中國特稿：有人熬到白頭有人遺憾離世 爛尾樓30年後撥開雜草終見轉機 | 聯合早報

午後的熱浪在雜草叢中翻湧，一棵桑樹恣意生長，枝丫伸向廢棄的二樓陽台。91歲的馬敏莊杵着傘柄，帶記者參觀她栽種的蔬果園：“我剛來時插的苗，轉眼就這麼高了。”

這個轉眼，實際上是27年。

1998年從暨南大學退休後，馬敏莊曾經嚮往在這個依山傍水的住宅小區，度過遠離塵囂、恬靜舒適的晚年生活。她萬萬沒想到，短短兩年後，因開發商資金鍊斷裂、報建手續不全等諸多原因，項目建設徹底停擺。

和她同時搬進澳洲山莊的第一排業主陸續搬離，最蕭條的時候，整排樓棟只剩馬敏莊孤零零一個住户。

91歲的廣州澳洲山莊業主馬敏莊在屋前開闢了一片果蔬園，種了苦瓜、豆角、黃陂、番石榴和葡萄等。（黎康攝）

而今，她當年栽下的桑樹苗長成參天大樹。澳洲山莊成了當地最大的爛尾樓，也是中國房地產史上爛尾時間最久的樓盤之一。

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澳洲山莊山腰一處空置房內，地面積滿厚厚的灰塵。（黎康攝）

澳洲山莊位於廣州市黃埔區，地處官方定位的科創產業新區，中國與新加坡的國家級雙邊合作項目“中新廣州知識城”就在不遠處。但在30年前，這裏還是人跡罕至的遠郊：森林公園綿延，背倚天然湖泊，是一幅未被開發的原始面貌。

開發商廣州澳美地產相中這塊地皮，1995年正式啓動項目，號稱要打造一個集商住、休閒、旅遊、度假為一體的“跨世紀工程”。規劃藍圖相當宏大：總佔地7560畝，擬建292棟建築。

臨近退休的劉永廣，是1996年首批簽約的近2000名業主之一。他花了28萬元（人民幣，下同，約5萬新元），買下山腰一套87平米的住宅，後來為了讓年邁的母親也能到這裏養老，又拿出22萬元買下了隔壁單位，將兩間房打通。

停水停電成家常便飯 點蠟燭挑山泉水過原始生活

三年後，劉永廣和母親準備搬進來時，澳洲山莊已顯露出危機。山腰以下的30多棟樓勉強達到交付標準，但越往山上走，房子蓋得越馬虎：山肩的樓棟刷了外牆，門窗都沒裝；到了山頂，房子只有個空架子，鋼筋都露在外面。

澳洲山莊山頂，一棟完成主體框架的爛尾樓靜靜矗立。經年風吹雨打，原本鮮紅的磚牆已然褪為暗沉的黑褐色。（黎康攝）

幸運的是，劉永廣買的兩套房都順利交付。然而，由於消防驗收不達標，他和同期業主都沒拿到房產證，這也為日後的維權埋下隱患。當時劉永廣的想法很簡單，既然房子交了，水電通了，那就先住下來再説。

可現實遠比想象中艱難。住進山莊的最初10年，劉永廣經歷了最困苦的歲月。開發商開始拖欠水電費，停水停電成了家常便飯，他過起點蠟燭、挑山泉水的原始生活；隨着小區住户鋭減，盜賊變得肆無忌憚，甚至出動車輛，公然拆走空置房的門窗，搬走家電、傢俱。

劉永廣家樓下的窗户也未能倖免。為了防止小偷上門，他專程到廣州市區定製三套鐵栓和防盜拉閘，把樓下窗户全部封死。

最困難的是一年夏天，山莊裏連續三天斷水。年過六旬的劉永廣只能晚上摸黑去山泉邊洗澡，再提一桶水回來用。

山腰以上樓房從未動工 開發商提供山腳空置房

儘管如此，退伍老兵劉永廣從未有過搬走的想法，“我得守住這個家……我一走，這些東西就全沒了”。2012年，劉永廣在山莊送別了剛滿百歲的母親，從此整棟空樓裏只剩下他一人的腳步聲。

