社論：關注大眾化私宅價格飆升勢頭 | 聯合早報

東海岸碧灣路的一塊地段招標，收到八份投標書，競爭激烈情況為四年來首見。這個地段的最高投標價，相當於容積率每平方英尺1388元，創下大眾化私宅地段投標價的最高紀錄。

分析師預測，這個項目推出時，銷售尺價將介於2600元至2800元。換句話説，一套1000平方英尺的公寓，售價至少260萬元。

本地的房地產市場熱烘烘，百萬元以上成交的轉售組屋數量持續攀升，執行共管公寓以及大眾化私宅，也賣得滿堂紅。從去年第四季開始，新私宅銷量開始急速攀升。今年首兩個月，銷量已達去年全年的近四成。

令人側目的是，市區以外的新私宅，包括金文泰、淡濱尼以及大巴窯的項目，平均尺價介於2360元至2704元的高位，但都獲得買家搶購。其中，淡濱尼的項目在開盤時，一天內就賣了1000多個單位。

市區重建局把非有地住宅分為三類：高檔的核心中央區，中檔的其他中央區，以及大眾化的中央區以外。核心中央區的豪宅，買家主要是富裕人士，包括新公民和永久居民，而大眾化私宅的買家，不少是組屋提升者。

碧灣路地段的最高投標尺價1388元，比一些在核心中央區和其他中央區成功出售的政府售地地段還要高。去年，核心中央區內的荷蘭通道和裏峇峇利埔地段，以1285元和1325元尺價出售。而位於其他中央區內的錫安路兩個地段，分別以1202元和1304元尺價得標。

大眾化私宅價格漲勢，方興未艾，並逐漸向市區的私宅看齊。分析師指出，私宅依據價格檔次的分類，已經越來越模糊。房地產市場環環相扣，大眾化私宅地段的投標價格，將推高核心中央區和其他中央區地段的土地與公寓價格，並會帶動轉售與預購組屋的價格。

另一方面，介於組屋與私宅的執行共管公寓（EC），土地投標價格與售價也節節攀升。今年首個推出市場的EC項目，平均尺價高達1766元，創下EC市場歷史新高。EC的主要買家是年輕家庭和組屋提升者。

大眾化私宅以及EC的價格漲勢，牽動國人的神經，尤其是中產階級以及年輕家庭。2024年，我國每月的家庭收入中位數是1萬1297元。相比較下，大眾化私宅的尺價都已超過2000元。一個適合一家四口居住的公寓單位，動輒要價200萬元。即使迎合單身人士需要以及不超過500平方英尺的小型單位，也在100萬元左右。

同樣的，EC價格的漲勢，使原本有負擔能力與符合資格的國人，陷入困境。目前，申請組屋的家庭每月收入頂限，不得超過1萬4000元，而申請EC者則不得超過1萬6000元。

分析師認為，隨着EC價格攀升，申請EC的收入頂限必須提高。否則，家庭收入在1萬4000元至1萬6000元之間的國人，無法負擔EC，但又沒有資格申請組屋。他們唯一的選項是購買比EC價格更高的大眾化私宅。然而，調高收入頂限固然提高負擔能力，但也可能進一步推高EC售價。

房地產價格節節上升，推動轉售價，讓先買者獲利，不僅造成財富的轉移，也扭曲購屋的負擔能力。私宅與組屋的轉售價上升，使不少擁屋者獲取暴利，並在資金循環的過程中，推高房價。發展商以及房地產經紀的哄抬，以及購屋者唯恐坐失良機的心態，也對房價起推波助瀾的作用。

財富的轉移，使後來者以及年輕的一代，得肩負更大的房價負擔，並接受面積更小的房子。據統計，在2015年至2024年10年期間，本地新私宅價格上漲86%，而平均面積則縮小至少26%。房價越來越高，房子越來越小，這個趨勢可能持續。

在許多新加坡人心中，不論私宅或是組屋，已不單純是一個住所，還同時是投資保值的工具。這使本地的房價，有很強大的上升動能。房價也成為生活費以外，最受國人關注的課題，尤其是年輕的一代。有關當局可通過增加土地供應或在必要時，推出新的降温措施，以確保房價穩定，並繼續為國人提供宜居的環境。