為了減税，大型商店使用“黑店理論” - 彭博社

黑暗商店崛起：隨着大型零售商關閉，許多公司找到了一種方法，將空置物業轉變為附近開放商店的較低税收。麥迪遜·麥克維/城市實驗室威斯康星州西本德——克雷格·薩多尼科夫看起來並不像一個反企業的鬥士。這位威斯康星州西本德的市長在他的皮卡車後窗上貼着“不要踩我”的蛇標誌，拖車上有共和黨的大象標誌，保險槓上則是他建築公司的星條旗標誌。

他的財政保守主義同樣顯而易見：在我們在市政廳和他那輛豪華卡車上巡遊西本德的兩個小時裏，薩多尼科夫兩次提到自2011年成為市長以來，他已削減了威斯康星州城市運營預算的6%，並強調了其 吸引更多商業到城鎮的努力。

彭博社城市實驗室芝加哥以冷靜、派對和陽光克服DNC懷疑者納粹碉堡的綠意改造將醜陋的過去變成城市的眼球吸引者聖保羅的貧民窟如何幫助庇護南美洲最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽所以你可能會驚訝地發現，薩多尼科夫（他讓我把他的名字發音為 坐在一頭牛上）個人抵制他所在城鎮的兩個最大的大型零售商，沃爾瑪和梅納德，後者是中西部的家居改善連鎖店。他正在避免在這些公司的商店購物，直到它們停止他所認為的對西本德物業税系統的公然剝削：重複的税務上訴，累積起來可能會破壞這個城鎮來之不易的財政健康。

Sadownikow 是眾多不太可能的戰鬥者之一，他們站在“黑暗商店理論”一邊。這個聽起來不祥的術語是管理者給一種令人頭暈的法律論點起的名字，這種論點正在美國各地的城市引起風暴。沃爾瑪、塔吉特、梅耶、梅納德等大型零售商正在削減他們的開支，而居民們幾乎沒有關注的地方就是物業税評估過程。通過一次又一次的物業税上訴，他們迫使小鎮的評估員和高等法院法官接受這一新穎的論點，即他們繁忙的大型商店應該像空置的“黑暗”商店一樣被評估——即那些現在遍佈美國購物廣場的幾乎毫無價值的物業。

從反對者的角度來看，這一新興的法律現象將那陰暗的零售景觀武器化。但誰對誰錯並不總是顯而易見——黑暗商店理論是一個被商業物業估值的晦澀法律和顛倒邏輯所模糊的戰場。然而，税基受到的潛在打擊則更加明確。例如，如果這些商店在西本德勝訴，將會使物業價值減少數百萬美元，迫使城市退還數十萬美元的欠税，並延遲對該鎮為吸引這些零售商而建設的公共基礎設施的付款。這可能導致居民税收增加，警察、消防員和教師人數減少，甚至可能造成公共債務的混亂。

“他們正在挾持社區，”威斯康星州瓦瓦託薩的評估員香農·克勞斯説，洛威、諾德斯特龍、百思買、梅耶等商家年復一年地對他們的評估提出上訴。“這是一種流血。”

瓦瓦託薩和西彎是美國眾多面臨“黑店”上訴的社區之一。國際評估官協會的CityLab進行的一項調查發現，在過去10年中，這類上訴在至少21個美國州被提出。根據CityLab對法律數據庫的審查和對數十位物業税專家的訪談，這些上訴的數量可能達到數千件。