澳洲山莊山腳的一排爛尾建築前，新開工的工地因連日雨水積成水窪，入夜後蛙鳴此起彼伏。（黎康攝）

相比有房可住的劉永廣，首批購入山腰以上的業主，面臨的是更荒誕的處境——他們購買的樓房甚至從未破土動工。

今年77歲的何永年就是其中之一。他在1998年簽下購房合同，但他10年後退休時，承諾建房的地基上依然野草瘋長。開發商將山腳一套空置的同面積毛坯房“調劑”給他，他簡單裝修後，2009年和妻子住進山莊。

何永年年輕時是北京隊的跳水運動員，退役後當過教練，1990年代還曾外派馬來西亞執教。常年生活在熱帶讓他難以適應北京冬天的嚴寒，因此選擇在廣州退休。對夫妻倆來説，澳洲山莊是他們在廣州退休的唯一棲身之所。

説着一口地道京片子的何永年接受《聯合早報》訪問時説：“爛尾山莊，其實一點兒不妨礙養老。”

如今，他在廢墟間闢了塊菜地，夏天種豇豆、秋天收蘿蔔。“跳水講究壓水花，過日子咱也得學會化解衝擊力。”

何永年坐在澳洲山莊山腳的“涼亭”裏，向記者講述這裏的往事。這個不起眼的涼亭，曾是老業主們談天説地、消磨時光的“議事廳”。（黎康攝）

漫漫維權路 廿餘載守得雲開

住進爛尾樓後，澳洲山莊的業主們便踏上了一條持續20多年的維權之路。

他們首先想到的是向開發商討要説法。澳美地產給出的解釋是，財務總監捲走上億元公款，導致項目資金鍊斷裂。這個説法究竟是確有此事，還是推卸責任，至今已無從查證。

維權無門的業主們只能將希望寄託於法律，但現實給了他們當頭一棒。由於沒有房產證，大多數業主被法院認定不具備訴訟主體資格，連立案都成了奢望。

何永年另闢蹊徑，以“退回購房款”為由起訴開發商。就在他以為勝券在握時，判決結果卻出人意料。法院認定，項目爛尾是“遇到不可抗自然災害”所致，因此房屋仍歸業主所有。之後何永年便停了貸款月供，“什麼時候交房，什麼時候再續供”。

像何永年這樣敗訴的業主不在少數，但也有部分業主贏了官司。然而，由於開發商早已資不抵債，法院判決成了一紙空文，維權之路又回到原點。

澳洲山莊一棟爛尾樓的毛坯底層，如今成了臨時養雞場。（黎康攝）

2010年後，業主們意識到單打獨鬥收效甚微，於是組建了業主委員會，轉向集體維權。他們一邊聯繫媒體，擴大輿論影響力；另一邊也組織聯名簽字，2020年將黃埔區國土資源局告上法庭。

作為維權小組的核心成員，劉永廣看得透徹。他説，山莊行政區劃頻繁變更，“新政不管舊事”，是爛尾問題難解的原因之一。山莊最初歸屬增城市（廣州增城區前身），後來劃入廣州市蘿崗區，2014年後又併入黃埔區。

更棘手的是錯綜複雜的土地權屬問題。公開資料顯示，自2013年起，廣州官方便召開會議，商討山莊盤活方案，2015年還審查了規劃細節，2016年更是啓動開發新地塊，用於安置1000多户業主。

然而，新地塊的土地使用權早已易主，不再屬於澳美地產，而是歸到另一開發商名下。隨着地價飆升，爛尾問題演變成開發商之間的土地權益爭奪，雙方僵持不下，最終不了了之。

經過漫長等待與多次希望落空，在中國官方“保交樓”政策的推動下，澳洲山莊終於等來轉機。

去年8月，廣州市在山莊附近出讓一塊住宅用地，明確用於安置房建設，預計可安置1342户業主。地塊最終被知識城（廣州）城投以底價8億9000萬元競得，總建築面積17萬9000平方米，摺合樓面地價約每平方米5000元。

廣州中原地產項目總經理黃韜接受《聯合早報》採訪時説，澳洲山莊涉及複雜的歷史遺留問題，僅憑業主的力量難以解決，須由政府介入來協調和判斷。

澳洲山莊問題出現轉機 土地價格翻10倍是關鍵

他指出，澳洲山莊問題如今能出現轉機，關鍵在於土地價格翻了10倍以上，城投公司推倒重建仍有利可圖。“如果地價還停留在20多年前的水平，那城投公司連最基本的開發成本都難以收回。”

