南佛羅里達的房地產清算可能比你想的更近 - 彭博社

在羅斯·漢考克的建築外的船隻被颶風艾爾瑪困住。

攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社羅斯·漢考克在 珊瑚閣出售了他的四卧室房子，因為他擔心海平面上升最終會影響他財產的價值。他和他的妻子達琳搬到了比斯坎灣的一間小公寓，坐落在該地區最高的珊瑚礁之一上。在那裏，他認為他們會更安全。

然後颶風艾爾瑪襲來。

九月的風暴以如此強大的力量將水推上岸，滲透了漢考克建築的縫隙，擊敗了防風窗，損壞了三分之一的單元。它使電梯失靈，破壞了發電機，並淹沒了停車場。幾個月後，旁邊的公園仍然滿是被海洋拋來的扭曲遊艇。

漢考克在他的建築外和內部。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社漢考克的單元沒有受到影響，但他面臨來自公寓協會的潛在$60,000賬單，作為保險無法覆蓋的部分。現在，離開珊瑚閣四年後，他和他的妻子想再次搬家——這次，離開佛羅里達州。但在上市他們的房產兩個月多後，他們仍未找到買家。

“現在展示它並不是最好的時機，”漢考克説，指出建築物的損壞。儘管如此，厄瑪讓他相信，等待是沒有意義的。“在某個時刻，我們將無法出售。”

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像漢考克這樣的人決定出售他們的房屋，表明氣候變化的一個偉大謎團並不是科學上的，而是心理上的：與海平面上升和更嚴重的風暴相關的日益風險何時會開始影響其他理想沿海市場的房屋價值？

這個問題在南佛羅里達州顯得尤為緊迫，該地區擁有一些全國最昂貴的房產——以及一些最脆弱的房產。這個建立在房地產投機上的州，其主要特徵是靠近水域，現在面臨一個全新的問題：沒有足夠的土地，足夠高於水面，讓居民能夠從上升的海平面撤退。根據數據庫公司Zillow Group的估計，到本世紀末，幾乎有50萬套邁阿密的房屋可能會——字面上——淹沒在水下。這比全國其他地方都要多。

在本月發佈的一篇工作論文中，社會科學研究網絡，這是一個在線學術研究庫，來自科羅拉多大學博爾德分校和賓夕法尼亞州立大學的教授發現，暴露於海平面上升的房屋相比於相同但未暴露的房產，售價有7%的折扣。

“這個折扣隨着時間的推移而增加，”作者寫道，“這是由擔心全球變暖的精明買家和社區推動的。”論文中的地圖顯示，佛羅里達州兩岸的房產面臨海平面上升的風險。

佛羅里達房地產經紀人協會的發言人瑪拉·馬丁沒有時間發表評論。

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厄瑪以五級颶風的強度襲擊加勒比海，隨後在9月10日襲擊佛羅里達州之前減弱。風速超過每小時100英里，這場風暴給房屋、公用事業和柑橘作物造成了數十億美元的損失。

在科勒·蓋布爾斯東北部的木槿島上的颶風損害。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社對於厄瑪如何影響市場，目前還為時已早，Zillow的高級經濟學家亞倫·特拉扎斯表示。但有軼事證據表明，這對房產價值造成了影響：一家評估洪水風險的公司正在蓬勃發展，幫助市政領導應對影響的研討會吸引了滿座的觀眾。

在風暴來臨之前，彭博社報道了房主、地方官員、商業高管和住房貸款人對南佛羅里達房地產下滑可能比許多人意識到的更近的擔憂。本月，我們與故事中一些人進行了聯繫，瞭解厄瑪對他們的影響，以及他們的經歷對佛羅里達及其他沿海地區房地產市場的未來意味着什麼。

阿爾伯特·斯拉普

其中一個人是阿爾伯特·斯拉普，他寧願不從其他人的不幸中獲利。但他的業務，評估南佛羅里達特定房屋面臨的洪水風險，從未如此繁榮。他感謝厄瑪。

“這改變了我們的一切，”斯拉普，海岸風險諮詢公司的老闆，通過電話説道。“作為一家洪水評估公司，現在對我們來説簡直是火熱。”

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對斯拉普有利的並不一定對該地區的房產價值有利。他的客户包括擔心聯邦洪水地圖低估風險的保險公司，以及試圖瞭解自己是否即將購買一棟將被南佛羅里達日益嚴重的潮汐洪水定期淹沒的房子的潛在購房者。

斯拉普表示，該地區的高房價持續存在，因為他所稱的房地產經紀人之間的“一個骯髒的小秘密”，他們知道洪水風險，但沒有義務向買家披露這些風險。

斯拉普説，他的業務增長表明，買家開始對這個問題變得更加關注——隨着這種情況的發展，房價將會下跌。他還表示，房地產經紀人遲早會被法律要求披露這些洪水風險，並指出美國眾議院在2017年通過了一項相關法案。參議院尚未對此進行討論。

斯拉普説，另一種選擇是一個由“系統性欺詐性不披露”維持的住房市場。“這幾乎就是我們現在所擁有的。”

丹·基普尼斯

厄爾瑪幾乎沒有動過丹·基普尼斯在邁阿密海灘的房子。“我失去了三棵小棕櫚樹，”基普尼斯，邁阿密海灘海洋與海濱保護局的主席，通過電話説道。“還有我的一棵木瓜樹倒了。”

丹·基普尼斯和在木槿島的新建築。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社但讓基普尼斯擔心當地房地產市場的並不是颶風。而是似乎無休止的建設——提升道路、安裝新的雨水排水系統以及其他項目——旨在減輕海平面上升的影響。還有為了支付所有這些工作的物業税：邁阿密海灘的計劃預計將花費高達5億美元。

這些工作的噪音和不便促使基普尼斯嘗試出售他的房子。但他擔心，正是讓他想離開的那些事情也在嚇跑買家。在市場上待了18個月，儘管價格從320萬美元降了超過三分之一，基普尼斯仍然沒有賣掉他的家。

“我昨天讓一對夫婦來看房，”基普尼斯説。“他們説，‘這太棒了。’”但當房地產經紀人提到道路施工時，基普尼斯説，這對夫婦失去了信心。“他們不會在我們花兩年時間提升街道的時候住在這裏。”

吉姆·卡森

當吉姆·卡森在2011年首次成為科勒爾蓋布爾斯的市長時，他有時覺得自己像是一個孤獨的聲音，警告海平面上升及其對南佛羅里達房地產市場的影響。他主張一些當時激進的想法，比如城市現在需要預留資金，以支付最終被水淹沒後被遺棄的房屋的拆除費用。

吉姆·卡森，前科拉爾蓋布爾斯市市長，在勞德代爾堡的氣候會議外。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社這些擔憂不再使他成為異類。卡森在5月離任，12月參加了在勞德代爾堡舉行的南佛羅里達州當選官員的定期會議，討論氣候變化的影響。他説，與往年不同，這次活動“完全售罄”。

他説，市長和城市經理們分享了他們對海平面上升對城市財產價值影響的焦慮。這些擔憂從平常的——尋找更多資金來更新因風暴受損的基礎設施——到生存性的：銀行還會繼續發放30年抵押貸款多久？

“颶風無疑加劇了這種擔憂，”卡森在休息期間通過電話説。“這就是為什麼這麼多人蔘加這個會議。他們剛剛經歷過。”

卡森表示，由於基礎設施成本推動的財產税上升，加上不斷上漲的洪水保險保費，將“使人們在水邊生活的成本大大增加。”

他對這種可能性聽起來更具哲學性，而不是擔憂。“也許，”他説，“他們中的許多人不應該住在水邊。”