這張地圖展示了哪些城市和縣面臨這種新型税務上訴，以及哪些州立法機構和最高法院對此進行了考慮。數據：2018年9月IAAO會員調查，由CityLab進行，Westlaw和Justia的法律記錄搜索，税務評估師、律師和市政財務專家的訪談。地圖：麥迪遜·麥克維/CityLab在威斯康星州，自2015年以來，至少在34個縣提交了230個案件，其中許多是由代表零售商的三位頂級律師提出的針對同一物業的重複上訴。在密歇根州，2013年至2015年間，相關上訴導致超過7500萬美元的税值從税卷中消失。在印第安納州，估計有35億美元的物業價值處於危險之中。如果成功的上訴變得普遍，德克薩斯州每年將損失26億美元，州財政審計長格倫·赫加爾表示。“沒有人喜歡交税，包括我，”赫加爾在2017年在奧斯丁美國州報中寫道。“但是，當大型企業及其遊説者試圖操縱税制以降低他們的物業税時，我就有了一個重大問題……黑店理論是一種特別醜陋的企業福利。”

源於後經濟衰退的零售末日，並由“無勝訴，無費用”税務顧問的小型產業傳播，黑店理論可能預示着對地方財政的更大威脅——削弱支撐物業税機制的基本社會契約，這一機制使城市和城鎮得以維持生計。而問題在於：幫助這些實體零售巨頭逃避税收的無情邏輯可能非常合理。

威廉姆斯，威斯康星州西阿利斯市的評估員，將一疊PowerPoint打印件平放在他黑色的英帕拉車廂上。我們站在圍繞鄰近格林菲爾德社區的沃爾瑪超級中心的巨大停車場護城河中。它旁邊是一個較小的大型商店，現在被分割成一個非宗派教堂和一個二手商店。這個第二個物業曾是鎮上的沃爾瑪，在它成為折扣巨頭在過去十年中剝離的眾多空殼之一之前。

威廉姆斯選擇這個地方，因為大型連鎖零售商的這種蜕皮現象有助於框定黑店理論。這關乎這些超大零售空間的第二次生命，以及它們的外殼在空置和被佔用時的價值。換句話説，這關乎什麼算作市場價值。

“他們實際上是將關閉、封閉的商店作為最近翻新、充滿活力的物業的比較。”在刺骨的威斯康星州寒風中，威廉姆斯給我展示了一張他去年與之鬥爭的西阿利斯的山姆會員店的照片，而他現在又在與之鬥爭。（由於法律糾紛，他不想和我親自去這家商店。）截至2017年，市政府將該商店的估值定為1100萬美元，這一數字是基於2001年業主購買該物業時的成本，加上多年來翻新的增值，並按當前的折舊率進行調整。威廉姆斯告訴我，這些是他對每種類型物業使用的方法，遵循他手冊中的規則。“我並不是説我的數字一定是最好的，”威廉姆斯告訴我。“但這是我計算時得到的結果。”

但來自芝加哥的税務代理人代表山姆會員店提出了上訴，認為該商店的價值僅為720萬美元，基於州內幾處第二代大賣場的低銷售成本。代理人提供的比較包括三處已關閉的電子零售商美國電視的前店址、一家舊的Lowe’s、一家前Target和一家前沃爾瑪（實際上，就是威廉姆斯和我現在站在前面的格林菲爾德的同一物業）。它們在2012年至2014年間的售價在200萬到450萬美元之間：遠低於其原始業主多年前購買時的價格。有些有第二代租户；有些是銀行擁有的。

傑森·威廉姆斯在威斯康星州格林菲爾德的一座教堂外提出了反對黑店理論的觀點，該教堂曾是舊沃爾瑪的所在地。旁邊是一家新的、規模更大的沃爾瑪。勞拉·布利斯/城市實驗室大盒子捍衞者認為，“銷售方法”（最近有人為類似物業支付的價格）是確定建築物價值的最佳方式。在許多州，包括威斯康星州，銷售應該是估值方程中的第一個變量，儘可能如此。因此，零售商的律師表示，一家價值1100萬美元的山姆會員店被高估了，因為它的鄰居們的售價僅為該金額的三分之一。在一個零售關閉、破產和空置現象氾濫的房地產市場中，他們堅持認為，沒有人再想要大盒子商店。如果你只看銷售價格，它們往往並沒有錯。

