如何理解市政區劃法規 - 彭博社

原來歐幾里得分區與希臘數學家無關。喬爾達諾·波洛尼是時候再次關注CityLab大學，這是一個理解與城市和城市政策相關的一些重要概念的資源。如果您有建設性的反饋或希望看到其他主題的類似解釋，請給我們留言[email protected]。

儘管在陸地上不可見，在紙面上難以理解，市政分區法規對城市的形態有着巨大的影響——並且由此影響人們在其中的生活方式。

今天，這些晦澀的法規正受到前所未有的公眾審查。在經歷了數十年嚴格遵循分區規則後，幾個城市和州希望放寬這些規定，以便更容易建造住房並創造更環保的社區。

彭博社CityLab聖保羅的Cortiços如何幫助庇護南美最大的城市僅使用公共交通的跨洲競賽悉尼中央火車站現在成為建築目的地在住房成本高昂的情況下，民主黨人磨練YIMBY信息本期CityLab大學提供了分區的概述，並定義了與之相關的關鍵術語，以便您更好地理解塑造您所在城市和社區的規則。

關鍵點

• 儘管早期有市政分區法規的版本，但第一個全面的分區法規是在1916年由紐約市通過的。
• 美國最高法院在Euclid訴Ambler（1926年）的裁決確立了地方分區條例的合憲性，並幫助設定了所謂“歐幾里得”分區的模式。
• 分區的批評者認為它是城市擴張和種族及經濟隔離的主要推動力。
• 在住房可負擔性危機的困擾下，美國的城市和州越來越多地尋求取消諸如R1區、停車最低標準和附屬住宅單位的繁瑣規定，以增加住房供應。

歷史

美國的市政分區是在20世紀上半葉一系列複雜過程的演變中形成的。在那個時代，越來越高、笨重的建築和工業擴張引發了城市居民的環境擔憂，而日益壯大的郊區房主階層則在政治上施加影響。同時，私人汽車擁有權提供了一種新的流動性選擇，人口變化導致了維護種族和經濟排斥的努力。

初步的分區法規在美國早在19世紀就存在，但這些法規往往只涉及特定問題，如消防安全，或僅適用於特定區域。在此期間，一些開發商還將自己的限制附加到地塊和房屋上，以確保排他性和高房產價值。例如，在20世紀頭十年堪薩斯城的鄉村俱樂部區，開發商J.C. Nichols 規定房屋朝向街道和最低建築成本，並禁止將房屋出售給黑人。多個城市在1910年代通過了基於種族的分區條例；美國最高法院推翻了路易斯維爾的，但城市在執行住宅隔離方面的嘗試仍在繼續。

在1908年，洛杉磯通過了全國首個市政分區條例，創建了禁止“滋擾”用途（如洗衣店）和獨立工業區的住宅區。但美國第一個全面的分區法規是紐約市的1916年分區決議，該決議在人們的擔憂中出台，擔心像單體的41層公平大廈這樣的新摩天大樓正在阻擋街道的光線和空氣。1916年的規則要求新塔樓在高度增加時變得更窄，從而導致了在帝國大廈和克萊斯勒大廈等標誌性摩天大樓中看到的“婚禮蛋糕”退縮設計。

十年後，許多美國市政分區法規的法律基礎出現了——其名稱並非源自古希臘數學家歐幾里得，而是來自同名的克利夫蘭郊區。

在1926年，美國最高法院審理了歐幾里得村訴安布勒房地產公司一案，並裁定支持俄亥俄州歐幾里得的土地使用權。這確認了市政當局有憲法權力來規範哪些用途可以在哪些地塊上進行，以及私人財產上建築物的其他方面。

任何玩過《模擬城市》的人都會直觀地理解歐幾里得分區。每塊土地都有一個特定的允許用途。（典型用途 包括 農業、住宅、商業、工業、機構和開放空間。）在分區地圖上，不同的土地使用類型用不同的顏色表示，開發的密度或強度通過深淺不同的色調顯示，就像歐幾里得的 當前分區地圖。

