中國資金推動柬埔寨房地產繁榮 - 彭博社

柬埔寨金邊的 Koh Pich 區。

攝影師：泰勒·韋德曼/彭博社柬埔寨的首都可能正在經歷全球最快的房地產繁榮之一——這要歸功於中國的建築商和買家。

當中國國家主席習近平於2016年10月抵達金邊，擴大他的“一帶一路”倡議的影響力時，他帶來了超過200名渴望用數十億美元新物業填滿柬埔寨首都天際線的中國投資者。

如今，這座曾因其法式殖民別墅和1960年代的現代主義“新高棉建築”而聞名的城市正在變得面目全非。遺產建築正被昂貴的高層公寓所取代，而這座城市的中位家庭收入僅約為每年11,000美元。

“對我來説，發展的速度令人震驚，”國際房地產公司Knight Frank的國家負責人羅斯·韋布爾説。“高端公寓市場顯然供過於求，我們現在看到的是銷售和租賃正在放緩。能夠購買這些公寓的柬埔寨人數量有限，而市場要可持續發展，必須有國內需求。”

一名男子在一棟正在建設的建築對面的河邊釣魚。攝影師：泰勒·韋德曼/彭博社金邊是一個更極端的例子，展示了中國開發商和投機者在大陸房地產繁榮期間致富後，沿着習近平的新絲綢之路尋找願意提供優質土地進行投資的政府，正在亞洲各地上演的房地產狂潮。

許多這些賭注正在崩潰，因為批准這些項目的政府被投票罷免，而由中國擁有的飛地推高了價格並疏遠了當地居民。馬來西亞總理馬哈蒂爾·穆罕默德上個月警告新“殖民主義”，並禁止外國人在他國家一個價值1000億美元的中國項目中購買房地產，該項目是在他的前任納吉布·拉扎克的批准下進行的。他後來表示，外國人可以購買房地產，但不會獲得簽證。

在柬埔寨，受到中國支持的項目管道似乎沒有減緩的跡象。與中國建立了密切關係的總理洪森在7月延續了他33年的執政生涯，此次選舉美國表示既不自由也不公正，因為他解散了主要反對黨。

一名工人在由中偉集團開發的住宅樓上抹灰。攝影師：泰勒·韋德曼/彭博社根據CBRE集團公司的數據，2018年第二季度金邊高端公寓的平均價格為每平方米3200美元，比2013年上漲了60%。在鬥本商業區，土地價格在當地出版物中被引用為每平方米9000美元——幾乎是2014年的三倍。

根據CBRE，金邊的公寓供應預計在今年翻倍，超過20,000個單位。對於東南亞第二貧窮的國家，一些已批准的項目規模龐大。

廣州粵泰集團的海港灣包括沿城市河岸的24棟高層建築。而總部位於澳門的新建集團希望投資27億美元興建一座133層的雙子塔世界貿易中心，這將成為世界上最高的建築之一。

更具雄心的是政府計劃在城市北部建設一個新的800億美元的首都，名為“桑德克·特喬龍城”，以洪森的官方頭銜和生肖命名。

“最終，這些項目中的許多隻是讓政權高層官員口袋裏裝滿錢，對基層民眾幾乎沒有好處，”華盛頓威爾遜中心亞洲項目副主任邁克爾·庫格爾曼説。“這就是柬埔寨的一個悲慘現實。”

金邊博恩卡克地區一個建築工地的入口。攝影師：泰勒·韋德曼/彭博社與其他“一帶一路”地區一樣，項目資金通常來自中國，中國已成為柬埔寨最大的貸款方、貿易伙伴和投資者，持有該東南亞國家近一半的60億美元外債。

柬埔寨歡迎中國投資，但對日益增長的對中國的依賴表示擔憂，最高國家經濟委員會高級顧問梅卡連説。“我們必須制定策略來管理這些投資，以避免未來出現問題，”他説。“我們不應允許只有一個國家主導投資。”

根據柬埔寨發展委員會的數據，2017年柬埔寨的外國直接投資幾乎翻了一番，達到63億美元，中國是過去五年的最大投資者。今年早些時候，中國公司承諾在新項目中再投資70億美元，包括一條將金邊與西哈努克市連接的高速公路。 閲讀更多關於中國賭博如何佔領西哈努克市的信息

這座沿海城市和通往著名吳哥窟的門户暹粒也是中國投資者的目標。去年，土地管理、城市規劃和建設部批准了價值64.2億美元的3000多個項目，幾乎是2015年的兩倍，那時正值習近平的訪問。

“在貨幣和回報方面，他們非常樂意投資於美元經濟，這更穩定，而不太關注資本增值或租金回報，”韋布爾説。

Graticity房地產開發公司在博恩卡克的One Park項目。攝影師：泰勒·韋德曼/彭博社大多數新公寓的庫存被中國投資者購買，他們既不在柬埔寨居住，也不出租這些單元，導致一些開發區，如托爾巴薩克的優質河濱區域，儘管有數十棟高樓已完工，卻顯得異常黑暗。

中國開發商“建造後等待，因為他們不在乎是否能找到當地買家，”當地企業集團和開發商世界橋國際公司的主席瑞提·西爾説。

對於開發者來説，柬埔寨提供了一種在一個以美元為主的經濟體和友好政府的國家中產生收入的方式。儘管土地和公寓價格急劇上漲，但仍然只是中國價格的一小部分。

“對他們來説，這就像花生一樣，”Rithy説。

不過，市場開始顯露出裂痕。曾經享受每平方米高達30美元租金的公寓業主，面對小型外籍人士社區，今年被迫將租金降低多達40％，Wheble表示。開發商正在考慮建造更小、更便宜的單元，或將項目轉向其他用途。

“我認為公寓的時代已經結束，”Intan Kosem説，她的精品開發公司建造了13個單元的Habitat公寓。“建築項目實在太多，我認為到它們完成時會有很多爆炸性問題。”

中國的中偉國際工程公司今年退出了27億美元的雙子塔項目，理由是融資風險和“更大的不可控風險”。項目的業主，泰國Boon Roong集團和Sun Kian Ip，堅稱項目將繼續進行，並於3月破土動工。中偉沒有回應電話和電子郵件的評論請求。

柬埔寨，金邊。攝影師：Taylor Weidman/Bloomberg與此同時，金邊的天際線繼續轉型。在2011年之前，這座城市沒有超過15層的建築。企業在舊別墅或商鋪中運營，夾雜着佛教寺廟和現代主義的奇蹟，這些奇蹟源於1975年結束的為期兩年的建築復興，當時首都淪陷於紅色高棉之手。

城市中一些最貧困的人羣承受了變化的主要影響。成千上萬的家庭被驅逐出博恩卡克周圍的地區，這個曾經位於市中心的湖泊在被填沙開發之前，面積是中央公園湖的十倍。這個項目由執政黨一位參議員的家族擁有，在過去十年中斷斷續續地進行，直到2016年在新的中國投資者的支持下復甦。

“我們非常害怕，”28歲的蒂達説，她住在曾經是湖岸的地方，擔心她的家可能會被拆除。“我想改變柬埔寨的一切，但我無法獨自做到。”