但評估師表示，這忽視了一個功能性物業的價值所在。位置在房地產中是至關重要的——一些商店關閉可能有很好的理由。此外，大盒子的市場太小，不能僅僅依賴銷售；建築成本和物業收入也必須考慮在內。而且，許多這些空置和貶值的物業需要進行重大修繕，才能達到“最高和最佳使用”的狀態，這將是與開放和完全更新的商店更合適的比較。

此外，這個論點顯然有些不合邏輯。“你想讓我把你的房子估值為關閉並封閉的狀態嗎？”克勞斯説。

那麼，案件結束了嗎？並不完全。大多數大盒子提出的黑店上訴——其中許多要求減值50%——正在以較低的估值解決，可能在85%左右，羅斯福大學的房地產教授托馬斯·漢密爾頓告訴我。許多評估師努力在估算中保持保守，因此他們通常在納税人抗議時試圖找到一個折中的方案。此外，訴訟成本高昂。

然而，黑暗商店理論的上訴不斷，且小鎮感到力不從心。零售商年復一年地回來，堅持要求支付更少，即使在他們獲得減免後。對他們來説，每一個要求都帶來了更低估值的機會，並且沒有真正的財務下行風險，因為外部税務律師是按成功收費的。“他們迫使市政當局上法庭，然後繼續壓價，”沃瓦託薩的評估員克勞斯説。自2013年以來，Lowe’s、Best Buy、Meijer等的重複上訴使她的城市損失了240萬美元的法律費用。

對抗黑暗商店上訴的成本很高，但妥協的成本同樣高。如果沃瓦託薩的六個爭議物業贏得上訴，當地政府（包括城市、學區、縣和污水區）將欠他們2250萬美元的税款退款，根據城市的數據。如果西本德將沃爾瑪和梅納德的評估降低50%，正如這兩家商店基本上所要求的，那將使城市每年損失約22萬美元的收入，約佔其年度運營預算的1%。它還必須向商店退款54萬美元，作為商店爭議的所有評估年款。（該市已經因與Shopko達成和解而損失了數千美元；當地學區也因相關案件不得不退款6萬美元。）

如果只有少數案件成功，税基的壓力可能不會那麼痛苦。人們擔心勝利可能會設立先例，並且這一論點會擴展到工業物業和其他類型的商業。在威斯康星州，由於有物業税徵收上限，評估員告訴我，現有的房主、租户和小企業最終將不得不支付更多，以彌補因大盒子上訴而預測的損失。

沃瓦託薩可能比美國任何城鎮都有更多的黑店理論訴訟正在進行。根據該市的説法，這六處物業都在爭取大幅度的物業税減免，在許多情況下超過50%。請注意，梅菲爾購物中心的論點集中在其租賃的價值上——這是一個不同但相關的問題。數據：沃瓦託薩市。請注意，2018年的評估價值是該市基於2017年税率的估算。地圖：大衞·蒙哥馬利/城市實驗室如果每個全國連鎖店都成功地利用黑店理論和類似論點削減了他們的義務，會怎樣？根據威斯康星州市政聯盟的分析，七個城市的平均房主每年可能需要多支付385美元的物業税。

否則他們將不得不削減服務，這在密歇根州的小城鎮中已經發生。在上半島的蘇聖瑪麗，與沃爾瑪的鬥爭迫使該市進行養老金削減。在埃斯卡納巴市，與梅納德的持續鬥爭導致圖書館開放時間減少。（沃爾瑪、梅納德、塔吉特、家得寶和梅耶爾沒有回覆城市實驗室的評論請求。Lowe’s將我轉給了零售行業領袖協會，該協會尚未回應；如果有回應，我們將更新這個故事。）

