魏峯：給央視和任志強評評理談談税
土地增值税是什麼税
上週末，央視王牌節目《每週質量報告》又打出了一發重磅炮彈，聲稱根據調查，國內45家房企拖欠了高達3.8萬億元土地增值税，知名房企SOHO中國、萬科、華遠地產均在內，而SOHO中國和萬科分列欠税榜第二和第四名。
報道一出立即震動四方，各大房企紛紛否認，素有任大炮之稱的華遠地產董事長任志強甚至微博暴走，連發8條微博反駁央視報道，“任八條大戰大褲衩”。
玩笑歸玩笑，那麼，任總和央視吵吵的土地增值税究竟是個什麼税呢？
**這還要從1993年國務院令第138號頒佈的《土地增值税暫行條例》（以下簡稱《條例》）説起。**根據《條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值税的納税義務人，應當繳納土地增值税。而第三條規定土地增值税應税額，是納税人轉讓房地產所獲得的增值額乘以相應税率。
依據這兩條條例可以明白，土地增值税涉及的範圍是城市土地使用權和其上的房產，所以任何人都不會聽到農村建房有什麼“土地增值税”問題。徵收對象則是在轉讓中獲得收益的單位和個人，由於從1994年《條例》開始實施起，國家就一直都對個人轉讓自有住宅“暫免”徵收土地增值税，這項税的實際徵收對象也就集中於房地產企業。而應税額的計算基準是在轉讓房地產中的純收益。
通俗地説，我國現行的土地增值税可以理解為，房地產企業賣掉了房子或地產，收入的款項在扣除了（允許税前抵扣）建設及經營成本後，在如同一般企業那樣繳納所得税之前，還應先計繳的一項特種税，近似於針對房地產企業設置的額外所得税。
法規訂立良好，執行不如人意
設置土地增值税的立法本意，根據《條例》第一條之規定，應該是“規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。”其中，核心又在於“合理調節土地增值收益”。土地增值税是一種累進税，根據《土地增值税暫行條例》和《土地增值税暫行條例實施細則》，普通標準住宅（注1）增值額未超過扣除項目金額20%的可以免徵，一旦超過這一標準，税率從30%起，最高可至60%（注2）。
應該説，這種土地增值税的設置本意具有極強的調節土地增值收益的效能。作為一名財務工作者，筆者也曾做過一些實際測算，如果嚴格按照條例徵收該税，則房地產項目的盈利水平，一般並不會比同期其它景氣行業高多少。所以，土地增值税又有“反暴利税”的綽號。
不過，在這裏有必要説明的是，土地增值税的主要功能，實際是對土地增值收益進行二次分配，將由於土地的天然壟斷性而形成的大部分級差暴利，轉移到天然擁有代表整體民眾權利的政府手中。但除了通過削弱房企囤地捂房的資金鍊，可以間接產生一定影響外，土地增值税並沒有直接平抑房價的作用。就像累進税率的個人所得税，不可能直接拉平拉近不同個人的税前薪酬水平。尤其是現今個人住宅轉讓仍然免徵土地增值税，就更是如此了。
華遠地產董事長任志強微博暴走，甚至考慮要起訴央視
不過在央視節目播出之前，土地增值税徵收嚴重偏少於應收數，無論在房地產行業還是財務税務圈內，早就是公開的秘密了。其中原因，國税總局財產行為税司副司長楊燧周在央視節目中坦言，現在土地增值税實際徵收中，大部分都是核定税率，而這種自由裁量權又很大，“比如核定10%，5%……有的地方3%，4%”。也就是説很多時候，土地增值税實際的徵收税率可能還不到相關税務條例規定的十分之一。
實際上，這次報道內容中讓筆者比較吃驚的，並不是各大地產商賬面上鉅額的應交未交土地增值税，也不是估測全國房地產企業欠繳土地增值税總規模可能達3.8萬億元，而是2005-2013年間，居然還收繳到了8000億元土地增值税。在節目中，一位專家把土地增值税實徵數與理論應徵數間的巨大差距，歸結於税務機關的徵管能力不足上。但根據上述數據，以及對房地產行業和土地增值税徵繳情況的一點皮毛了解，筆者敢負責任的説，至少奮鬥在徵管一線的基層税務人員基本上已經盡到了他們應盡的責任。剩下的差距雖大，卻不是責備他們“能力不足”的理由。
