任志強激辯住建部官員：十年調控從根上就錯了
昨天下午，在博鰲亞洲論壇“經濟轉型與樓市調控”分論壇上，地產商任志強、潘石屹與住建部政策研究中心主任秦虹、長江商學院經濟學教授王一江共同探討中國房地產十年調控的功過得失，並表達了對新“國五條”的看法。秦虹認為，房價十年調控是服從國民經濟大局，而任志強認為，調控從根上就錯了。
“經濟轉型與樓市調控”分論壇現場
房產調控=計劃經濟？
任志強和潘石屹認為，歷年的調控政策依然是在用行政的手段來壓房價，這是搞計劃經濟而非市場經濟。任志強説：“我覺得“國五條”就是違反十八大精神的一個做法。十八大明明説把計劃經濟改為市場經濟，我在博鰲論壇上聽了好幾場演講都是強調中國未來轉型就是要把計劃經濟轉型化市場經濟。”
潘石屹也認為，要用市場經濟手段調控房地產，而不要用計劃經濟行政命令的辦法。“今天的房地產像一列火車一樣，你如果要用行政的手段這根繮繩可以把馬勒住，要勒住火車就勒不住了。”
王一江也表示，他對中國樓市調控的邏輯有點“看不懂”。“現在房地產市場上我們看到的就是邏輯上怎麼去統一也統一不起來。你看政府推出的各項政策，一方面創造了各種條件推高房價、土地政策、財政政策以及税收政策，各種政策在推高房價。另一方面在宏觀方面，他購買力的政策，貨幣的發行和流動性通貨膨脹政策在拉高房價，一手在推高，一手在拉高，真要高的時候，一手按下來，不準高。”
不過，秦虹指出，房地產是中國經濟的一部分，因此房地產調控服從了整個國民經濟的大局：
回顧十年調控：服從國民經濟大局 任志強：所以房地產就是夜壺
秦虹：中國房地產調控開始於2003年，十年了。我分析研究房地產政策，我的體會，我覺得房地產很重要，涉及國計民生，也涉及國民經濟發展，但是再重要也是國民經濟一部分，是一個局部，不是整體，再重要也是一個重要的一個部分，而不是全部。這些年來，房地產的調控，我認為他一直在服從一個大局，服從什麼大局呢？如果把從2003年到2013年十年調控梳理一下，大致可以分成三個階段：第一，2003-2008年上半年，這段時間房地產調控在做什麼？為什麼一方面抑制供給，一方面控制房價，出這種大家難以理解的調控政策呢？就是王教授説的，我們不理解調控政策，一方面抑制供給，一方面控制房價，這是不可能的。我覺得那個時候主要是防止國民經濟從偏熱走向過熱這樣一個大局。
中國經濟上一輪經濟增長起步於2003年，止步於2007年，這五年應該説中國經濟是增長速度最快，效益最好，通脹又不是特別低的五年，經濟發展最好的五年，但是這五年面臨的最大的問題就是用國務院文件來説，面臨着資源環境壓力過大，油電煤運全面緊張，20多個省拉閘限電，經濟增速太快，而且經濟增長主要靠投資，投資過熱。那一輪整個國家經濟宏觀調控是有保有壓。壓的主要是四大行業，是因為它的固定資產投資增速明顯高於全國平均固定資產投資增速，鋼鐵、水泥、電解鋁、房地產。四大行業投資明顯過熱。
當時有保有壓，通過緊銀根、地根控制房地產固定資產投資增速過快。怎麼緊銀根呢？2004年開始對房地產開發企業貸款融資控制。2004年開始把開發企業資金比例從25%調整到35%，降低槓桿率。2004年起開始提高了首付貸款個人購房比例。……在經濟那麼好情況下，需求是猛增的，這個時候房價沒有辦法控制。怎麼不增加供給，又能夠防止過快下降。當時就採取調結構。不能增加目的供給的情況下，多建設小户型，等於增加套數就多，等於增加了供給，總價低，買得起家庭就多，初衷是這樣。我始終認為政府在總量調整上是有主動權，有效的，結構調整從來都是市場形成的。政府調結構是很困難的。
到那個時候為止，當時房價就跟不能增加供給有關係，服從國民經濟防止過熱大局。2008到2010年這一輪服從另外一個大局，保增長，中國經濟7個季度下降了7個百分點，十大保障措施，第一條就是房地產。當時誰願意刺激房地產？當時把房地產開發企業資本金比例從35%降到20%，當時買房子可以利率打折都是那個時候出來的。
第三個大局，2010年之後，中國經濟的確是克服金融危機影響，我們走向一個平穩發展新階段，在這個階段，我覺得房地產調控服從了另外一個大局，就是當前影響中國經濟社會發展最主要矛盾是什麼？我認為還是我們發展過程中不平衡、不協調，貧富差距大的問題導致不穩定的問題。貧富差距有很多原因造成，受一次收入分配不公，靠壟斷資源獲得收入等等，但是對普通老百姓來講，房子成為另一個影響家庭財富分配差距擴大一個重要因素。因為隨着房價上漲，擁有多套房的家庭財富倍增，沒有買房子的人的家庭，越來越買不起房子，這個時候國家通過限購、限貸這種政策抑制繼續多佔有住房，緩解社會矛盾。本身這是有邏輯的。