這似乎很荒謬，一個公司竟然可以堅持認為一個繁忙的大型商店的價值僅比幾英里外的一個破舊外殼高一點。然而，這一理論正在贏得法庭的支持。儘管大多數上訴由評估員非正式解決，但越來越多的案件被提交到地方税務委員會、巡迴法院，以及在一些州，州最高法院。在這些案件中，大約一半的法官支持大型商店的倡導者。根據一份2018年1月的S&P全球評級報告，黑暗商店理論“在司法審查中基本上經受住了考驗，導致數百家商店貶值，以及數億美元的地方政府預估税收損失”，該報告警告投資者這一問題對市政預算構成的風險。

黑暗商店理論在大蕭條之後出現是有充分理由的，因為空置的“幽靈商店”在上中西部的郊區和外郊區隨處可見。在2008年的經濟衝擊後，消費者支出驟降，使得主街和購物廣場的生意都陷入困境。如今，加上亞馬遜和網絡購物的崛起，曾經強大的零售巨頭不斷崩潰。今年10月，成立125年的西爾斯申請破產，計劃在聖誕節前關閉46家商店；玩具反斗城在全國範圍內關閉了700多家門店。根據彭博社的數據，從2018年初到4月，美國的商店關閉面積已達到7700萬平方英尺。

位於底特律的税務律師邁克爾·夏皮羅被認為是開創使用“黑暗商店”作為銷售比較技術的先驅。2010年，夏皮羅利用黑暗商店理論幫助降低了密歇根州一個Target的估值約一半（該術語後來由評估員創造）。從那時起，他代表零售商打了數十起這樣的案件；2015年，他告訴底特律自由報他估計全州超過90%的大盒子商店都是以這種方式重新評估的。

羅伯特·希爾，一位位於明尼蘇達州的税務律師，以及他的麥迪遜顧問似乎在威斯康星州提交了大部分上訴和訴訟。他的論點的力量似乎在於其簡單性：“誰需要這些東西？”希爾去年告訴當地報紙。“這些東西實在是太大了。”

換句話説，美國的“大盒子”供應過剩，致命過剩。這使得它們——無論是活着還是死去，是否被佔用——的價值遠低於你想象的。

“他們承諾帶來就業機會並增加税基——更多的發展，更多的旅遊，更多的人進來。現在看看他們在做什麼。”希爾主要以風險代理費用工作，飛遍全國為沃爾瑪、梅納德斯等公司爭取權益。當我通過電話聯繫到他時，他正在科羅拉多州，與一位同事一起考察一家沃爾瑪。“這些建築的趨勢是它們太大，售價卻只有倉庫價格，”他告訴我。“這不是很好的建築。天花板太高了。碼頭門在哪裏？如果你想把產品放進倉庫，這些地方將是你最後想購買的地方。”

為什麼這些零售巨頭的價值會因為一個正在營業而另一個沒有營業而有所不同呢？“我不知道這些評估者是否在乎功能性過時，”希爾説。

希爾毫不掩飾這些公司希望在可能的地方削減成本的事實，因為他們有權這樣做。他堅持認為，最終重要的是公平的税收。“你知道有多少納税人願意根據一個評估來支付，而這個評估是他們能夠出售其財產的五倍嗎？”他説。

在希爾的觀點中，企業需要保護自己，免受評估者故意對成功企業徵收過高税收的“歧視”。這就是他為何在如此廣泛的範圍內工作的原因。“我們吃我們殺的，”他説。“我們殺只是因為它們需要被殺。”

威斯康星州西本德市市長克雷格·薩多維尼科夫是一個貼紙保守派，並且反對黑店理論。勞拉·布利斯/城市實驗室很容易看出，他這樣積極的辯護在法庭上可能比市政官僚的術語繁瑣、程序化的談話更具衝擊力。城市和縣用來評估財產的做法可能在專業手冊中是標準化的，但絕不是黑白分明的——不像希爾所描繪的納税人不公的鮮明畫像。財產評估是複雜的，並不是所有從業者都能清楚地解釋他們的方法。

