男子組屋未滿最低居住年限又購公寓設信託 高庭拒批售屋申請 | 聯合早報
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男子購買轉售組屋僅八個月，便通過信託方式為九歲的兒子購置公寓，違反建屋發展局條例。建屋局寬容處理，允許他保留組屋，並免除罰款，但要求四個月內處置公寓。
男子隨後將公寓受託人改為侄兒，計劃售屋並讓侄兒代持收益至兒子年滿21歲。不過，信託契約未授權受託人在兒子成年前出售公寓，因男子原計劃讓兒子未來入住或從租金中受益。
最終，男子轉向高庭申請批准出售公寓，被法官駁回。
法官：申請人規避建屋局規定意圖明顯
朱漢德法官認為，男子簽署信託契約的行為，顯然規避建屋局規定。
“法院不會支持明顯旨在規避建屋局政策的申請……如果申請人獲建屋局批准，可再次（向法院）申請。”
根據建屋局條例，轉售組屋買方、配偶及核心家庭成員在五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP）內，不能購買私人住宅，包括以信託持有房產。
法官指出，這類申請一般由受託人提出。若出售符合受益人利益，且受託人同意，法院也通常會批准；但本案的背景複雜，情況特殊。
2018年11月，申請人穆罕默德·納賽爾（Muhammad Naseer）以個人名義購買組屋。2019年7月，他為九歲兒子購置公寓，稱為了確保兒子未來有住所，但其他兩個孩子無公寓權益。
因兒子未成年，申請人設立信託，公寓租金歸兒子所有。
一名熟悉房地產相關事宜的律師指出，這類信託的私人房地產因為登記在未成年人名下，所以無法申請銀行貸款，一般都以全額現金支付。
購屋時公寓已有租約，申請人作為受託人管理租金。2020年4月租約期滿後，申請人決定不搬入，繼續出租至2023年6月。
2021年1月，住組屋兩年多的申請人，因公司擴展遷居法國，全家隨行。
他向建屋局申請出租組屋，當局同年11月回覆：組屋須自住且不得在五年內購置私人房地產（包括信託持有），違規可能罰款或收回組屋。
建屋局最終寬容處理，准許申請人保留組屋且免罰，但須四個月內處置公寓，並提交相關證明。
2021年12月21日，申請人把受託人改為住在卡塔爾的侄兒，並向土地管理局提交相關資料。
隔年1月25日，侄兒簽署授權書，授權申請人管理公寓事務。
2023年6月租約結束，申請人把公寓租給新租户。至2024年10月，約五年租金匯入他與兒子的聯名户頭。
申請人説，提款僅用於公寓相關開銷及兒子教育生活費。兒子現年15歲，每年花費約6萬7000元，已適應法國生活，計劃在當地或歐洲深造。
申請人稱無力繼續供養，出售公寓所得將用以支付兒子開銷，直至兒子21歲。
聯名户頭不等於信託户頭
法官指出，申請人購入組屋後未滿五年，便以信託方式為兒子買下公寓，顯示意圖規避建屋局政策。儘管受託人後來改為侄兒，但一個月後侄兒授權申請人管理公寓，實際仍由申請人掌控。
法官説，租金存入申請人與兒子的聯名户頭，部分提款標示為“商業開支”，申請人稱為“誤選”。
此外，他稱租金只用於兒子，但沒提交户頭為正式信託户頭的證據。
法官指出，聯名户頭不等於信託户頭，除非符合相關條件。申請人也未提交建屋局支持申請的文件，因此法院不會支持這類規避政策的申請。
《聯合早報》就納賽爾是否上訴及後續行動等問題，向代表律師事務所Apex Law LLC查詢詳情；律所表示一向奉行不與第三方討論客户案件或相關判決的政策，婉拒回應。
律師：購私宅前務必確認資格 避免觸規失組屋
購買私人房地產之前，組屋屋主、配偶或基本住户應事先向建屋局諮詢，切勿僅憑經紀或他人建議行事，以免因違反規定面臨罰款，甚至失去組屋。
不願具名的資深房地產律師建議，已有組屋的屋主和配偶，在辦理私人房地產交易前，務必先向建屋發展局確認購房資格，確保符合法規。
財務規劃公司Providend集團法律與合規主管張藝婷提醒，父母無論是以個人名義還是聯名形式擁有組屋，都不得在五年最低居住年限（MOP）內，通過信託為子女投資並代持私宅，“這項限制也適用於列為基本住户（essential occupiers）的子女”。
張藝婷指出，組屋申購條款不僅限制屋主，也限制與買方組成核心家庭的登記住户，在最低居住年限內不得投資任何住宅物業，無論本地或海外。
根據《建屋與發展法令》，若屋主、配偶或授權住户在其他物業中獲權益，建屋局有權強制收回組屋，或施加罰款代替。
另外，受訪匿名律師也質疑案中申請人的信託契約，為何未包含“售賣權”條款，“如果有註明，就可避免後續爭議，也不必鬧上法庭”。
他指出，信託契約一般由專業律師草擬，通常列明受託人有權出售所持房地產。
“這是常規做法，除非客户特別要求不納入。我常提醒客户，即使暫時不打算賣，保留此條款無妨。”
張藝婷也説，因信託契約未賦予出售權，申請人只能求助法院批准出售公寓，“若契約含有出售權，這案件可能不會發生”。
她指出，法官認為申請人試圖規避建屋局條例，拒絕批准出售，關鍵事實包括：申請人被侄子委任管理公寓、租金存入申請人與兒子聯名户頭，而侄子沒為信託開設銀行户頭。
“法院明確表明，不會協助看似規避建屋局規定的申請。這與法院過去處理組屋信託所依據的規則一致。本案中，法官允許申請人在取得建屋局批准後，重新提出申請。”