在 歐幾里得訴安布勒 案之後，全國許多市鎮採納了歐幾里得分區法，這確保了住宅（通常是那些更富裕的白人家庭）遠離工廠和其他不受歡迎的土地使用。這些法律還幫助保護開放空間和歷史社區，並 保護了新郊區的房產價值 。非裔美國人社區通常被劃分為 白人美國人不希望靠近的用途，導致黑人社區的房產價值下降，進一步加深了種族隔離。

根據索尼婭·赫特在 美國的分區 的説法，當私人汽車成為主要交通方式，步行上班或辦事的人減少時，單一用途的分區區域變得更大。低密度的分區和停車最低標準對美國城市的外觀、功能和碳足跡產生了巨大影響。

許多 學者 認為 歐幾里得分區是美國城市蔓延以及種族和經濟隔離的關鍵因素。然而，休斯頓——美國最大的沒有市政分區條例的城市——也是 蔓延和隔離的，使其至少在某種程度上成為這些論點的 反例。（儘管缺乏分區，休斯頓確實有一些 非分區規定，實現了一些相同的目標。）

用途分離仍然是大多數分區法規的基本原則，即使基於形式和激勵分區越來越受歡迎（這兩者與歐幾里得分區並不互斥）。歐幾里得分區的真正對立面是 混合用途分區，允許有底層商店的公寓樓，這種設計深受 簡·雅各布斯 的喜愛。被稱為 智慧增長 的運動提倡在公共交通附近進行混合用途、高密度的發展，並在 馬薩諸塞州、加利福尼亞州及其他地方激發了新的分區指南。

術語表

以下是理解這一奇怪但重要的法律和政策領域的關鍵術語的術語表。（點擊下面的字母跳轉到相關條目。）

A

• 附屬使用/附屬居住單元
• 空中權利

C

• 分類（R1等）

E

• 歐幾里得訴安布勒
• 排斥性分區

F

• 浮動分區
• 樓面面積比
• 基於形式的規範

I

• 激勵性分區
• 包容性分區

L

• 地塊覆蓋率

M

• 最小地塊面積
• 混合用途分區

N

• 不符合規定的使用

O

• 覆蓋區

P

• 停車最小要求
• 績效分區
• 規劃單元開發

S

• 退縮
• 局部分區

U

• 上調分區

V

• 變更

A

附屬使用/附屬居住單元

喬爾達諾·波洛尼附屬使用是一個 結構或改善，它增強或是地塊主要使用所需的。附屬使用不必遵循與傳統分區下允許的結構相同的規則，因為它們不是地塊的主要目的，通常比主建築小得多且不那麼顯眼。附屬使用的例子包括車庫和自動售貨機。

最近討論最多的附屬使用是附屬居住單元（ADUs），也稱為岳母套房、後院小屋或奶奶公寓。特別是在住房緊缺的西海岸城市，包括温哥華、波特蘭和洛杉磯，ADUs是在另一棟建築的車庫、閣樓、地下室或後院建造的小型住房單元。

ADU的建造成本往往低於傳統住房單位——一項研究發現，太平洋西北地區的ADU建造成本平均為156,000美元，不包括土地成本——而且它們更為謙遜的視覺影響使得它們更容易被對改變持保守態度的鄰居接受。ADU的租金收入可以幫助房主在日益昂貴的城市中維持生活，或讓多代家庭團聚。然而，在美國大部分地區，ADU的建設在官僚上仍然非常困難，甚至在某些地方是完全非法的。

空中權利（見 樓面面積比）

C

分類（R1等）

這些字母數字組合也被稱為分區類別或符號，代表了在城市中任何特定地塊上允許和不允許的基本內容。沒有統一的分區分類標準，但許多城市用字母或字母組合表示用途（例如，R代表住宅，C代表商業，I代表工業），並用數字表示開發的密度或強度。

除了用途和密度，分區類別還作為多個關鍵設計要求的簡寫，包括高度限制、退縮和樓面面積比（FAR），如下表所示。分區分類可以非常具體：例如，佛羅里達州的傑克遜維爾僅針對低密度住宅地塊就有11個不同的類別。

洛杉磯市分區分類示例

(來源：城市規劃部門，分區法規概述)

