美元走弱 或提升我國大宗房地產投資吸引力 | 聯合早報

美元近期走弱，去美元化趨勢加劇，反而可能進一步加強新加坡作為房地產投資目的地的吸引力，特別是大宗房地產。

儘管外匯市場發生變化，受訪分析師普遍認為，新加坡作為“避風港”的聲譽依然穩固。由主權財富基金、養老金、家族辦公室及保險公司所支持的機構投資者，持續對本地房地產市場保持高度興趣，預料本地大宗房地產交易活動將進一步增加。

在地緣政治風險升温、各國央行推動經濟多元化及去全球化趨勢影響下，全球金融體系正經歷結構性轉型。美元持續走弱，尤其相對於一向堅挺的新加坡元，去美元化的趨勢逐漸顯現。

截至6月20日，美元兑新元匯率已跌至1美元兑1.2874新元，今年至今下跌5.29％，為自去年9月以來的九個月新低。同時，反映美元兑一籃子貨幣走勢的美元指數（DXY）今年來則跌近9％。

美元前景不明朗，為全球市場增添變數，也影響了國際房地產市場的資本流動。戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋指出，儘管去美元化趨勢日益顯著，短期內不太可能動搖美元在全球金融體系中的主導地位，卻可能進一步凸顯新加坡作為資本避險地的吸引力。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_06_12_887840) 黃顯洋在接受《聯合早報》訪問時説：“在全球不確定因素的影響下，投資者越來越多地尋求避險和優質資產，這可能會使新加坡的房地產市場受益。”

其中，預料繼續受到投資者青睞的房地產資產包括工業房地產，“這是因為工業房地產收益率與利率的利差極具吸引力，而且供需狀況穩定”。

根據戴德梁行4月發佈的東南亞大宗房地產前景報告，去年區域工業房地產投資額10年來首次超越辦公和零售。其中，數據中心投資額增加超過四倍至32億美元（41億新元），增長驅動力主要來自新加坡、馬來西亞和印度尼西亞等地。

美元強弱與美國對新投資無明顯關聯

在談到美元走軟是否會影響美國投資者的購買力及對新加坡房地產的投資規模時，黃顯洋指出，回顧過去美國對新加坡的大宗房地產投資趨勢，美元匯率的強弱與投資金額之間並無顯著關聯。

例如2021年，美元兑新元一度跌至近1.35的水平時，美國對新加坡的境外大宗房地產投資額卻超過30億新元；而在2023年美元匯率差不多在同一水平時，交易額卻驟降至5億以下。

黃顯洋説：“雖然貨幣波動會影響投資決策，但利率、供求狀況和經濟增長前景，在推動新加坡大宗房地產市場方面，發揮着更重要作用。”

萊坊（Knight Frank）新加坡資本市場部高級董事謝立達也認為，新加坡有望從去美元化趨勢中受益。憑藉它穩定的避險形象，本地房地產仍具吸引力，尤其受到機構投資者青睞。

他説，不少投資者並不受限於私募基金常見的短期持有期，更重視資產保值、穩定回報及長期貨幣優勢。而新元的堅挺表現，更增強了新加坡房地產的吸引力。

儘管全球市場波動不斷，謝立達認為，新加坡的辦公樓和鄰里零售資產依然表現穩健。其中，鄰里零售被視為當前最具防禦性的資產類別之一，持續展現良好發展勢頭。

星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）今年3月宣佈以總額11億7000萬元收購納福城（Northpoint City）南座100％的權益。（星獅地產信託提供）

根據萊坊發佈的報告，今年第一季新加坡大宗商業房地產交易額達14億新元，環比增14.5％。這主要因為星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）以11億7000萬元收購納福城南座（Northpoint City）100%的權益，以及哥烈碼頭20號三層辦公空間以9180萬元成交。　

強勁新元創造出境投資機會

除吸引更多機構投資者將新加坡列為首選投資地外，謝立達認為，強勁的新元也為本地投資者提供了出境投資機會。本地投資者的海外購買力增強，使得總部設在新加坡的機構能以更具吸引力的價格收購海外資產。

數據顯示，新加坡是海外房地產市場主要投資者。去年，總部設在新加坡的公司對外投資金額達89億美元，居全球第四。

仲量聯行（JLL）亞太投資者情報部主管林子婷説：“自去年以來，新加坡投資者在海外市場最為活躍。隨着購買力持續增強，這一趨勢預計將延續。”

與此同時，美元走軟通常意味着美國利率前景轉為鴿派，也帶動本地貸款利率下降。例如，新元三個月隔夜利率（SORA）今年已從年初的3.0227％降至2.2112％。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚指出，借貸成本下降將有助於提升房地產投資回報率，從而吸引更多資金流入市場，包括私宅領域。

她説：“如果就業和實際工資狀況良好，利率緩和情況會讓投資者更容易負擔貸款，從而提振私宅市場的購買意願。”