發展商股本回報率不理想 星展：可設房地產投資信託 | 聯合早報
zaobao
新加坡上市房地產發展商股本回報率（ROE）不理想，星展集團（DBS）研究認為，發展商要最大化回報潛力，可以把資產打包推出合訂證券（stapled security），或設立房地產投資信託（REIT）。
星展集團房地產研究主管陳偉祥發佈的行業研究報告指出，本地上市發展商的股本回報率，若僅維持中高個位數，也就是低於市場預期的10%，股票恐面臨市賬率（P/B）折價。這也導致投資者買入發展商股並持有的策略面臨挑戰。
陳偉祥在報告中坦言，儘管本地上市發展商近年都有增派股息，對股價的影響往往是短暫的。高回報的發展商就算受投資者青睞，收穫的評級上調只是一次過的。星展認為，發展商得重新評估資本結構，才可能推抬總體回報率，進而推動更持久的估值提升。
“其中一種可行的增值策略是剝離非核心資產，並把資本返還給股東，從而達到‘更高的股權效率’，也提高回報和估值。”
本地上市發展商也能將穩定資產分拆為房地產投資信託來釋放價值，或重組成合訂證券，使得旗下股票的回報潛力最大化。發展商若想維持對資產的掌控，可考慮合訂證券信託。
延伸閲讀
[星獅地產信託私下配售獲四倍認購率 新單位價2.09元
](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_26_748376)
[宏觀局勢影響新加坡股市走勢 分析師促投資者保持謹慎
](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_24_747868)
這種重組方式至少能將發展商估值提高20%，但取決於住宅項目和投資房地產的比重，因為投資者對發展商和房地產投資信託的估值基準不同。
陳偉祥認為，華業集團（UOL Group）是有潛力設立房地產投資信託的發展商之一，國浩房地產（GuocoLand）、香港置地（Hong Kong Land）以及和美置地（Ho Bee Land）推出REIT或重組成合訂證券的可行度更高。
分析：成敗取決於市場情況
過去三年多來本地都沒能迎來新的REIT掛牌。新加坡金融管理局證券市場檢討小組2月出台第一輪證券市場振興措施，包括總值50億元證券市場發展計劃（Equity Market Development Programme），為的是讓本地股市活絡起來，包括吸引首次公開售股。
東方匯理財富管理亞洲首席策略師陳達德認為，本地上市發展商推出房地產投資信託，也仰賴市場情況。
陳達德答覆《聯合早報》採訪時説：“左右這種重組成效的潛在因素，包括市場情況，如供需、競爭、利率等。”
陳偉祥也認為，過往兩年的利率環境大幅舒緩，新元隔夜利率（SORA）下滑到2.3%至2.4%，預料還會進一步下修，因為美國聯邦儲備局今年或降息兩輪。相較於一年前，發展商的利率已減少約一個百分點，因此今明兩年的項目賺幅有望超越預期。
儘管本地上市發展商持有成熟且穩定創造營收的資產，能通過重組推動回報最大化，不過受訪分析師認為，估值、治理、法規都是重組將面對的挑戰，可能使得發展商卻步。
陳達德指出，估值需綜合考量數項資產的價值，就會讓估算合理市場價值變得複雜，進而影響股價。
FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊答覆《聯合早報》詢問時説，在合訂證券的架構內，房地產發展實體和REIT分別有自家的管理和戰略目標，這需要良好的治理框架，不然可能出現管理權稀釋和衝突問題。
陳秋伊説：“新加坡也對合訂證券施加了具體監管要求。發展商必須確保合規並優化税收效率，否則將招致法律糾紛及合訂證券的財務可行性。”