債務規模再擴大中國房企迎來新一輪化債大潮 | 聯合早報

zaobao

2025-03-22

中國官方努力穩樓市的當下，債務問題仍是壓在中國房地產企業頭上的一座大山。

房地產研究機構克而瑞數據顯示，今年中國房企債券到期規模將達到5257億元（人民幣，下同，967億新元），比去年的4828億增長近9%。

據光大證券統計，不考慮回售，今年前三季房企境內外到期債券規模達5487億元；其中第二季債務壓力較大，達到1929億元。

龐大的債務壓力，導致今年以來違約房企數量大幅增加。投資分析軟件DM查債通數據顯示，截至1月16日，已有至少80家房企出現債券逾期或債務管理事項。

這一數字已趨近過去近四年違約房企數量總和。據標普全球（S&P Global）統計，2020年至去年4月，在境內、境外發生違約的房企數量分別為59個和49個。

延伸閲讀

[官方據報助萬科填補500億元人民幣資金缺口

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_21_734466) 在本月中國“兩會”（人大、政協年會）期間，全國人大代表、清華大學國家金融研究院院長田軒被問到今年有哪些金融風險時坦言，房企的到期債務規模比去年更大，涉險房企是未來的一個風險點。

AdChoicesADVERTISING

雖然與中國樓市上升期動輒上萬億的債務規模相比，今年房企面臨的債務規模已大幅縮減，但在銷售仍未回暖的背景下，房企現金流持續承壓，債務壓力仍然較大；與此同時，已經進行債務重組的企業，依然面臨再次違約的風險。

中國房企債務問題如何收尾，不僅關係到官方的“保交樓”目標能否達成，涉險房企如何在樓市下行期退場，也牽動着中國房地產業的未來發展。

戴德梁行研究院副院長張曉端接受《聯合早報》採訪時研判，從官方的政策、金融機構的聯動，以及房企的化債動作來看，下階段債務對市場造成的風險預計會小於前一階段。

自去年下半年以來，中國官方通過“白名單”、收購存量商品房、專項債擴圍等多項舉措，引導商業銀行提供金融支持，為房企注入流動性。官方數據顯示，截至今年1月22日，房地產白名單項目貸款金額已達5.6萬億元。

今年的政府工作報告也提到，發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，“有效防範房企債務違約風險”。

張曉端指出，這一系列動作讓市場看到一些降低行業債務風險“比較明確的路徑”，但很多政策還在探索過程中，顯示出效果仍須一個過程。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進受訪時指出，防患化解房企債務是一項長期工作。

嚴躍進認為，如果企業能做好保交房，銷售數據就能改善，進而便能“實實在在對償債帶來比較好的支持”。

另一方面，今年以來，部分房企債務重組已取得進展。據克而瑞不完全統計，截至2月底，已有59家涉險房企披露債務重組或破產重整進展，其中14家已全部或部分完成債務重組。

與過去通過展期，以時間換空間不同，本輪房企債務重組策略轉向削減債務，具體方式包括折價購回、債轉股等。例如，今年1月完成10筆債券重組的房企融創，便是通過削債方案，將總規模154億元的債務削減了一半以上，成為首家成功削減境內債務的中國房企。

新加坡管理大學李光前商學院副教授傅方劍受訪時指出，通過與債權人協商削減債務，或將債務轉換為股票的債轉股，都是一個行業收縮時正常的金融工具。“企業碰到困難，行業又是下行期的時候，債主必須得認清現實。”

他説，中國目前有資質的房企有9萬多家，但從經濟學供給和需求平衡的角度來看，中國人均住房面積已經不低，未來可能不再需要這樣多房企，因此自然會有一部分退出市場。

中指研究院數據顯示，2021年至2024年間，中國千億以上和百億以上房企數量均大幅縮減，其中千億以上房企從2021年的41家縮減至去年的11家，百億房企則從158家減至86家。

傅方劍説，房企因為債務問題退出市場，“必然有一個痛苦的過程”，會產生壞賬，債權人、投資者會承受一定損失，購房者也可能碰上爛尾樓；官方目前的保交樓政策，實際上是保障了購房者的利益。

從銷售端來看，中國國家統計局星期一（3月17日）發佈的最新數據顯示， 2月70城新房價格同比下跌4.8%，跌幅較1月略有收窄。一線城市新房價格環比上漲0.1%。

張曉端説，一線城市通常反應更快，這部分市場呈現好轉跡象，可能會比較長效地支撐起整個行業債務風險的緩和。

傅方劍也認為，最新銷售數據雖未出現強力反彈，但交易量和價格基本穩定下來，整體來看達到樓市止跌企穩的效果。

至於房企債務是否會帶來市場性的金融風險，傅方劍認為，債務到期可以預測和摸清排查，不至於發展成黑天鵝事件。

他説：“中央經過多輪摸排，房企債務應該都已在計算之內，預計接下來會通過各種途徑軟着落，不會出現前幾年恒大風聲鶴唳的情況。”