更重要的是，當我要求城市官員解釋黑店理論的具體法律缺陷時，許多人訴諸於簡單的常識。“他們實際上是將關閉、封閉的商店作為最近翻新、充滿活力的物業的比較，”薩多維尼科夫説。

儘管聽起來很瘋狂，希爾卻能夠相當有效地反駁這一觀點，並且在法律上也是如此。同樣，當地領導人往往專注於這些狡猾律師在小鎮上獵取利益以充實企業底線的不公正。大衞與歌利亞的光景並不討好，但這不是沃爾瑪的問題。無論好壞，每個美國納税人都有權嘗試降低他們的物業税。而且，國內一些最大的零售商擁有一個強大的新工具可供使用。

當你從這些複雜的爭論中抽身而出時，税務官的困境看起來更加嚴峻。物業評估只是大型美國公司創造性税務變通的一個小而新興的前沿。多虧了離岸避税天堂和其他減免及漏洞，許多道瓊斯30指數的公司多年來享受着不斷縮小的税負佔其利潤的比例。2013年華盛頓郵報的分析發現，沃爾瑪在1971年至2012年間支付的税收佔收入的比例下降了24.3個百分點。家得寶在1971年至2012年間下降了12.5個百分點。如今，特朗普總統的1.5萬億美元税法改革至少暫時促進了GDP和經濟增長。但一年過去了，企業税收也下降了三分之一。而對州和地方税收扣除的新上限威脅到進一步施壓城市和學校預算。

從歷史上看，實體零售商在爭取聯邦税收減免方面的運氣不如科技和製造業的同行，例如亞馬遜、臉書和波音。但在州和地方層面，他們獲得了豐厚的激勵措施。許多社區渴望發展，竭盡全力通過公共補貼和税收優惠來吸引大型零售商。舉例來説，韋斯特本德花費近1600萬美元在曾經空置的農田上建設基礎設施，專門為了吸引梅納德斯和沃爾瑪，薩多維尼科夫告訴我，計劃通過未來的物業税增長來為此融資。現在，如果這些商店成功削減他們的付款，城市將被迫延長償還該投資的時間表。這也引發了債務的陰影。

這就像一種背叛，克勞斯告訴我。“他們進來時承諾提供工作並增加税基——更多的發展，更多的旅遊，更多的人進來，”她説。“現在看看他們在做什麼。”

在許多方面，税法似乎不再適合這些參與者，這可能包括物業評估。而“黑暗商店理論”可能比大型商店更為廣泛：隨着挑戰在地理上擴散，城市管理者擔心這種策略會在其他物業類別中流行，快餐店、銀行、雜貨店和辦公大樓也會採用類似的論點來削減他們的税務義務。事實上，法律記錄顯示這種情況正在發生：愛荷華州的兩家Hy-Vee超市已請求使用空置物業進行減值。俄亥俄州沃倫縣的一家Steak ‘n Shake也對其租賃價值提出了類似的論點。

如果沒有人能就任何類型的財產價值達成一致怎麼辦？那樣會導致嚴重的財政混亂。為了讓地方政府成功運營警察局、學區和其他公共服務，“税收依賴於對市場價值基礎的共識，”林肯土地政策研究所估價與税收系的高級研究員兼主任瓊·楊曼告訴我。“一種新的理論出現了，挑戰了通常的做法，這需要得到回應。”

法律將不得不解決這個問題，但尚不清楚那一天何時到來。在過去兩年裏，威斯康星州的市長和評估員一直在麥迪遜的立法者面前作證，展示圖表、圖形和大量電子表格，説明這場鬥爭可能會變得多麼昂貴。去年，州內33名參議員中的19名（10名民主黨人和9名共和黨人）簽署了一項部分由威斯康星市政聯盟起草的法案，但未能進行投票。

