中國樓市轉現售改革再推進 業內：短期難破資金鍊困局 | 聯合早報

中國樓市量價齊跌態勢之下，關於商品房預售制改革的呼聲再起，現房銷售制過去兩週引起廣泛討論，部分地區更是搶先一步，提出全面推行現房銷售。

受訪業內人士和分析師指出，在當前的市場環境下，現售制將對開發商資金鍊提出更高要求，預計難以在短期內大範圍推進。

彭博社5月8日引述知情人士報道，中國正考慮全面推廣現房銷售制度；一週後，河南信陽官方發佈現房銷售試行條例，在中國民間進一步引發“現房銷售時代來臨”的熱議。

根據信陽市住房和城鄉建設局5月13日發佈的條例，官方按照項目開發階段分類：對於已取得或新取得許可證的項目，需要在工程進度達到要求後，才可申報預售許可；而在文件印發後新出讓土地開發的商品房，則將一律實行現房銷售。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受《聯合早報》受訪時説，“一律實行現房銷售”的表述分量很重，意味着信陽將全面推進現房銷售，相當於取消了期房預售的模式，或售樓處看沙盤的形式，“本質是推進房地產發展新模式”。

延伸閲讀

[中國多個省市傳試點推行現房銷售

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_05_12_772548) [中國官媒：全面推行現房銷售時機並不成熟

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_05_19_797344) 嚴躍進指出，除了海南此前全面推進現房銷售模式外，信陽是新一輪現房制度改革中首個全面推進現房銷售制度的城市。

早在去年7月，中共二十屆三中全會通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》中，就將房地產改革作為未來五年中國各領域重大改革的主要內容。《決定》提出，加快構建房地產發展新模式，其中就包括“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。

中國國家金融監督管理總局局長李雲澤今年5月進一步表態，提出加快出台與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場的穩定態勢。

從市場來看，中國預售房比重近年來顯著下降，現房銷售面積呈上漲趨勢。房地產研究機構克而瑞數據顯示，預售房在新房銷售中的佔比已從2021年的約90%，降至去年的74%。

另一方面，中國國家統計局數據顯示，去年中國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積佔比已達30.8%。

中國樓市量價齊跌態勢之下，關於商品房預售制改革的呼聲再起。圖為上海市中心建築羣。（蔡家增攝）

分析：市場下行期暴露預售制風險

戴德梁行研究院副院長張曉瑞受訪時指出，2021年一批高槓杆房企爆雷後，市場就開始注意到高週轉模式的一些弊端。

她説，一方面，開發商通過預售持續投入到新項目中，有助於市場規模快速擴大；另一方面，因為監管不夠精細，開發商的資金鍊壓力越繃越緊，在市場上行時，開發商還能正常流轉，但市場下行時，這些風險最終都會反映出來。

張曉端指出，當前重提現售制的背景是，整個市場供求關係發生了變化，而未來增量市場的規模還會收縮。“那麼在增量的部分，是不是可以儘可能去降低一些風險，加大現售的比重？”

對購房者來説，張曉端説，現售明顯的優勢是房屋的質量可以直接看到，也可以規避樓盤爛尾的風險。

不過，現售模式對開發商而言，資金壓力將大大增加。一名房地產資深業內人士告訴本報，以一個地塊投入20億元（人民幣，下同，3.6億新元）來計算，過去拿地後最快半年就能回款，現在要建成才有回款，這意味着年息5%的抵押貸款、税費都要由開發商承擔。

他説：“這樣開發商就必須拼命地趕，一趕質量肯定一塌糊塗……而且這些增加的利息成本、人工成本，最後買單的還是購房者。”

威廉博萊 （William Blair）新興市場債券團隊投資組合經理劉志偉受訪時也指出，過渡到現售制可能導致開發商現金流問題。如果開發商無法獲得銀行貸款，就難以推動新項目。“這將降低行業風險，但也會顯著限制房地產行業的增長潛力。”

官媒：全面推行現售制時機不成熟

中國住建部主管的《中國房地產報》5月18日發文稱，現房銷售試點工作早已在推進過程中，但目前全面推行現房銷售的時機並不成熟，會給企業端造成更大經營壓力，對土地市場也會產生一定影響。

張曉端也認為，轉向現售制始終會是中長期的一個考慮，但目前政策方向不會有大的變化，也不會一刀切執行，投資屬性較重的局部市場，或對整體市場影響較小的市場更可能被選為試點。