大眾化私宅價格高漲 接下來尺價或高達2800元 | 聯合早報

本地大眾化私宅價格近期走高，部分地段投標價甚至高於高檔私宅地段，未來銷售尺價預測高達2800元，直追烏節路高檔公寓。這不僅打破房地產細分市場價位的既定印象，也引發大眾化私宅價格不再大眾化的擔憂。

受訪分析師認為，雖然各個細分市場的私宅價位趨向模糊，不少大眾化私宅價格已“媲美”高檔私宅，但大體上大眾化私宅仍低於高檔私宅，依舊能滿足大部分買家的私宅需求。

房地產市場向來以核心中央區（CCR）代表高檔私宅，其他中央區（RCR）代表中檔私宅，以及中央區以外（OCR）代表大眾化私宅來細分。這樣的定義促使買家對各地區私宅價格有所預期，即核心中央區最貴，中央區以外最便宜，也構成發展商標地出價時的考量。

但從最近的新私宅項目定價和地段投標價來看，這個預期不一定總是正確。 

博納產業（PropNex）提供給《聯合早報》的數據顯示，截至今年3月16日，位於核心中央區烏節路的首福（The Collective at One Sophia），平均每平方英尺價為2745元，與中央區以外的鑫豐瑞府（Chuan Park）2589元的平均尺價，只有5.7%的差距。首福甚至比其他中央區的譽嶺峯（Union Square Residences）3171元尺價還低。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_18_746562) 就標地情況而言，最近幾幅中央區以外的大眾化私宅地段屢創新高，也意味着下來大眾化私宅價格會繼續高漲，甚至可能比高檔私宅還貴。

例如上月招標截止的碧灣路（Bayshore Road）地段，最高出價為容積率每平方英尺1388元，創下大眾化私宅地段投標價的最高紀錄。

這個尺價比荷蘭通道和裏峇峇利埔（River Valley Green）A地段這兩幅高檔私宅地段來得高，它們的得標價分別為容積率每平方英尺價1285元和1325元。

有分析師預測，屆時碧灣路推出的新私宅，銷售尺價將介於2600元至2800元。

對此，博納產業研究與內容主管黃秀瑩受訪時説：“大眾化私宅大體上繼續滿足買家的私宅需求。雖然一些項目尺價高於中檔私宅，但仍低於高檔私宅。”

她進一步説明，一些大眾化私宅，如鑫豐瑞府和金文泰逸泰·雅居（ELTA）價格堅挺，是因為它們靠近地鐵站、學校和各項設施，也因為這些地區內久無新項目推出，形成積壓需求。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管宋明蔚指出，大眾化私宅價格近期直追高檔私宅，是由於幾輪針對投資者和海外買家的降温措施，導致高檔私宅價格增長相對緩慢，因為這兩個羣體是高檔私宅的主要買家。

高檔和大眾化私宅價格收窄 引起買家關注

談及下來各地區私宅價格走勢，宋明蔚説：“短期內，我們或許仍會看到中央區以外，更具吸引力的大眾化地段出現投標價走高的相同情形，但次數有限。”

她也認為，隨着高檔和大眾化私宅價格持續收窄，越來越多買家會發現高檔私宅價值，進而提高對它們的興趣及需求。

黃秀瑩則説，新私宅市場近期情緒升温、銷售走強，或促使發展商更有信心標地。雖然地段所在的細分市場會對其標價有影響，但最終仍取決於地點特性、附近設施和需求等因素，而非地段是否位於核心中央區或中央區以外。

另一方面，大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮建議，當前新大眾化私宅價格走高，購買轉售私宅或許更物有所值。

他以今年首季的交易情況為例，面積介於969平方英尺至1292平方英尺的新大眾化私宅，中位數尺價達2415元，同樣面積的轉售高檔私宅尺價卻僅2220元。如果是轉售的大眾化私宅，它的尺價更只達1445元，差距明顯。