REIT今年首季平均融資成本環比下降5% 三大房地產資產租金調升率下滑 | 聯合早報

在今年第一季度預期運營業績強勁支撐下，新加坡房地產投資信託（SREIT）的利息成本風險減緩。儘管租金調升（rental reversion）情況保持積極，但相比去年第四季，整體調升幅度有所下滑。

星展集團（DBS）星期五（5月23日）發佈的報告指出，SREIT今年首季的平均融資成本環比下降5%。不過，房地產投資信託（REIT）管理公司在過去一年減少資本利得補貼，並以現金形式收取管理費，市場預計2025財年整體的派息收益率可能因此受到影響，從原先的6.1%下降至5.6%。

“雖然表面數字出現下調，但相比其他國家或地區的REIT市場，新加坡的收益率依然有吸引力，尤其在整體利率趨緩的環境下，更能凸顯優勢。此外，新元匯率穩定有望推動資金流入SREIT市場。”

星展分析師王家儀在報告也提到，不斷變化的關税形勢促使SREIT基金經理更加謹慎，而關税潛在影響似乎集中在工業和物流行業。

數據顯示，今年首季的工業租金調升率為11%，比起上一季的17%，下滑六個百分點。辦公樓和零售的租金調升率，環比下降超過兩個百分點。

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信託轉向現金支付管理費

王家儀觀察到，信託越來越傾向以現金而非單位支付管理費。在2023財年，約45%管理費以單位支付，這一比率在2024財年進一步下降至41%。同時，有少數REIT大規模地轉向全現金支付結構。

長期以來，以單位支付管理費是常見做法，可以緩衝大規模資產提升計劃（AEI）帶來的短期收入下滑，並且能夠穩定派息。

不過，截至今年5月，近三分之二的SREIT交易價格低於淨資產值（NAV），促使管理者更加關注單位支付可能帶來的資產稀釋效應，以及對淨資產值的潛在影響。

“最近幾個季度，許多REIT選擇以現金支付更高比率的管理費，我們認為這有助於實現更可持續的派息收益率。”

SREIT前景仍受看好

報告還説，近幾個月來，本地房地產投資信託板塊的價格波動加劇，業績出現明顯分化。

“零售類SREIT今年迄今整體表現良好，目前平均收益率為5.5%，與新加坡10年期國債收益率相比，高出三個百分點。雖然此類信託收益水平具有吸引力，但投資者似乎正在尋找收益更高、前景更明朗和風險可控的投資機會。”

王家儀指出，一些大型、管理成熟的REIT，如豐樹泛亞商業信託（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）、豐樹物流信託（Mapletree Logistics Trust）、豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust）仍具備穩定的投資價值。

至於一些較小型REIT，如Elite英國房地產投資信託（Elite UK Reit）、ESR房地產投資信託（ESR-REIT）、升禧環球房地產投資信託（Starhill Global REIT）、大和房屋物流信託（Daiwa House Logistics Trust），這些信託的可持續收益率預計在7%至10%之間。

報告指出，SREIT的市賬率（P/B）為0.83倍，處於低估狀態。儘管增長可能放緩，但行業正朝可持續的派息策略邁進。