區域	用途	每個地塊最小面積	每個單元最小面積	最小地塊寬度	所需停車位
A1	農業：單户住宅、公園、遊樂場、社區中心、高爾夫球場、農業用途	5 英畝	2.5 英畝	300 英尺	每個住宅單元 2 個停車位
R1	單户住宅：單户住宅、公園、遊樂場、社區中心、蔬菜種植、家庭職業	5,000 平方英尺	5,000 平方英尺	50 英尺	每個住宅單元 2 個封閉停車位
R5	多户住宅：公寓樓、教堂、學校、兒童保育、無家可歸者收容所、俱樂部、旅館、醫院、療養院、酒店	5,000 平方英尺	200 平方英尺	50 英尺	每個單元 < 3 個可居住房間 1 個停車位；每個單元 = 3 個可居住房間 1.5 個停車位；每個單元 > 3 個可居住房間 2 個停車位；未覆蓋的每個客房 1 個停車位（前 30 個）

E

歐幾里得訴安布勒

案件的事實：安布勒房地產公司在歐幾里得，一個克利夫蘭的郊區，擁有68英畝的土地。歐幾里得在1922年通過了一項分區法，將土地劃分為不同的區域，並阻止安布勒在某些區域進行工業開發。因此，該公司提起訴訟，辯稱該分區顯著降低了土地的價值，並違反了第十四修正案對自由和財產的保護。

在6-3的裁決中，法院對安布勒作出了不利的決定，認為該分區條例並未超出地方政府的權力。雖然安布勒希望在其土地上開發工業用途，但該決定在某種程度上是對公寓社會價值的公投。“[公寓]往往只是一個寄生蟲，”喬治·薩瑟蘭法官寫道，在他的意見中提到“因交通和商業增加而帶來的擾人噪音”和“剝奪兒童享有安靜和開放空間玩耍的特權。”

排斥性分區

即使在1968年《公平住房法》通過後，分區仍然被用來維持種族和經濟隔離，阻止較便宜的住房類型，通常是在受歡迎的社區。諸如大地塊面積和停車最小要求等條件使得建造中低收入居民能夠負擔得起的小型、便宜住房變得困難或不可能。這通常意味着一個社區的高質量公立學校和靠近工作的便利對沒有購買能力的人來説是“禁區”。因此，排斥性分區有助於將貧困集中在缺乏如此嚴格規則的地區。

F

浮動區域

浮動區域是一種 特定區域分區，它在條件下改變特定區域的分區法律，這些條件“浮動”直到開發者提出一個可以滿足這些條件的計劃。浮動區域可以用於鼓勵特定類型的土地使用，包括經濟適用房、商業區或 環保開發。

建築面積比 (FAR)

喬爾達諾·波洛尼建築面積比 (FAR)，或建築面積與地塊面積的比率，是一種用於規範在不具體規定結構的確切形狀和大小的情況下，可以在地塊上開發的平方英尺數量的指標。例如， FAR 為 5.0 意味着開發者可以開發的平方英尺是地塊上現有面積的五倍。FAR 是一種在被稱為 績效分區 的框架內的指標，其中包括其他維度比率，以保護開放空間、光線和空氣。

FAR 要求本身並不規定特定的建築形狀。一個 FAR 為 1.0 的地塊可以包括一個佔地 50% 的兩層建築，或者兩個各佔地四分之一的兩層建築。* 這些要求通常不包括地下室、閣樓和停車庫，並且通常與更具體的關於退距和高度的規定相結合。

FAR 在紐約市特別相關，因為它是確定可轉讓開發權（通常稱為“空氣權”）的公式的一部分，適用於新塔樓。如果一個地塊目前有一座小於分配 FAR 的建築，該建築的所有者可以 出售這些空氣權——或多餘的 FAR——給相鄰物業的開發商。通過拼湊其他物業的空氣權，開發商可以在他們的地塊上建造遠高於分配的 FAR。

這種“限額與交易”系統一直是曼哈頓超高層建築發展的驅動力。對這些政策的批評者發佈了一系列名為“意外天際線”的報告，批評城市在空氣權轉讓和其他支持超高層建築的政策（如自動批准和機械空隙漏洞）方面的政策，城市 最近進行了改革。

