REIT有利。“至於REIT現在是否是一項好的投資，儘管估值似乎很有吸引力，但選擇仍然至關重要。資產負債表強勁、資產質量高、分配穩定的REIT可能帶來好機會。”

選股方面，星展集團研究的首選是凱德綜合商業信託（CICT）、星獅地產信託（FCT）、吉寶房地產信託（KREIT）、豐樹工業信託（MINT）、豐樹物流信託（MLT），以及百匯生命產業信託（PLife）。

中國銀河國際證券推薦凱德騰飛房地產信託（CLAR）、吉寶數據中心房地產投資信託（KDCREIT）、凱德綜合商業信託，以及星獅地產信託。

興業銀行則推薦凱德騰飛房地產信託、凱德綜合商業信託、吉寶房地產信託，以及寶澤亞太房地產投資信託（AIMS APAC REIT）。