與澳洲山莊僅一牆之隔，2015年開盤的一處高檔住宅小區目前每平方米均價2萬多元，前幾年市場高峯時甚至突破3萬元。此外，山莊正門口的廣汕公路已升級為國道，地鐵金坑站也於2019年正式開通運營，大大改善當地的交通條件。

作為從業近30年的地產界資深人士，黃韜對澳洲山莊有着特殊的感情，這是他1990年代剛入行時曾代理過的項目。每當駕車經過廣汕公路，那片顯眼的爛尾樓總讓他心生感慨：“山莊荒廢在那裏，就像一塊傷疤。”

黃韜認為，10年前應該更堅決、更有魄力地介入，而不是讓業主苦苦等待。“這是很慘痛的一個案例，我們應當從中汲取教訓……不幸中的萬幸是，至少現在還能有轉機。”

盲目擴張釀風險 爛尾樓循環上演

過去幾年，爛尾樓伴隨着中國樓市下行，在全國各地不斷湧現。澳洲山莊的危機雖遠早於這一輪房地產市場低潮，但它的發展歷程，清晰勾勒出許多後期爆雷項目的營銷和開發特徵。

澳洲山莊採用了剛從香港傳入中國大陸不久的預售制，以“全國首創20年免息分期”為噱頭吸引工薪階層：“首付三萬八，月供四百八”就能擁有一套養老住宅。

為了招攬客户，開發商在廣州市中心王府井百貨打出巨幅廣告，專車免費接送退休人士看房，還附贈山腳餐廳的招待餐。這套營銷手法，後來也成為中國房地產商的慣用銷售模板。

更致命的是澳美地產冒進的開發策略。原計劃分六期開發的項目被改為同步推進，快速擴張導致資金鍊緊繃，為日後的爛尾埋下禍根。

這一切都發生在1992年鄧小平南巡後的中國房地產狂潮中。當時，南方省份率先加快住房制度改革，數千億資金湧入地產業，催生出中國改革開放後第一輪房地產熱，也造就了第一批爛尾樓。

當時除了廣州的澳洲山莊，海南的爛尾樓規模更為驚人。海南當時的人口僅佔全國0.6%，卻留下了佔全國10%的積壓商品房，爛尾樓超過600棟。

中國最近一次發生在2022年的大規模爛尾潮，除了受疫情延誤工期、整體經濟下行等因素影響，更暴露房地產行業深層的制度性缺陷。在長期監管缺位的環境下，開發商得以通過“高槓杆、高週轉”模式激進擴張，最終釀成系統性風險。

官方“保交樓”政策推動下 爛尾樓得到一定程度緩解

彭博智庫去年8月一份報告顯示，中國仍有至少4800萬套已售未建住房。據中國媒體估算，僅恒大留下的爛尾樓就達到162萬套，涉及600萬業主。

過去兩年，在中國官方“保交樓”政策的推動下，爛尾樓問題得到一定程度緩解。官方數據顯示，截至2023年底，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%。

《聯合早報》在澳洲山莊安置房現場看到，即使端午節當天，工地仍在緊張施工。幾棟建築已完成地基工程，部分樓體建至地面數層。六台塔吊同時作業，施工車輛往來頻繁。一名建築工人告訴本報，項目方要求“三個月內完成主體結構封頂”。

對於即將封頂的安置房，何永年滿懷期待：“雖然現在生活好了，但搬進新房是更上一層樓。在我80歲之前能住進新房，那更是心滿意足了。”

馬敏莊則認為，再搬一次家過於折騰，到了實在要搬時，她打算搬回市區的暨南大學住。

87歲的退休教師李抑同樣不願離開。他2016年因原購房質量問題置換到山腳居住，又投入十幾萬元裝修。“我花了那麼多精力、那麼多錢，搞得這麼好，我就不住了？”

退伍老兵劉永廣站在澳洲山莊爛尾樓斑駁的天台上，凝視着遠處塔吊林立的安置房工地。（黎康攝）

安置房破土動工後，劉永廣常駕車到山頂查看進度。經過27年的漫長等待和一次次維權，這是他最接近搬進新房的時刻。

站在高處俯瞰工地，他的目光中交織着欣慰與感傷：“終於等到了這一天……只是現在晚了一點，很多山莊老人都沒能等到。”