基於形式的代碼

與其關注土地使用，基於形式的分區代碼調節設計元素，包括建築的大小、風格和位置。基於形式的代碼往往促進步行性和更緊湊的發展模式，因為它們允許不同的土地使用緊密交融。

而歐幾里得分區通常處理最小值或最大值——例如最大高度限制或最小退縮或停車要求——基於形式的分區是更具規範性的，要求高度、體量、退縮，甚至更細微的設計細節，如標識、景觀和建築裝飾。基於形式的分區得到了新城市主義建築師和規劃師的支持，他們希望創造更密集的步行社區，通常具有傳統的建築風格。

丹佛的分區代碼包括幾個“鄰里背景”，包括郊區、城市邊緣、城市、一般城市和城市中心。它們通過建築位置和高度；“街道、巷道和街區模式；”以及“多樣的出行選擇”來區分。根據索尼婭·赫特的説法，2010年採用這些基於形式的代碼並沒有消除歐幾里得代碼：在該市的25個鄰里背景區中，有12個是專門的住宅區。

我

激勵分區

這允許更高的密度、更少的停車位以及其他開發商的優惠，以換取對公共利益的貢獻，如公園、交通基礎設施或可負擔住房，正如包容性分區政策所示。激勵性分區可以用來引導開發商達到某些結果，而不需要將其法律強制化。成功的激勵性分區通常要求土地價值足夠高，以便開發商願意承擔額外成本。

包容性分區（見激勵性分區）

L

地塊覆蓋率

地塊覆蓋率是建築物的鳥瞰圖佔地面積——換句話説，就是它覆蓋的地塊比例。與FAR規定不同，地塊覆蓋率規則並不規範建築的可居住面積，而是規範其在地面上佔用的空間。

地塊覆蓋率的最大值規定開發項目的佔地面積不能超過地塊的某個百分比。例如，在富裕的舊金山灣區郊區提布龍，R1區的房屋只能覆蓋地塊的30%。這些限制在許多郊區社區中保持了半鄉村的特徵，並且還可以提供與消防保護和水排放相關的環境利益。

與地塊覆蓋率的最大值類似，許多希望保持自然感覺的郊區社區和城鎮實施了最低地塊面積的規定。康涅狄格州的 格林威治和斯坦福德的部分地區，最低地塊面積為三英畝或更多。儘管提供了一些環境利益，這些限制的效果是通過確保建築物之間距離較遠來增加對汽車的依賴；它們也因 成為隔離的工具而受到批評，所有潛在居民必須能夠負擔得起一個巨大的地塊。

M

最低地塊面積（見 地塊覆蓋率）

混合用途分區（見 歷史）

N

不符合規定的使用

不符合規定的使用是指在當前分區下不合法的結構或設計元素。許多不符合規定的使用——例如在低密度分區內的公寓樓，或在完全住宅區內的商店——都是被允許的。但如果一棟建築被摧毀，無論是通過拆除還是災難，它 並不總是可以重建為相同的密度或相同的用途。

ADU（附屬住宅單元）是一種常見的不符合規定的使用，越來越多地被合法化。在一些放寬ADU規定的城市和州，擁有以前不符合規定的ADU的物業所有者可以支付費用，進行物業檢查，並 使其合法化。

O

覆蓋區

覆蓋區或區域在指定區域內實施特殊的分區規則，這些規則 取代或改變現有的分區。通常，覆蓋區的規定比現有分區 更嚴格，旨在保護敏感的地方環境或設計特徵。例如，覆蓋區可以在易洪水地區實施，增加特殊的植被要求或不透水錶面的最大限制。

P

停車最低標準

停車最低標準是新開發項目所需的離街停車位數量。不同的用途觸發不同的停車要求：在 洛杉磯，這是全國第一個採用停車最低標準的城市，健身房、餐館、夜總會和咖啡店必須每100平方英尺提供一個離街停車位。單户住宅需要兩個離街停車位，而三户以上的公寓樓必須為每個單元提供一個停車位。然而，各種激勵性分區政策和特殊分區使這些要求在許多情況下具有靈活性。

停車最低標準在1920年代和30年代開始出現 當停車位的可用性開始成為城市的主要問題。這些法律在幾乎每個擁有分區法規的城市中都存在，直到最近，這些法律基本保持不變， 一系列趨勢的匯聚使城市重新思考其有效性。

