分析：增加執行共管公寓供應或“治標不治本” 應調整購房規定 | 聯合早報

執行共管公寓（EC）近年需求旺盛，地段競標價和平均尺價均屢創新高。今年首個EC項目淡濱尼晶瑩軒開盤首日的平均尺價達到1766元，創下EC最高銷售尺價。

為滿足國人需求並穩定市場，國家發展部長李智陞星期二（4月1日）在社交媒體臉書上發貼文説，政府今年預計供應約2000個執行共管公寓單位，創近年EC的最高供應量。

受訪分析師認為，EC市場升温來源於供需緊張、地價上漲，以及購房者潛在投資傾向等因素，增加地段供應或許短期內能穩定市場，但可能“治標不治本”。

他們也認為，在市場環境已顯著變化的背景下，政府應考慮調整購房相關規定，以長期穩定EC價格。

橙易集團首席研究與戰略總監孫燕清向《聯合早報》分析説，數據顯示，在過去兩年裏，EC銷量都高於新推出單位數量，説明EC市場的供應一直無法滿足需求增長，主要因為EC供應量過去兩年明顯減少。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_04_02_749881) 她認為，若短期內同時推出的EC單位數量夠多，新EC價格有可能趨於穩定，甚至面臨下行壓力。　

ERA產業主要執行官林東榮卻認為，新EC售價往往取決於土地價格，若地段條件優越，發展商的競爭會推高地價。

數據顯示，儘管新推出EC單位從2020年的少於1000個單位，在2022年幾乎翻倍至近2000個單位，EC價格依然節節攀升。2022年推出的兩個新EC項目——位於登加區的登豐嘉園（Copen Grand）和位於淡濱尼的景麗軒（Tenet）依然熱銷，當時平均尺價分別為1333元和1360元，創下它們所處地區的EC標杆。

應將EC最低居住年限增至10年

除了供應量，有分析認為，EC售價通常低於條件類似的私宅，讓部分購房者認為EC升值潛力可觀，以投資心態購入。這可能造成EC價格走高，政府或有必要做出調整以降低這類EC投資需求。

去年，EC就是轉售利潤最高的非有地轉售私宅，部分項目的轉售價，甚至能比買入價高出一倍。在扣除賣方印花税後，轉售EC的平均毛利三年增長65%。

大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮説，政府對EC轉售的相關規定已經很長時間沒有更新，但市場已經有明顯更迭。

因此，如果想長期抑制EC市場過熱，政府應考慮對調整EC規定，讓它更接近優選（Plus）和黃金（Prime）地段的預購組屋（BTO）要求。

政府2023年宣佈將新組屋地段分類出售，即標準（Standard）、優選和黃金地段，對地段更好的組屋實行更嚴格的轉售限制，避免買家不公平地獲取暴利。

麥俊榮説，只有從根源上讓EC屬性更接近組屋，才能有效避免購房者投資情緒高漲，進而較長久地穩定EC市場。“在某種程度上，EC價格是非有地私宅市場的‘底線’（floor price）……如果EC漲價趨勢沒有放緩，這也將推動整體私宅價格上漲，樓市繼續升温。”　　　　

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管宋明蔚也提出類似看法，她説：“應該將購買EC的最低居住年限（MOP）增加到10年，以匹配黃金地段的組屋轉售規定。”

提高EC收入上限將助漲需求

另一方面，距離最近一次政府上調購買EC的家庭月收入上限已快有五年之久，有購房者表示，如今1萬6000元已經很難承擔新EC售價，應該考慮上調。

宋明蔚卻認為，提高收入上限意味着購房者羣體擴大，只會進一步助漲需求。

林東榮説，即便現在收入上限設定在1萬6000元，買家熱情並沒有減退。如果提高EC收入上限，發展商可能把買家較高的購買能力計入定價中，將更高的地價成本轉嫁給買家，這最終會導致EC價格繼續上漲。

孫燕清建議，政府或可考慮調整每月償還貸款比率（MSR），來影響購房家庭能獲得的貸款金額。