任志強：我原來説房地產就是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就往牀底下一踢。很多媒體反對我説的話，聽完秦主任的話你們應該理解了吧？他得服從整體宏觀經濟的變化。
十年調控從根上錯了？
任志強堅持了他一貫的論調，認為如果想讓房價下去，一定要讓供給上來。“從根上十年調控政策就沒有對，以後的問題都是基於那個根搞錯了。我們宏觀經濟高了就是因為房地產弄的，所以把房地產弄下去，08年宏觀經濟掉下去就拿房地產拽上來。房地產調控能好得了嗎？所以這十年調控結果就是讓房價越來越高。如果要把房地產搞上去，一定是讓供給迅速增加。你們想想都把豬殺了，豬肉價格能下去呢？只有讓大家多養豬，豬肉價格才能下去。非常簡單的道理，我們恰恰做的所有都是相反。”
秦虹：應該説供應量不算小，但是為什麼房價還繼續漲？第一個是結構性問題。任總説的是漲，但是我的理解是現在來説中國房價漲不漲，很難用一個漲和不漲來衡量，一定是結構性問題。有些城市可能面臨漲的壓力，有些城市還在面臨消化庫存的壓力，那個地方根本不可能漲。我們供應量不小，但是仍然是結構性有很大問題，我們三四線城市很多城市面臨供應消化庫存非常充足甚至過剩的一些壓力，需要消化。
任志強：現在明顯的肯定還是供給嚴重不足。秦主任説的差別性在不在？在。我們從土地分配就可以看出來，村鎮土地供應量是大的，大部分都被浪費了，人口往外跑了，地多。地多到什麼程度呢？地多了，蓋的房子很矮，比如兩三層夠了。可是人沒有在那裏住。大城市又出現了土地嚴重不足，所以整個城市分配下來達到只有1.1，土地利用率很低。計劃經濟按户籍人口計算一個人有多少人均用地，批了。北京2020年城市規劃是1800萬人，我們提前11年已經超過1800萬人，而土地指標是2020年才給1800萬人指標。到現在我們加上人口已經將近2800萬人，所以大城市嚴重土地不足和小城市土地過量或者説用不完、效率低等等，兩個一結合，計劃上説我們按比例就夠了，但是實際現象不夠。所以最終導致房價不斷上漲是這種不合理的分配，如果土地完全私有化就不是這麼回事。計劃經濟手段要轉化成市場經濟手段，第一個是原料得市場化。
把脈未來房地產市場
房價將來怎麼走？潘石屹稱，這個問題太複雜不好判斷，但是任志強堅持認為，未來房價的走勢一定是“穩中有升”。秦虹認為，將來買房，一定以自住為主；如果是為了投資，則要慎之又慎。
任志強：你不能把人口結構、家庭分户改變了，就是説剛性需求。統計年鑑上按出生人口算，滿23歲年齡人羣2015年是最高峯，如果23歲結婚的話，這個需求是最高峯階段。此後可能會下降。但是他25、26歲呢，也就是説這個時間還往後推。即使下降了，也沒下降多少。你可能還超過2400萬對，也就是説起碼你得準備這麼多房子，不管這個房子在農村還是在鎮、市。所以你要把按絕對年齡人口，就是出生年代算下來這個線還要拉很長很長一段時間。我們每年建多少套房，商品房800萬套左右，可能還不到一點。加上保障房，也就是1200萬套左右，換句話説我們只能滿足新增户數的50%，反正我覺得是不行。
秦虹：我研究了一下老百姓買房的問題，如果買住宅，一定要自住相結合，如果不是為了住就是為了賺錢，要慎之又慎，因為持有成本、交易成本、房價未來漲幅能不能涵蓋這個成本，風險巨大的。如果你説買這個房就是為了住，或者我原來住小房，買一個大房住，我覺得還是值得選擇的。因為你這樣一個買房行為，實際上把你資金保值和生活改善有機結合在一起了，是一個比較好的選擇。買不買住房我是這樣的建議。你説住房已經限購了，好像有風險了，能不能買商業地產？我覺得商業地產要選擇，優質商業地產值得考慮，不是所有商業地產值得考慮。第三，大家説傳統買住房、買實物為主。新型證券化現在可以考慮，不一定是上市公司股票，因為那個東西漲漲跌跌，不完全反映開發企業真實利潤水平。但是有些新型證券化，比如信託、好的私募基金還是可以考慮的。所以關於買不買房子，我是這麼一個觀點，我始終也和詢問我的朋友們是這樣交流的，買房子一定要和住結合，買商業地產要選擇優質商業地產。
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