在昂貴的城市中，每個離街停車位需要$25,000到$50,000只會使住房變得更加昂貴，同時限制可以用於住房的空間。而在密集的城市地區，打車應用、共享汽車和共享單車的興起，加上傳統的步行和公共交通，使得個人汽車存放的問題變得不那麼緊迫。

正如加州大學洛杉磯分校教授和停車專家唐納德·舒普所説的“汽車的生育藥物，”停車最低要求引發了對駕駛的需求，加劇了與汽車相關的所有其他挑戰，包括交通、安全和温室氣體排放。

舊金山去年因取消停車最低要求而登上全國新聞，但哈特福德和布法羅在前一年悄然做出了這一改變。（許多城市在市中心和其他特殊區域取消了停車最低要求，但並未在整個城市範圍內實施。）

在愛達荷州的桑德波因特，一位三層辦公樓的開發商意識到，購買並拆除鄰近的歷史商業建築以容納項目所需的218個離街停車位，比將其包含在新建築中更具成本效益，強鎮組織表示。桑德波因特的事件促使該市修訂了停車最低要求，使至少四個新開發項目得以實施，而在之前的規則下是無法允許的。

性能分區（見建築面積比）

規劃單元開發（PUD）

規劃單元開發是指不受標準“權利”分區限制的開發，但地方政府允許更大的靈活性。開發商可以將項目提交為PUD，以便能夠在更密集或具有挑戰性的土地上建設，以換取提供社區福利，如可負擔住房單元或公園。在華盛頓特區，近年來PUD迅速發展，旨在阻止它們的訴訟也隨之增加。

S

退縮

退縮是指建築物必須距離物業邊界的最小距離。不要與作為建築元素的退縮混淆（例如，1916年紐約市分區條例後流行的那些），在分區術語中，退縮是城市地面體驗的關鍵部分。退縮為城市街區提供了一種統一感，並確保窗户獲得足夠的光線和空氣。

與許多司法管轄區的情況一樣，加利福尼亞州聖克拉拉縣的退縮要求包括對遮陽篷、凸窗、甲板、地下室採光井和ADA無障礙基礎設施等元素的例外。在未合併的聖克拉拉縣或沒有自己分區條例的城市中，R1單户住宅區的5000平方英尺地塊的前後退縮各為25英尺，側退縮為五英尺。

點位分區

點位分區是一個帶有負面色彩的短語，指的是針對特定地塊或項目的重新分區，該項目不符合城市的分區法規。它為開發商提供了一種繞過漫長而繁瑣的更改分區條例的方式。批評者認為點位分區是一種腐敗的策略，旨在繞過傳統的規劃流程，併為受青睞的開發商提供特殊優勢。根據Hirt的説法，點位分區的實例常常在法庭上成功受到挑戰：立法者必須證明這種分區變更符合公眾利益，並且在對社區的影響上必須與現有的分區法規相兼容，即使在設計規格上不符合。

U

上調分區

上調分區是對土地進行重新分區，以允許更強烈的使用（例如，更高的建築面積比）或用途的變化（例如，從住宅到混合住宅/商業）。它通常被視為一種對抗排斥性分區的策略。明尼阿波利斯在其2040計劃中取消了R1分區，允許在所有住宅區內建造最多三户的住宅建築，而俄勒岡州剛剛通過了一項類似的州級法律。加利福尼亞的SB50，一項優先考慮交通和就業中心的上調分區法案在今年五月在州立法機構停滯不前。（想要減少密度？<a href=“https://www.citylab.com/equity/2019/08/des-moines-iowa-zoning-code-new-home-construction-costs/595315/” target="_blank>那就是下調分區。）

V

方差

方差是由政府機構根據酌情決定授予開發商的區域變更，通常是在公開聽證會之後。開發商可能會請求免除某些要求，引用項目特定的財務或實際困難。方差通常與建築細節有關。一位芝加哥公寓開發商最近請求方差，以超過地塊的高度限制6英尺，以便在下面的五層公寓中包含更高的天花板。

*更正：該故事的早期版本包含不準確的FAR數據。