社論：縮小房價負擔能力的認知落差 | 聯合早報

最新的預估數據顯示，今年首季新私宅以及轉售組屋的價格漲勢，出現放緩的跡象。私宅價格環比上漲0.6%，低於去年第四季的2.3%；組屋轉售價環比增長1.5%，低於去年第四季的2.6%，也是過去五個季度內最小的增幅。

這得歸功於政府在房地產供應方面所作出的努力。冠病疫情耽誤建築工程，導致7萬多户申購者無法如期獲得組屋。在預購組屋供不應求的情況下，轉售組屋以及新私宅的價格急速上漲。百萬元組屋的轉售應運而生。

政府雙管齊下，從供應及需求下手。自2021年12月以來，政府推出四輪降温措施，以抑制房地產需求。這包括調低組屋房貸與估值的比率，以及規定私宅業主在脱售私宅後，須等待15個月，才可購買轉售組屋。

另一方面，政府加速組屋的建造步伐，在上個月完成所有在疫情期間積壓的92個項目。它也通過售地計劃，逐步增加私宅與執行共管公寓的供應量，並推出更多預購組屋與剩餘組屋。此外，它通過政策指引，提前宣佈未來幾年預購組屋的供應量，以避免恐慌搶購以及房價失控。

儘管如此，在過去幾年，房價仍然急速上漲。截至2024年，非有地私宅價格與2019年疫情前相比較，上漲近36%。同期，轉售組屋價格上漲50%。

房地產市場環環相扣，轉售組屋、新私宅以及預購組屋的價格相互推高。一些不想等待太久的購房者，放棄預購組屋，轉向轉售組屋，推高轉售組屋的價格；一些私宅業主脱售私宅套現，轉向轉售組屋，使百萬元組屋的成交量上升。組屋成為可獲厚利的投資工具，推高預購及轉售組屋的需求，使年輕一代或是沒有富裕家長支持的申購者，對購房的負擔能力，感到焦慮。

政府意識到坊間對房價的觀感與擔憂，不厭其煩地提出許多數據，説明組屋是絕大多數國人都負擔得起的。

首先，它一再指出，在首次購買轉售組屋的買家當中，有八成是用公積金支付房貸，不需要動用現金；其次，百萬元組屋只佔轉售組屋總量的極小比率；另一方面，在組屋定價方面，雖然轉售組屋價格是參考的標準之一，但是政府根據國人的收入與負擔能力，給予大量折扣與津貼。

國家發展部長李智陞指出，購房者的心理是導致轉售組屋價格上漲的原因之一。他説，百萬元組屋轉售只是一小部分，但導致一些購房者的恐懼，也使賣房者推高要價。他多次警惕買房者，房地產市場有周期，高價買房及房貸過高者，在房價下跌時，將首當其衝。

儘管供應開始增加，但跟不上積壓的需求。房地產市場依然紅火，私宅與執行共管公寓地段的投標價，屢創新高，今年首季百萬元組屋的成交量估計達334宗，再度刷新紀錄，佔總體交易量的5%以上。

在本地，不論私宅或組屋，不僅提供住所，也是投資保值的工具。此外，政府配合人口結構改變的趨勢，放寬單身人士申購組屋的要求，加大房屋的需求。

另一方面，冠病疫情以來，房價沒有經歷顯著的調整，加深買房者對房價只升不跌的觀感。此外，收入的提高以及投資渠道匱缺，也使房價有相當大的上升動能。購房者對負擔能力的焦慮，揮之不去。

在本地，房地產是許多國人最大或甚至唯一的資產，並與退休保障捆綁在一起。政府必須在擁屋者對資產增值的期望，以及購房者對可負擔房子的訴求，求取動態的平衡。

除了增加供應穩住房價，政府應在心理層面上，繼續確保購房者真正感受到組屋是買得到及買得起的。縮小房價負擔能力的認知落差，有助於減少恐慌搶購及房價失控，穩定社會人心。