或者換個説法，央視採納的李勁松、康小明先生觀點，依據國家統計局、財政部以及國家税務總局公佈的房地產相關數據，計算出沒有徵收到位的土地增值税達3.8萬億元。**但依據國內主要的45家上市房地產企業的財報，它們合計應交未交土地增值税卻“僅有”1400億元左右。二者之間的巨大差額，很可能絕大部分早就不再是“應交税金”了。**而這不言而喻，其影響之大、背後含義之深，都遠比房企們拖延税款繳納入（國）庫時間要劇烈的多。
告央視有沒有理
當然，即使“只有”1400億元，仍然是一個足以讓房地產巨頭們絕不敢輕視的數字。華遠地產董事長任志強激烈的反應，某種程度就證明了這一點。不過，央視報道涉及他旗下公司的內容，應該是出自其企業的公開年報，而任志強作為法人代表，對年報數據的真實性負有直接的法律責任。筆者愚頓，不知道他到底覺得能告什麼。
其實根據央視發佈的統計表可以看出，華遠地產應交未交的土地增值税，在國內主要房地產企業中還是較少的，這大概也是任志強敢於對央視猛烈開炮還擊的底氣。而他在微博上發表的八條反駁中，有一些確實是企業在繳税安排中常用的手段，並非他或房地產企業的獨創，是合法的甚至在某種程度上也是合理的。
但是八條中還有一些説道卻似乎有些欺負大多數公眾不太熟悉税務和財務專業知識了，例如稱預徵土地增值税是一種政府無償提前佔用企業流動資金的納税方式，抱怨税務部門對於多預徵的土地增值税也從來不予實際退還。
預徵土地增值税的法理依據是《土地增值税暫行條例實施細則》第十六條，原因是考慮到在實務中，納税企業在項目全部竣工結算前，很難及時、合理的將各項成本分配到各個基本單位中，造成分別計算税基相當困難。但根據全世界通行的税法原則，納税義務發生時間一般應與取得收入的時間相匹配，而《條例》和《實施細則》也規定，納税人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管税務機關辦理納税申報。為了解決這種兩難，於是設立了預徵土地增值税制度。説到底，這其實是為企業簡便起見。如果任志強真覺得是這種納税方式是國家佔了“無償佔用企業流動資金”的便宜，他完全可以讓華遠地產不採取預繳的方式。
當然，筆者相信這根本是不可能發生的。實際上業內人士都知道，或者能輕易算出，所謂“預徵土地增值税”從來就名不符實，根據納税義務發生時間與税款入庫時間的對比，實質上幾乎全都是在“補交土地增值税”。而在最終清算時，應交土地增值税額小於已預繳額，需要退税的情況，在近二十年的土地增值税徵管歷史中，雖然不敢説從來沒有發生過，也是少到鳳毛麟角，而且原因必定是相關税率在原有基礎上又被極大的“優惠”了。這種情況下還抱怨，那就真有些“端起碗吃肉，放下碗罵娘”之風了。
注1：《土地增值税暫行條例》中所指的“普通標準住宅”，最初沒有明確標準。直到2005年根據國辦發【2005】26號文件（《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作的意見》），明確為原則上應同時滿足以下條件：（1）住宅小區建築容積率在1.0以下。（2）單套建築面積在120平方米以下。（3）實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。各省級政府可根據實際情況，制定本地區普通住宅的具體標準，允許單套面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
注2：土地增值税現行税率簡易計算公式可參考如下：
（1）增值額未超過扣除項目金額的50%
土地增值税税額=增值額×30%
（2）增值額超過扣除項目金額的50%，未超過100%
土地增值税税額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
（3）增值額超過扣除項目金額的100%，未超過200%
土地增值税税額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
（4）增值額超過扣除項目金額的200%
土地增值税税額=增值税×60%－扣除項目金額×35%