商業模式疫後出現變化 分析：工業空間使用應更靈活 | 聯合早報

商業運作和工作模式在冠病疫情後產生劇烈的變化，企業在規劃工業和辦公空間時必須具備更大的靈活度。為因應這一趨勢，政府通過檢討工業用地分區的指導原則，推動土地用途更多元化，有助於企業快速根據市場條件作出調整。

配合2025年發展總藍圖草案的宣佈，市區重建局透露，正在檢討工業用地分區指導原則，以便在不斷變化的經濟環境中，更好地滿足企業需求。儘管未透露這項檢討的範圍，但市場人士預測，當局相信會在未來的土地規劃中，撥出更多用途較為靈活的白色地段。

新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富受訪時指出，工作模式和商業場所劃分在疫後出現諸多變化，工業空間已不再是單一用途模式。

他説：“增添商業或工業白色地段，能夠讓企業在空間規劃上有更大靈活度，為未來的需要做好準備。至於會有哪些綜合用途，這取決於市場需求和工作隊伍的需要。”

目前，市建局主要把工業用地分成三個類別，即1號商用（Business 1，簡稱B1）、2號商用（Business 2，簡稱B2）和商業園（Business Park）。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_06_25_930319) B1地段面向輕工業製造、食品包裝、印刷、影視製作和電信或互聯網服務領域。B2地段則適合作為一般工業製造，包括生產、組裝、維修和紡織用途，同時也可用來儲存化學品或油類。商業園則專為非污染性工業，以及從事高科技、科研、高增值和知識性業務的公司而設。

無論是B1或B2，若在這些地段設廠或租用工業空間，都必須遵守總樓面面積劃分條例。當局規定，六成面積必須用於工業活動，其餘四成可劃分為附屬用途如辦公室和餐廳。

不過，隨着工業轉型，政府也開始推出白色B1、白色B2和白色商業園。白色B1和白色B2代表綜合房地產項目，兼具工業用途和白色地段用途，可設有商店。發展商在發展白色商業園時，也可把更多總樓面面積劃分為其他用途，如住宅、辦公樓、酒店、運動及休閒設施。

兀蘭區商業—白色發展項目佔地約七公頃

在新出爐的發展總藍圖草案中，多個地區包括兀蘭、裕廊和大士工業區都出現更多白色地段。其中，兀蘭區的商業—白色發展項目佔地約七公頃，可結合辦公、工業及零售空間。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚指出，這些白色地段將推動新型商業模式的發展，並且為企業提供更大靈活性，優化土地使用。與此同時，在工業區注入更多零售和餐飲等設施，也能夠惠及住在附近的居民和工作人士。

針對兀蘭區的商業—白色發展項目，市建局受詢時透露，這個項目的大部分總樓面面積將劃為先進製造業用途，其餘是零售、餐飲、辦公室和交通用途。除了新柔地鐵系統，這一區也將設有新的多式聯運樞紐（MultiModal Transport Hub），把地鐵和巴士服務連接起來。

高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜説，若解除嚴格的分區限制，這些地段將能夠更靈活使用，讓土地用途更為密集。例如，工業項目可容納更高比率的非工業用途，發展商也可根據市場需求，來打造綜合用途的項目。