科學園裏首個新私宅項目總容積率從4.1降至2.9 | 聯合早報

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2025-03-22

凱德發展為了在科學園通道71號建造私人住宅，申請將商業園用地改為住宅用途，推出私宅項目“風之林”（Lynden Woods）。這也是科學園裏首個私宅項目。

在這項目中，凱德發展（CapitaLand Development）還反其道而行，向市區重建局提出申請把總容積率（GPR），從4.1降至2.9，一反一般發展商爭取更高容積率的做法。

受訪學者和分析師説，科學園與市中心私宅性質不同，因此較低容積率和樓層的私宅項目反而更理想。另外，私宅價格取決於項目的特質和地點，即便風之林位於科學園裏，它的價格未必會便宜。

凱德發展是新加坡科學園（Singapore Science Park）的主發展商和運營商。它計劃在科學園通道71號，建造一棟24層樓，340個單位的私宅項目——風之林。項目原本的容積率為4.1，但凱德發展近日向市建局申請降低容積率至2.9。

在一般情況下，容積率越高意味着發展商可以蓋更高的樓，建更多單位。因此在改建項目時，發展商往往都會向當局爭取更高容積率。像凱德發展這樣申請調低容積率，屬於相當罕見的情況。

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針對申請調降容積率一事，凱德發展發言人在回答《聯合早報》的詢問時説，由於不再需要原本預留作為服務道路的部分土地，在併入已規劃的項目後，土地面積從0.7公頃增加至1.03公頃（1萬零300平方公尺），總容積率得相應調低。

發言人強調，住宅項目的總樓面面積（GFA）和可建築單位數量保持不變，私宅的原有設計與構想也不受影響，仍然按照計劃進行。不過這意味着，風之林的買家能享受到更寬敞的公共區域和設施。

新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富接受《聯合早報》訪問時指出，發展公寓需要為設施和開放空間預留土地。“鑑於建築覆蓋面的限制，可能無法達到4.1的總容積率，除非建造非常高的建築，但與市中心不同的是，高建築在科學園區並不受歡迎，因此，2.9容積率會更理想。”

程天富舉例説，科學園附近的鑫悦府（Normanton Park），最高樓層也是24層，但項目的土地面積更大（6萬1400平方公尺），容積率也只是2.1。

據記者觀察，在市區重建局網站，不時會看到政府部門或發展商，提出更改用途的申請。另外，政府每五年審查發展總藍圖的時候，也會根據未來用地需要、實現特定地區的規劃願景而做出土地用途或容積率更改。

合登集團（Huttons）高級數據分析總監李思德受訪時説：“一般來説，土地用途更改是為集體出售鋪路，也可以是因為發展商決定重新發展所持有的資產，而要求更改用途。”

他跟着指出，近年更改用途的地段包括：商住兩用的加東商業中心（Katong Plaza）改建為酒店、裕廊東裕冰坊（JCube）從原先的商業用途，改為一樓有商業空間的住宅項目聚鼎（J’den）。

程天富説，房地產發展商一般會申請為“褐色地段”更改用途，如增加總容積率和更改用途，或是兩者兼具，再重新發展為更高密度的用途。

褐色地段一般指那些已經發展工業或商業用途，但遭棄置、使用不足、或有潛在污染風險的地段。

宜迪產業諮詢（ETC）總裁沈振倫告訴《聯合早報》，科學園在上世紀90年代和2000年前後相對成功，目前面臨其他商業園，如緯壹科技城（one-north）、豐樹商業城（Mapletree Business City ）的競爭，租賃倍具挑戰。

根據裕廊集團（JTC）的數據，去年第四季商業園的空置率達22.1%，比第三季21.2%，高了0.9個百分點，也比2023年同期高0.5個百分點。

沈振倫説：“總的來説，發展商希望達到地段的最高和最佳用途。在科學園建造私宅，不僅能讓居所更靠近工作場所，也使發展商更有信心，在科學園營造有利於零售的環境，因為人流能支持餐飲業生存。”

至於在科學園區裏的私宅價格定位，沈振倫説並不見得會便宜，因為商業園用途地段的地契是60年，要發展私宅便必須延長地段地契年限，發展商因此必須支付一筆不動產增值税（betterment levy）。

他也説：“私宅的價格取決於項目的特質和地點，由於風之林地點靠近金文泰，因此價格還是具競爭力。在科學園買房地產的多是對租賃市場有信心的投資者。”

李思德説，士嶺坡（Slim Barracks Rise）原是白色地段，在改為住宅用途後，當地的私宅價格與市場走勢相符，買家反應也不俗，所以可以期待其他項目也能如此。