一個美洲印第安部落如何成為抵押貸款行業的參與者 - 彭博社

像德利斯·湯姆這樣的批評者希望獲得更多關於他們擁有的公司的信息。

攝影師：林賽·達達託為《彭博商業週刊》拍攝

理查德·弗格森認為自己是每個掙扎中的購房者的朋友。這位猶他州的抵押貸款專家將為家庭支付首付款。這樣，他們就可以獲得由聯邦住房管理局支持的貸款。而且他們確實在大量借款，每月借款高達1億美元。

弗格森經營着切諾瓦基金，該基金由美國印第安人、猶他州的塞達部落擁有。“切諾瓦”被認為是一個美洲原住民的和平詞彙，但像弗格森這樣的操作在行業和華盛頓引發了擔憂。這是因為他經營着一家雙重角色的公司，不僅為全國各地的借款人提供首付款，還通過收取高於市場的利率和費用來獲利。部落的一些成員表示，他們幾乎沒有看到業務帶來的好處，並質疑資金的去向。

彭博商業週刊莉娜·汗剛剛開始（她希望如此）中國在太空中追趕埃隆·馬斯克30萬美元的賓利大陸GT是一隻混合動力野獸，令人矚目大麻、火車和滑雪夾克：現在值得關注的10家公司在2000年代，弗格森經營着一個類似的項目，允許房屋賣家實質上為買家的首付款提供資金。國會後來禁止了這種操作，最終導致聯邦住房管理局的保險基金170億美元的損失，當借款人遇到問題時。“當上一次經濟衰退發生時，那些人風險更高——他們的違約率大幅上升，”賓夕法尼亞大學沃頓商學院的房地產與金融教授喬·古爾科説。“最終，我們會忘記，然後回去犯同樣的錯誤。”

費格森的復興是更廣泛的首付款計劃激增的一部分，這引發了關於健康的質疑，涉及到1.2萬億美元的政府支持的FHA貸款組合。借款人支付費用以支持抵押貸款的保險基金，但在2013年，納税人不得不救助FHA。首付款幫助——包括來自親屬的幫助——現在使得4成的FHA貸款得以實現。獲得政府項目幫助的借款人違約的比例大約是自掏腰包借款人的兩倍。

今年秋天，FHA正在認真審視一些首付款計劃，特別針對“部落提供者”進行潛在的新規制，依據一份政府文件。費格森表示，他的組織是美國最大的首付款援助項目之一，是唯一一家向非部落借款人提供貸款的美洲印第安人擁有的提供者。

雪松樂隊成員埃爾維斯·沃爾對抵押貸款業務持懷疑態度。攝影師：林賽·達達託為《彭博商業週刊》拍攝在2008年住房崩潰後，國會禁止任何在交易中有財務利益的一方提供首付款援助。但FHA的禁令不適用於聯邦、州和地方政府項目，這些項目現在佔據了美國2500個首付款援助機構的多數。“理由是州和地方住房金融機構對自己的公民有責任，因此他們不想對他們收取過高的費用，”前FHA單户項目開發主任梅格·伯恩斯説，現在是住房政策委員會的高級副總裁，這是一個抵押貸款行業的貿易組織。伯恩斯表示，切諾瓦基金可能會違反FHA的規定。

費格森表示他遵守所有FHA規則。他指出2007年的一項規定，免除了部落和其他政府實體的禁令。這些規定被法院擱置。較新的規定沒有具體提到部落，但費格森表示2007年的語言表明部落是應該被豁免的。

費格森在南約旦的一棟石頭外立面的辦公大樓中運營該項目，這個小鎮距離鹽湖城大約20分鐘車程，周圍環繞着紫色的瓦薩奇山脈。他在猶他州長大，並獲得了布里格姆楊大學的經濟學學位。在最近的一個工作日早晨，他駕駛一輛紫色的林肯轎車來到Chenoa基金總部。揹着一個揹包，他穿着紅色的 polo 衫和牛仔褲，打扮隨意。

費格森表示，隨着房價上漲，家庭購房的機會變得越來越少，只有富人才能實現美國夢。他説，許多人甚至無法承擔適度的FHA首付款，即房價的3.5%——或者即使他們能承擔，也會耗盡他們的儲蓄以備不時之需。他表示，非裔美國人佔Chenoa基金借款人的20%，拉丁裔佔28%。他説：“我們需要讓合格的人更早地擁有房屋，這樣他們才能享受這種增值。”一些增長最快的美國抵押貸款機構，包括總部位於加利福尼亞的LoanDepot Inc.，已經與Chenoa基金合作，招攬客户並達成交易。

買家尋求幫助

使用政府首付款援助的FHA抵押貸款發放比例

數據：美國住房和城市發展部

五年多前，弗格森和他的團隊與當時負責雪松部落商業運營的托馬斯·索耶會面，並建議了一項新的首付款援助計劃。該部落的其他業務通過一家名為雪松部落公司的公司運營，包括一家信息技術公司和一家葡萄酒公司。

弗格森和他的管理團隊從雪松部落的抵押貸款業務中抽取一部分總收益，索耶説，他曾是四位美國總統的印第安事務顧問。弗格森一直在進行強力推銷。他剛剛慶祝在三年內完成了10,000筆貸款。“您不再需要等待首付款就可以購買您的家，”一張看起來像是10,000美元的Chenoa傳單上寫道。“今天就開始積累財富——房價每月都在上漲。”

