標普把萬達商業的評級降為垃圾級，展望為負面

【觀察者網綜合報道】王健林的萬達集團最近正在全力謀求A股上市，募集資金。但是就在這種緊要關頭，萬達卻突然“被人捅了一刀”。

據標普官網消息，9月27日晚間，萬達又被標普降級了，為什麼説“又”？去年，標普曾經把萬達商業的信用評級下調至“BBB-”，評級展望為負面。

而現在，負面展望變成了實際狀況，在昨晚的公告中，萬達商業的評級又下降到了“BB”級別，其子公司更是隻有“BB-”。按照標普的評級，現在的萬達的信用已經是“垃圾級”了。

圖：華爾街見聞

標普評級原因：債務高昂、融資收緊和A股上市不順

據華爾街見聞報道，按照標普的説法，下調評級是為了反映萬達商業在商業模式方面的不確定性。此前，萬達出售大部分房地產開發項目和酒店投資組合。“在這一轉變過後，預計萬達商業在房地產開發行業的市場地位將會減弱。”

標普稱，“我們認為，萬達商業經營策略的轉變將持續帶來風險。這家公司擴張的慾望可能仍然較高，缺乏戰略的清晰和可預測性。”標普表示，儘管萬達已經提到將會把重點放在商業地產方面，但在過去幾年中，這家公司的業務和財務目標迅速發生變化。萬達商業強調“輕資產模式”，並明顯在文化和旅遊項目上做出擴張。這種擴張需要大量的資本支出，因而導致過去兩年間財務槓桿攀升。

標普認為，近期大量出售資產將有利於萬達商業短期的流動性和債務償付能力。但是該公司並沒有清晰的減債計劃，預計短期內該公司仍將維持高負債和大量現金餘額。萬達商業的債務槓桿將長期受到影響，萬達商業的融資渠道也可能面臨收緊。

標普指出，萬達在A股上市的前景並不明朗，信息風險加大。“如果沒能在未來6-12個月之間上市，我們還會降低評級；如果萬達商業的房產銷售惡化得比預期更快，我們也會降低評級。”

萬達的債務

去年，萬達商業在香港上市僅一年之後就退市。金融時報認為，萬達的目標就是在香港退市之後，能夠在內地的A股或者H股上市，相比較之下，內地的股市對於企業的估值更高，萬達也能夠募集到更多的資金。

因為萬達商業的退市，外人很難拿到其地產板塊的財務詳細數據。但是萬達資產規模最大的大連萬達商業地產股份有限公司，還是有發佈了其2017年上半年的財務數據，根據這份報表，可以簡單估算一下萬達地產方面的財務數據。

首先是萬達的資產總數，數據顯示，萬達在2016年年末的資產總額是7511億元人民幣，在今年6月30日，其資產數額增長到了8226億元人民幣。

大連萬達商業地產2017上半年資產

而在其負債端顯示，其負債合計則由同期的5277億上漲到了5446億元人民幣。經過計算，萬達的資產負債率僅僅從70.3%上漲到了72%，其財務報表上的負債並不高。

大連萬達商業地產2017上半年負債

甚至相比起之前同樣使用高槓杆的恒大集團，大連萬達的槓桿率也不高。今年8月28日，恒大發佈了最新一期的財報，恒大表示，公司的負債正在快速降低，目前其資產負債率為75.5%，目標是在2019年年末降至55%。

但是，萬達之前為了進行輕資產轉型和獲得急缺的資金流動性，出售了13個文旅項目及76個酒店項目給融創房地產集團，兩項收購的總價為631.7億元。萬達把自己手中80%的土地儲備都賣了出去。尤其是出售的富力的酒店資產，幾乎是打了6折

據21世紀經濟報道消息，在有關資產轉讓的簡單公告中，萬達集團表示要在7月31日前就簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產和股權交割。對此，有關人士表示，“一般來説幾百億體量的交易時間都會拉很長，萬達這麼急的要錢對資金是異常渴求。”另外一方面，王健林自己也承認，“通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”

也就是説，萬達現在較低的負債表是通過出售優質資產“甩包袱”的手段達到的。

萬達部分減持名單（圖：地產K線）

2018年才是還債高峯

不只是萬達，實際上國內相當一部分的房地產開放商都有極高的負債，而2018年，房地產商的債券才會達到“高潮”。

據南華早報網近期報道，標普稱，2018年中國地產商的外海債券將達到100億美元，國內債券的總額將達到350億美元，其中有相當一部分將會在2018年下半年到期。穆迪更是表示，中國房產開放商的75%的債券將在2018年兑付。其中在穆迪的報告中，甚至“點名”了萬達，認為是需要重點關注的目標。

不過評級機構同時也表示，出現大規模違約的機會並不大，因為近期房地產市場銷售相對火爆，大部分的開發商都有能力兑付現有的債務。但是，現在各個房地產開發商都必須重視自身的債務問題。

國家收緊房貸

另外一方面，在標普的報告中明確指出，萬達的地產銷售是未來評級的重要指標。

但是現在國家開始大規模收緊房貸，防止地產過熱。各種調控手段層出不窮。

據證券時報6月10日消息，目前，全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業務。但是在政策框架內，不會出現過大面積停貸，影響到房貸市場的正常秩序。對購房者來説並非利好，可能增加購房者貸款難度。

另據央視財經8月22日報道，近期，多地傳出銀行繼續上浮房貸利率的消息，有個別城市首套房貸款利率在基準利率的基礎上上浮高達30%，另有多個重點城市首套房貸款利率按照基準利率上浮5%-10%作為“起步價”。

對於萬達來説，如果在調控的大環境之下銷售指標不佳，被下調評級可能是大概率事件。

A股IPO再度倒退，上市成疑？

新華網9月26日報道稱，記者從證監會官網發現，王健林旗下大連萬達商業地產有限公司最新的IPO排名不但沒有上升，卻退後了3名。

證監會官網顯示，萬達商業在A股IPO的最新排名為第59位，而9月14日公佈的IPO排名信息顯示，萬達商業的排名在第56位。證監會網站在9月7日和8月31日公佈的信息顯示，萬達商業IPO排名連續兩週都在第55位。

市場分析人士表示，萬達商業2015年9月提交的招股説明書發現，萬達商業IPO文件中募資需求的包括萬達電商、萬達酒店等。2017年7月10日，萬達集團在官網宣佈，融創房地產分別以295.75億元和335.9526億元收購大連萬達商業13個文化旅遊項目及76家城市酒店，這筆交易總代價為631.7億元。這部分資產本應該在萬達商業A股上市的資產包裏，如今已經不再其中，萬達商業的募資主體發生重大變化，IPO排名退後或許相關。

對於萬達來説，A股IPO的後退絕對不是一個好消息，標普給了萬達6-12月的時間進行上市，對於王健林來説，時間不多了。