現在可能有更多希望，因為斯科特·沃克州長即將離任，倡導者表示。76%的選民在今年8月和11月的24個城鎮中投票支持公投，要求立法者關閉所謂的“黑店漏洞”。在今年中期選舉的前期，黑店理論成為候選人的一個討論點，無論是地方還是州級職位。

不過，這將會很艱難：唐·米利斯，一位代表零售商的知名税務律師，以及威斯康星製造商和商業協會的遊説者，這是該地區大型企業的主要倡導團體，坐在負責審查該問題的立法委員會上。

其他州也提出了法律修正案，但在印第安納州，這個在2015年成功通過反黑店理論立法的州，遊説壓力導致其在通過後的一年內被削弱。該州税務委員會繼續同情零售商，他們不斷髮起上訴。

如果威斯康星州能夠改變其法律，希爾告訴我，像他這樣的律師將會加倍努力。“那時我們就會拿起乾草叉，讓憲法參與進來，”他説。

那麼司法系統呢？一些州最高法院正在審理這個問題，但似乎他們並不總是有最終決定權。在密歇根州，埃斯卡納巴與梅納德斯還有另一個即將到來的法庭日期，儘管最高法院在2017年拒絕了該零售商的最後一次上訴。今年6月，城市經理帕特里克·喬丹給密歇根州的其他市政領導寫了一封激動人心的信，懇求捐款以支持正在進行的法律運動。

喬丹認為，這一決定可能為全國的税收登記冊奠定基礎。“全國零售商一直在等待併為梅納德斯的重審聽證會做準備，因為其長期影響，”他寫道。“這場鬥爭是所有地方單位的鬥爭，而不僅僅是埃斯卡納巴的鬥爭。”不過，目前尚不清楚一個州是否能設立先例：幾年前，印第安納州最高法院支持了科爾士。

在短期內，城市和縣的最佳選擇可能是能夠有效抵制黑暗商店論點的評估員，他們能夠清楚地解釋他們的方法。在他的前任在2016年允許對Target進行大幅減税後，威廉姆斯決定捍衞他的評估方法，針對Sam’s Club和Menards。他對這些公司所提供的老舊物業進行了施工許可證的撤回，並發現這些物業需要數百萬美元的翻新。經過計算，他能夠説服城市的税務委員會，Sam’s Club和Menards的實際價值與城市所説的差不多。因此，西阿利斯節省了一些資金。然而，現在，Sam’s Club又回來了——這次是通過適當的訴訟，在巡回法庭上進行審理。

當我沿着威斯康星州的州際公路經過一個又一個國家最知名零售商的標誌時，很難不去權衡社區從企業零售交易中獲得了什麼。為了容納他們龐大的商店而擴展的區域帶來了一些就業機會，以及獲得折扣商品的機會。但批評者幾十年來一直爭辯説，位於郊區邊緣的孤島式位置吞噬了當地企業，並使大大小小的社區的市中心變得空洞。

他們的競爭優勢不僅僅來自於更低的價格：倉儲式零售商每平方英尺的租金已經 趨向於支付極少的費用，與其他類型的商店相比。而這種商業開發消耗了各種隱藏的補貼。（例如： 研究發現，沃爾瑪商店吸引的警察電話比其他類型的企業要多，但為額外的服務貢獻很少。）如果黑暗商店理論在全國範圍內佔上風，與這一零售時代相關的真實成本可能會進一步膨脹。

但那些參與黑暗商店鬥爭的人並不一定將大盒子模型視為問題的一部分。威廉姆斯的工作是計算這些商店所代表的真實價值，當他不與它們作鬥爭時，他會在梅納德購物。他的妻子喜歡沃爾瑪。“梅納德並不是一家邪惡的公司；我並不這樣看，”他説。他不能責怪他們想省幾塊錢。

下午越來越晚；沃爾瑪的新舊停車場開始變得擁擠。我們看着汽車流入了一會兒。威廉姆斯聳了聳肩。“這就是人們想要的，”他説。“這有效。”