與許多政府首付款計劃一樣，借款人的利率和費用高於標準市場水平。這使得該組織能夠以溢價將貸款轉售給投資者，併為其運營產生收入。Chenoa基金持有一筆第二抵押貸款，取代首付款。客户可以選擇在第一抵押貸款上支付市場利率，而在第二抵押貸款上支付更高的利率。弗格森説，只有三分之一的人選擇這樣做。

為了降低此類貸款的風險，Chenoa提供一年的諮詢和監測，他説。此外，這些貸款符合嚴格的政府指南，並由兩個獨立方進行審核。他説，一項第二貸款寬恕計劃獎勵那些按時支付三年的客户。

Nancy LeMessurier，美國太平洋抵押貸款公司的貸款顧問，位於華盛頓州吉格港，她表示，當她在三月份為買家調查Chenoa時感到驚訝。當時Chenoa的利率超過6%，所以她為客户找到了一個更便宜的選擇。“獲得貸款的成本超過了首付款的金額，”她説。一些Chenoa項目為客户提供比LeMessurier所提到的更好的利率。

借款人Miguel Benitez表示Chenoa滿足了他的需求。作為一名維護工人，他與一名醫院清潔工結婚，沒有儲蓄，家庭收入為50,000美元，破產後信用評分較差。Chenoa基金幫助他在四月份以130,000美元的價格購買了一套房子。“我們生活在月光下，”他説。“我不在乎利率高低。關鍵是我們需要一所房子，而我們得到了我們想要的房子。”

Ferguson正在使用他在1999年創立的非營利組織買方基金公司（Buyer’s Fund Inc.）中開創的操作手冊。它成長為全國最大的首付款項目之一，2004年帶來了1.67億美元的收入，提供了31,000筆貸款。該基金向買家提供首付款資金，這些資金由賣方的費用資助。（在Chenoa，賣方不資助首付款。）Neighborhood Gold是一家盈利公司，Ferguson是其少數股東，每年獲得高達1200萬美元的費用來推廣該項目。Ferguson於2002年離開買方基金，並於2004年出售了他在Neighborhood Gold的股份。

2006年，國税局稱一些表面上的首付款慈善機構為“騙局”，稱它們是“自利的、循環融資安排”，旨在規避對賣方資助的禁令。隨後，它撤銷了買方基金的免税資格。Ferguson對國税局對這些項目的描述表示異議，稱該機構最初是認可這些項目的。

在2005年的一起訴訟中，一位前慈善機構的主席指控費格森和其他合夥人挪用數百萬美元以謀取私利。這筆錢包括教會的十分之一。他們否認了這一指控。費格森表示，他和一位合夥人要求將一些應支付給他們的錢轉而支付給教會。他説，由獨立委員會委託的兩次審查發現，他的公司所收到的錢代表了公平的補償，儘管另一項審查表示成本過高。

費格森在地區法院法官駁回大部分索賠後達成了私下和解，法官表示原告在此案中缺乏訴訟資格，因為他在提起訴訟時並不是買方基金的董事。“我一直努力以誠實和正直來管理我的生活，”費格森説。“正如此事的最終解決所顯示的，任何錯誤都是由於判斷失誤，而不是年輕人對商業世界複雜性質的缺乏理解。”

在他的LinkedIn頁面上，錫達班公司首席執行官保羅·特里表示，錫達班公司所有業務的收入在去年躍升至5200萬美元，而2014年為340萬美元，即切諾瓦基金成立後的第二年。特里提到1400萬美元的利潤，較三年前的100萬美元虧損有所上升。費格森表示，錫達班從切諾瓦獲得了數百萬美元。他説，除了節假日的小額人均分配外，這筆錢將用於支付醫療、教育和職業培訓等費用。費格森不會透露他的薪酬或公司財務的細節，但表示他並沒有變得富有。

但大約287名樂隊成員中的一些人表示，他們對其商業成功一無所知。在最近的一個下午，位於紅色懸崖下的Paiute保留地，土地上散佈着鼠尾草，幾乎沒有新財富的湧現。在Cedar Band Corp.的總部附近，部落成員Delice Tom，她的丈夫是一名退休鐵路工人，指着一系列不同程度破舊的移動房屋。Tom和其他批評者表示，在尋求有關公司財務的信息時，他們已經被這家他們擁有的公司封鎖了超過五年。

緊張局勢使她的家庭分裂。她説，她經常與擔任樂隊管理委員會成員的兄弟姐妹、侄女和侄子發生爭吵。“我們沒有看到任何錢，”她説。“我寧願讓這些企業關閉，這樣至少我們之間就沒有爭吵。”

Tom開車15分鐘到她的一層磚房，這是一棟大約七棟政府建造的房屋之一，位於Cedar City（人口32,000）的保留地邊緣。在路上，她經過加油站和酒店的廣告牌，這些多年來一直是樂隊的主要收入來源。Cedar Band煙草店出售免税香煙和嚼煙、煙花和雜貨。樂隊擁有2200英畝土地，其中大部分是丘陵地帶，不適合開發。

另一位成員Elvis Wall住在一輛50年的單寬拖車裏，他正在修理這輛拖車。作為一名美國海軍退伍軍人，這位退休的土地管理局工作人員是農場勞動者的兒子。他對資金的使用持懷疑態度。“他們在利用我們的最後資源來實現他們的經濟野心——我們的主權權利，”Wall説。成員們確實會從抵押貸款公司和其他企業獲得以聖誕獎金形式發放的紅利。最近的金額是：100美元。