房價上漲？多地公積金放貸規模激增
隨着房地產市場逐步回暖，剛性需求積極入市，我國多地公積金貸款額度劇增，部分城市早已提前完成全年放貸目標，部分城市甚至面臨“無貸可發”的窘境。與此同時，超30個城市微調公積金政策，業內專家表示，在房地產市場逐步回暖，量價齊升的背景下，地方微調公積金政策加重了房價上漲預期，促使部分剛性需求提前入市。
數據顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、濟南，銀川等城市的個人住房公積金貸款發放量均明顯高於去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發放計劃，預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。
日前，上海市公積金中心發佈2012年三季度住房公積金運行分析報告。報告顯示，受住房剛性需求釋放影響，今年前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長39.96%。
發放貸款額度激增的不僅僅是上海。福建、青島、濟南、銀川，南京等省市也出現相似的問題。公開資料顯示，福建省前三季度發放公積金貸款114.93億元，同比增長45.4%，其中福州的公積金貸款發放額度已超過去年全年。青島市前三季度發放住房公積金貸款37.33億元，已完成年度目標的98.21%，貸款發放額較2010年和2011年同期增長9.3%、15.72%，其中9月份單月發放額達7 .07億元，創近三年來住房公積金貸款單月發放新高 。銀川發放公積 金貸款10.08億元，增幅21.74%。
多地微調公積金政策
值得注意的是，南京市更是早已完成全年目標。數據顯示，南京前三季度公積金髮放額度就已經達到83.85億元，不但比去年全年的放貸額度36.72億元增長了128%，還超過了今年全年計劃5 0億元的67 .7%。
與此同時，濟南更是遭遇無錢可放的窘境，濟南住房公積金管理中心有關負責人表示，濟南公積金管理中心本部的貸款使用率接近90%，超出了全國65%的平均使用率。如果不及時加以控制，濟南公積金將現無錢可放的風險。數據顯示，濟南前三季度發放公積金貸款5.75億元，同比增長40.3%。
“地方政府對公積金政策的微調，是公積金貸款劇增的主要原因。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，雖然今年我國限購、限貸政策仍未改變，但是自3月以來的成交量上升，樓市回暖已使購房者對後市判斷搖擺不定。再加上地方頻繁微調，加大樓市上漲預期，促使購房者提前入市。
對此，中原地產市場總監張大偉認為，對公積金進行調整“不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調做法中最容易的執行辦法”。
的確，近期我國地方政府對公積金微調的動作頻頻。根據中原地產最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過34個城市調整放鬆公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。
求得政策平衡是關鍵
“金九銀十”的成交下滑，似乎又刺激了地方政府的微調神經，在房地產市場依然與地方政府財政收入關聯密切的情況下，新一輪樓市調控政策微調潮流已然蠢蠢欲動。
財政部統計數據顯示，受商品房銷售額累計增幅較低影響，前三季度房地產營業税減少6億元，下降0.2%。國家審計署的報告則顯示，截至2010年底，地方政府性債務中，約有1.84萬億元要在2012年償還。地方政府在近期一方面加大土地推出和拍賣的力度，另一方面則力圖通過微調政策釋放“温和”信號，刺激年末樓市成交繼續回升。
亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示，在不觸及樓市限購限貸等政策“紅線”的情況下，地方政府繼續進行微調嘗試且被允許的可能性較大。截至目前，在微調樓市政策的60個城市中，只有8個城市被叫停。為刺激樓市升温，預計未來將有更多的城市嘗試微調。
在國家房地產調控暫未出台新政策的“真空期”，中央對於地方政府的各種微調嘗試所採取的態度就是觸及政策“紅線”及時叫停，不觸及“紅線”則採取暫時默認的態度。但在業內人士看來，對於地方政府越來越多的政策微調，中央在限購限貸等已經默認的“紅線”之外，不改變樓市預期，引發房價快速上漲，則成為更重要的“紅線”。
房地產評論員餘豐慧表示，本來屬於正常、在政策範圍內適度鬆動公積金貸款政策，可能會被誤讀為樓市調控放鬆的信號，從而影響到市場對房價上漲的預期。因此，必須嚴格把握好公積金貸款的政策性。“對於部分地方放開公積金二套房貸款的，一定要把握好政策界限，要謹防投資性需求入市，加強對投資性需求與自住型需求的區分。”
“市場預期對購房者影響尤為重要。”顧雲昌指出，穩增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態改變了購房者的市場預期。他認為，應在房價上漲區間減少對公積金的調整動作，穩定預期。
中國房地產學會副會長陳國強則認為，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產市場供需得以平衡。公積金貸款佔購房貸款比例較小，其本身不會對樓市產生較大影響。與此同時，樓市調控政策尚未見絲毫鬆動的跡象，短期內不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。
對於當前的中國房地產市場來説，一個穩定的房價走勢和市場預期至關重要，而房地產政策的穩定也是保證上述兩點的重要一環。通過增加商品房和保障房供給，以及多種政策組合，在刺激成交穩步回升的同時，維持房價的穩定，對於接下來的政策制定者來説，無疑提出了更高的要求。
近期公積金新政盤點
鎮江市近日推出新的公積金政策，其中包括：首次申請住房公積金進行個人住房貸款，90平米以下的首付20%，其餘80%可以申請公積金貸款；子女以自己名義購房，父母可成為共同還款人；住房公積金賬户餘額可提前歸還商貸；每年提取一次住房公積金，支付鎮江市行政區域內的一套自住住房物業管理費等。
日前召開的武漢住房公積金管理委員會2012年第二次全體會議對住房公積金相關政策予以調整，其中包括異地購房可動用本地公積金還貸，二手房貸款最高限額由40萬元提至60萬元。
公積金中心介紹，以前提取公積金貸款還商業貸款限制在武漢市內，現在調整為允許在武漢市行政區域以外的地區，用商業性住房貸款方式購房的職工，提取住房公積金償還其商業性住房貸款，減輕職工異地購房後的還款壓力。
目前，瀋陽、珠三角及湖南長株潭等城市都已加入到公積金異地互貸行列，廣東省內公積金互貸的城市最近也增加到了9個。
福州：住房公積金貸款申請業務可在網上受理
為更好地服務廣大公積金繳存職工，福州住房公積金管理中心本着“以人為本，優質服務”的宗旨，進一歩強化服務意識，不斷優化服務質量，全面提升服務水平，在2012年10月22日開通了公積金貸款網上受理平台，廣大職工可以通過登錄福州住房公積金公共服務平台上的網上貸款受理平台進行貸款申請、預約等業務。
（綜合新華網，北方網，人民網消息）